Prínosy stavebnej reformy sa ukážu neskôr. Pribúdajú projekty a žiadosti k novým stavbám

Výrazné zmeny stavebných pravidiel po takmer polstoročí pôvodného stavebného zákona zavádza od apríla tohto roka postupne do života Úrad pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky, ktorý vznikol už pred tromi rokmi.

Zároveň prechodne platia štyri roky podmienky pre predošlé stavby, neskolaudované do konca marca 2025, podľa ktorých ešte pokračuje drvivá väčšina konaní. Tých je podľa odhadov viac ako 90 percent.

„V prvom rade sme školili vlastných zamestnancov na úrade a na regionálnych úradoch, aby boli nápomocní všetkým dotknutým stranám pri spustení nového Portálu výstavby,“ priblížila pre Štandard hovorkyňa centrálneho stavebného úradu Simona Parížeková s tým, že v školeniach pokračujú.

Na Portáli výstavby pribudnú ďalšie funkcie

Portál výstavby je súčasťou Informačného systému územného plánovania a výstavby, slúži na elektronické podávanie a správu stavebných dokumentov. Zahŕňa úložisko projektovej dokumentácie a archív dokumentácie, registre výstavby, stavieb, dotknutých orgánov a právnických osôb.

Portál výstavby, ktorého prvú etapu úrad spustil 1. apríla spolu s účinnosťou stavebného zákona, sa bude ďalej rozvíjať a postupne pribudnú ďalšie funkcie. Do polovice mája bolo na tomto portáli vyše tri a pol tisíc registrovaných používateľov, bezmála dvetisíc založených projektov či viac ako 46-tisíc videní.

Počet podaných žiadostí presiahol dvetisíc, pričom skoro tisíc žiadostí bolo o vydanie záväzného stanoviska alebo záväzného vyjadrenia k stavebnému zámeru a takmer sedemsto k ohláseniu stavby.

Kybernetický útok na kataster, ktorý začiatkom roka paralyzoval na niekoľko týždňov celé Slovensko, výrazne pribrzdil aj prácu úradu. „Na vývoji portálu mesiace pracovali odborné tímy úradu z oblasti IT a výstavby s cieľom vytvoriť používateľsky prívetivý informačný systém pre všetky dotknuté skupiny, ktoré vstupujú do procesu výstavby,“ uviedla Parížeková.

Úrad musel obratom pripraviť aj návrhy vykonávacích predpisov (vyhlášok) podľa znenia nového stavebného zákona. Vybrané vyhlášky vyhodnotil v spolupráci s Ministerstvom dopravy SR ako nevyhnutné nielen pre uvedenie stavebného zákona do praxe, ale aj pre spustenie samotného Portálu výstavby. 

Pracovníci na stavbe rýchlostnej cesty R2 Kriváň – Mýtna. Foto: Ján Krošlák/TASR

Jednoduchšie povoľovanie a drobné stavby

Stavebný zákon prináša viaceré dôležité zmeny. Zníženie administratívnej záťaže umožní zjednodušiť celý proces povoľovania a realizácie stavieb od stavebného zámeru až po kolaudáciu, najmä vďaka možnosti využiť Portál výstavby a jeho služby.

Stavby možno spojiť do funkčne prepojeného súboru a vykonať úkony podľa stavebného zákona v jednom konaní. Konania o územnom rozhodnutí a stavebnom povolení zlúčia do konania o stavebnom zámere.

Drobné stavby majú novú definíciu. Tieto stavby nemôžu podstatne ovplyvniť svoje okolie a tak pri nich postačí ohlásenie. Patria sem prízemné stavby, konštrukcie, zariadenia alebo výrobky dovezené na miesto osadenia alebo výrobky zmontované z konštrukčných prvkov na mieste osadenia a pevne spojené so zemou, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 50 štvorcových metrov a výšku päť metrov.

Ide hlavne o kôlne, práčovne, letné kuchyne, prístrešky, zariadenia na nádoby na odpadky, stavby na chov drobných zvierat, sauny, úschovne bicyklov a detských kočíkov, čakárne, stavby športových zariadení a garáže.

