Neporaziteľná lákavosť regulovaného nájomného

Jeho škodlivé efekty potvrdzuje nielen prax, ale opakovane aj akademický výskum. V marci vyšiel článok v Journal of Housing Economics, v ktorom Konstantin Kholodilin z berlínskeho DIW inštitútu zhrnul výsledky 112 empirických štúdií o regulovanom nájomnom od roku 1967.

Zhruba 9 z 10 štúdií potvrdzuje, že regulácia má efekt na pokles nájomného v zregulovaných obydliach. Tento zamýšľaný dôsledok nie je prekvapivý, keďže je vynucovaný zákonom.

Plejáda nezamýšľaných dôsledkov je oveľa širšia. Všetky štúdie okrem jednej potvrdili, že regulované nájomné spôsobí nárast cien v neregulovaných obydliach. Kým priemerný pokles nájomného v regulovaných obydliach je 9 percent, priemerný nárast v neregulovaných je 5 percent. Ide však o rôzne veľké skupiny, ktoré nie sú v štúdiách vždy vyčíslené, autor preto nedokázal odhadnúť celkový dosah na ceny nájmov.

Takmer všetky štúdie potvrdili, že regulácia nájmov znižuje mobilitu ľudí. Riziko straty výhodného bývania znižuje motiváciu ľudí presťahovať sa. To zase negatívne ovplyvňuje trh práce. Zhruba dve tretiny štúdií zistili, že regulácia nájmov znižuje intenzitu výstavby nového bývania. Zvyšné štúdie boli v tejto otázke neutrálne.

Všetky publikované štúdie s výnimkou dvoch poukazujú na fakt, že regulácia nájomného znižuje kvalitu bývania. Ekonomická logika je zrejmá. Majitelia majú z nehnuteľností nižšie výnosy, čo znižuje mieru údržby a investícií do budov.

Najmenej jednoznačný bol výskum zmeny vlastníctva. Väčšina, ale nie drvivá, vidí nárast bývania vo vlastnom v prostredí s regulovaným nájomným. Investorom klesá motivácia prevádzkovať nájomné projekty a rozpredávajú ich na individuálne bývanie.

Nanešťastie, napriek týmto akademickým záverom o škodlivosti regulačnej cenovej politiky nemám pochýb. Lákavosť návrhov na reguláciu cien bude argumentami neporaziteľná aj ďalšie desaťročia.