Napríklad regulácia nájomného. Darmo nám ekonomická teória aj prax hovoria o efektoch tejto politiky. Regulácia nájmov zvyšuje ceny v neregulovanom segmente, oslabuje mobilitu ľudí, znižuje intenzitu výstavby a zhoršuje kvalitu bývania. No neznesiteľná ľahkosť „vyriešenia“ problému s dostupnosťou bývania jednoduchým zákazom spôsobuje neustálu reinkarnáciu tejto zlyhanej politiky.
Aktuálnym príkladom je Španielsko, kde socialistické vlády spustili svoj boj s prenajímateľmi už pred šiestimi rokmi. V roku 2019 uviedli do praxe balík regulácií prinášajúci povinnú minimálnu dĺžku nájomnej zmluvy až sedem rokov a štátny index nájomných cien.
Očakávaný efekt na nájmy sa však nedostavil. Namiesto uznania chyby španielske vlády ešte postupne reguláciu stupňovali. Zákon z roku 2023 tak výrazne sťažil vysťahovanie neplatičov, neprispôsobivých nájomníkov a dokonca aj squatterov.
Zároveň regiónom prikázal najneskôr od začiatku roka 2025 zaviesť cenové kontroly nájomného na zmluvy uzavreté po lete 2023. Na regulačný vlak najskôr naskočilo Katalánsko hneď v lete roku 2023, neskôr ďalší. Aktuálne sú cenové stropy na nájomné celoštátne.
Z nevinného „informačného“ cenového indexu sa stalo oficiálne kladivo na prenajímateľov. Maximálne ceny nájmov sú viazané na priemerné príjmy v krajine a na status prenajímateľa (privátny, korporátny, počet prenajímaných bytov). V extrémnych prípadoch si regulácia vynútila až 60-percentný pokles nájomného.
Prvé výsledky je už vidieť. V súčasnosti je v Španielsku v ponuke o 33 percent menej nájomných bytov ako pred piatimi rokmi. V Madride je to o 46 percent menej a v Barcelone dokonca o 75 percent. Priemerné ceny nájomného v krajine odvtedy narástli o 28 percent.
Od zavedenia regulácie nájomného pred vyše rokom sa v Katalánsku ponuka bytov prepadla o 13 percent, priemerná cena narástla o 4 percentá a podiel bývania na výdavkoch domácností narástol z 33 percent na 36 percent. V Barcelone sa ponuka prepadla o 15 percent, keď veľa prenajímateľov skonvertovalo ponuku na krátkodobé bývanie.
Skutočný problém Španielov sa neukrýva v cenách. Veď reálne ceny španielskych nehnuteľností sú dnes na úrovni roka 2002. Výraznejšie rástli len v mestách s vysokým nárastom obyvateľov, s malou plochou stavebných pozemkov a vysokým podielom turistov.
Problém sa skrýva vo výstavbe. Štatistiky ukazujú hlboký pokles zamestnanosti a investičnej aktivity v stavebnom sektore, aj pokles úverovania po prasknutí bubliny v roku 2008. Ich aktuálne hodnoty sú pod úrovňou 80. a 90. rokov minulého storočia.
Na začiatku 90. rokov sa v Španielsku dokončovalo 200-tisíc nových obydlí ročne, na vrchole boomu v roku 2007 to bolo cez 650-tisíc za rok. Dnes táto hodnota dosahuje sotva 100-tisíc obydlí. Kým po minulé dekády vznikalo viac obydlí, ako sa formovalo nových domácností, po roku 2010 sa tento trend otočil a od roku 2021 sa nožnice ešte viac roztvorili. Len v Katalánsku sa ročný rozdiel medzi výstavbou a novými domácnosťami odhaduje na desiatky tisíc.
Španielsky trh s nehnuteľnosťami sa ani po 15 rokoch ešte nespamätal z krízového vytriezvenia. Dostupnejšie bývanie potrebuje viac kapitálu, viac ziskových príležitostí a otvorenie fyzického priestoru na výstavbu. Regulácia nájmov mu bude v tomto snažení dokonale kontraproduktívna.