V prípade drobných podzemných stavieb ich zastavaná plocha nepresahuje 25 štvorcových metrov a hĺbku troch metrov, sú to najmä pivnice, žumpy, retenčné nádrže a bazény. Stavby na lesných a iných pozemkoch slúžiace na zabezpečovanie lesnej výroby a poľovníctva majú mať zastavanú plochu do 50 štvorcových metrov a výšku do piatich metrov. Týka sa to skladov krmiva, náradia alebo hnojiva.

Drobnou stavbou je aj oplotenie z pevných nepriehľadných materiálov do výšky 1,6 metra alebo z ľahkých priehľadných materiálov do výšky dvoch metrov od priľahlého terénu.

Fikcia súhlasu, elektronizácia, koniec čiernym stavbám

Skrátiť rozhodovanie o stavbách má fikcia súhlasu. Lehota na vydanie záväzného stanoviska orgánu územného plánovania a dotknutého orgánu je 30 dní od doručenia žiadosti, alebo pri zložitých stavbách 60 dní, o čom je dotknutý orgán povinný žiadateľa upovedomiť.

Ak nevydá záväzné stanovisko v uvedenej lehote, predpokladá sa, že nemá pripomienky ani požiadavky na obsah stavebného zámeru. Projektant tieto skutočnosti uvedie v správe o prerokovaní stavebného zámeru.

Podať žiadosť na prerokovanie stavebného zámeru alebo ohlásenie je možné aj elektronicky prostredníctvom informačného systému. Nové čierne stavby postavené od apríla tohto roka bez povolenia, alebo v rozpore s ním, už po novom nebude možné dodatočne zlegalizovať a bude potrebné ich odstrániť.

Stavebný zákon prináša viaceré dôležité zmeny. Foto: Veronika Mihaliková/TASR

Veľká výzva aj pre samosprávy

Nová stavebná legislatíva je výzvou aj pre samosprávy. Prenesený výkon štátnej správy v tejto oblasti, teda činnosť prvostupňových stavebných úradov totiž zostala napokon v mestách a obciach. Únia miest Slovenska to označila vzhľadom na termín účinnosti stavebného zákona za veľmi krátky čas na jeho objektívne vyhodnotenie.

„Nový stavebný zákon má v praxi priniesť zjednodušenie a zrýchlenie procesov. Ruší územné konanie, zavádza jedno správne konanie o stavebnom zámere, ktoré končí rozhodnutím,“ vyjadrila sa pre Štandard hovorkyňa Únie miest Slovenska a poradkyňa pre komunikáciu klimatickej krízy Daniela Piršelová.

Následné procesy sú podľa nej len opatreniami stavebného úradu, čím sa minimalizuje administratívna záťaž.

Stavebný zákon zároveň presnejšie vymedzuje pojmy a procesy, definuje zodpovednosť účastníkov výstavby, jasnejšie určuje lehoty pre úrady a umožňuje elektronizáciu dokumentácie, čo znižuje byrokraciu.

„Odstraňuje územné konanie, no verejnosť bude mať možnosť vyjadriť sa v konaní o stavebnom zámere. Výzvou bude zabezpečiť, aby proces verejného pripomienkovania zostal efektívny a prístupný,“ podotkla Piršelová.

Možné benefity a riziká zmien

Očakávané benefity sú napríklad jasnejšie pravidlá pre dotknuté orgány aj stavebné úrady, možnosť elektronického ukladania projektovej dokumentácie a záväzných stanovísk, čím sa zrýchľuje prístup k informáciám. Obce môžu prijať všeobecne záväzné nariadenie o regulácii hlučných stavebných prác počas nočného pokoja a dní pracovného pokoja.

So stavebnými zmenami súvisia aj možné riziká. „Elektronizácia síce zrýchľuje procesy, ale jej efektívnosť závisí od pripravenosti úradov a stavebníkov. Presné lehoty pre úrady môžu byť výzvou, ak nebudú dostatočne personálne vybavené,“ upozornila Piršelová.

Zmeny prinášajú benefity aj riziká. Foto: Pavol Zachar/TASR

Silný partner pre obce a mestá

Úrad pre územné plánovanie a výstavbu chce byť silným partnerom pre obce a mestá. Tomu prispôsobuje aj svoje aktivity a so samosprávami pravidelne komunikuje nielen cez združujúce organizácie, ale aj priamo.

Tak ako po prijatí zákona o územnom plánovaní organizoval v spolupráci so Združením miest a obcí Slovenska pre obce a mestá sériu školení v každom kraji, už postupuje aj v prípade nového stavebného zákona.

„Uvedomujeme si totiž, že pre obce a mestá je to veľká zmena nielen v pravidlách, ale aj v postupoch. Urobíme preto maximum, aby bol prechod čo najplynulejší,“ ubezpečila Parížeková.

Podmienky pre novú územnoplánovaciu dokumentáciu

Od spustenia prvej etapy Portálu výstavby platí všeobecná povinnosť viesť dokumentáciu stavby v rámci úložiska. Zároveň majú stavebné úrady okrem iného povinnosť naskenovať a nahrať projektovú dokumentáciu, ktorú stavebník predložil v listinnej podobe a ktorá je súčasťou ohlásenia, na úložisko projektovej dokumentácie.

Obec, ktorá nemá územný plán, je povinná obstarať a schváliť ho podľa nových štandardov a metodiky jej spracovania do 31. marca 2032. Obec, ktorá má územnoplánovaciu dokumentáciu schválenú do 31. marca 2024, ju musí nahradiť územnoplánovacou dokumentáciou spracovanou podľa nových štandardov a metodiky jej spracovania tiež do 31. marca 2032.

„Obec, ktorá nebude mať po 1. apríli 2032 obstaraný a schválený územný plán v zmysle platnej legislatívy, nebude môcť v konaniach podľa stavebného zákona vydávať záväzné stanoviská ako orgán územného plánovania,“ upozornila Parížeková s tým, že zákon nepredpokladá inú sankciu pre tieto obce.

Rodinný dom už nie je samostatná kategória

Nový stavebný zákon podľa právničky a poradkyne na Úrade pre územné plánovanie a výstavbu v oblasti legislatívy Slavomíry Salajovej už nepozná rodinný dom ako samostatnú kategóriu. „V jednej z vykonávacích vyhlášok je definovaný ako bytový dom s jednou bytovou jednotkou. Každý stavebník musí mať overený projekt stavby, bez ktorého nie je možné začať stavebné práce,“ informovala.

Zákon kladie väčší dôraz na zodpovednosť projektantov. Stavebník sa môže spoľahnúť na odborníkov, ktorí mu pomôžu s prípravou dokumentácie a zabezpečia jej súlad s územným plánom. „Prenastavenie postavenia projektantov prináša väčšiu dôveru stavebníkov voči odborníkom. Zákon zvyšuje ich zodpovednosť, čo by malo viesť ku kvalitnejšej príprave projektov a tým aj k rýchlejšiemu povoľovaciemu procesu,“ objasnila Salajová. 

Nový zákon podľa nej pomôže bežným stavebníkom, ktorí nemajú čas „behať po úradoch“. „Ak využijú elektronické služby, celý proces bude pre nich oveľa jednoduchší,“ vyhlásila. Prax ukáže, ako efektívne bude zákon fungovať, no už teraz je podľa nej jasné, že digitalizácia a zjednodušenie procesov prinesú stavebníkom nové výhody.

Výstavba rodinných domov. Foto: Štefan Puškáš/TASR

Stavební inšpektori budú dohliadať na bezpečnosť

Pod úrad prešli aj stavební inšpektori. Slovenská stavebná inšpekcia zanikla a zlúčila sa s úradom. Regionálne pobočky po novom fungujú ako stavebné inšpektoráty a vykonávajú štátny stavebný dozor.

„Delimitovali sme stavebných inšpektorov zo Slovenskej stavebnej inšpekcie, ktorí spĺňajú kvalifikačné predpoklady podľa nového stavebného zákona. Zároveň po celom Slovensku hľadáme nových kolegov, ktorí budú pôsobiť v oblasti štátneho stavebného dohľadu a budú dohliadať na bezpečnosť stavieb,“ vysvetlila hovorkyňa úradu.

Zo Slovenskej stavebnej inšpekcie prešlo k 1. aprílu na regionálne stavebné úrady takmer 30 stavebných inšpektorov, čiže skoro 90 percent z ich celkového počtu. Počet zamestnancov oddelenia štátneho stavebného dohľadu regionálnych úradov sa má v tomto roku zvýšiť na 136.

Prioritne sa budú venovať zabezpečeniu ochrany verejného záujmu vo výstavbe pri uskutočňovaní stavebných prác, pri užívaní a odstraňovaní stavieb.

Celkový počet zamestnancov Úradu pre územné plánovanie a výstavbu sa k 1. aprílu priblížil k štyrom stovkám. Z toho na regionálnych úradoch ich bolo viac ako 200. Koncom minulého roka bolo v pôsobnosti úradu celkovo vyše 300 zamestnancov, vrátane polovice v regiónoch.

Nárast zamestnancov súvisí aj so zaniknutím Slovenskej stavebnej inšpekcie a prechodom štátneho stavebného dohľadu pod regionálne úrady.

Účinnosť pôvodných podmienok predĺžili do 31. marca 2029

S mnohými zmenami sa musia vyrovnať všetci účastníci stavebného konania a v podstate aj občania.

„V súčasnosti platia dve legislatívy. Podania, ktoré boli uplatnené na stavebných úradoch do 31. marca 2025, bežia podľa starej legislatívy, pokiaľ nebudú zastavené tie konania. A je jedno, či išlo o predloženie žiadosti na územné rozhodnutie alebo stavebné povolenie,“ povedal na stretnutí lídrov slovenského stavebníctva podpredseda Slovenskej komory stavebných inžinierov (SKSI) Ján Jakubov.

Všetky tieto povoľovacie procesy aj kolaudácie budú realizovať podľa pôvodnej legislatívy, ktorej účinnosť je predĺžená v prechodnom období do 31. marca 2029.

Podania od 1. apríla 2025 riešia podľa novej legislatívy. „Nie je to jednoduché ani pre stavebné úrady, pretože úradník jeden deň pracuje s jednou legislatívou, druhý deň s druhou legislatívou. Niektoré veci sú previazané, ale určité obdobie sa budeme stretávať s problémami nielen na stavebných úradoch, ale aj u účastníkov stavebných konaní, keď majú dávať vyjadrenia,“ vysvetlil Jakubov.

Výstavba bytového domu s nájomnými bytmi v Bratislave. Foto: Miroslav Košírer/TASR

Mnoho pracovníkov stavebných úradov má problém

Nie všetky vykonávacie predpisy a vyhlášky sú podľa odborníka reálne schválené, teda nie sú uvedené do platnosti. Problém s tým podľa zástupcu stavebných inžinierov majú mnohí pracovníci na stavebných úradoch, s ktorými komunikovali.

Nevedia ešte, čo majú očakávať od novej legislatívy. Väčšinu agendy, ktorú vybavujú, asi 90 až 95 percent, riešia podľa predchádzajúcej legislatívy, keďže sú to „staré“ podania.

„Aj povoľovanie stavieb nebude úplne jednoznačné, ako bolo doteraz. Ak dnes máte povolený stavebný zámer a je vydané rozhodnutie o stavebnom zámere, znamená to, že stavba je povolená, ale stavať nesmiete, kým sa nespracuje projekt stavby,“ ozrejmil Jakubov.

To predstavuje ďalší stupeň, kým projektant alebo stavebník nepredloží doložku súladu projektu stavby vydaným rozhodnutím o stavebnom zámere s projektom o stavebnom zámere a so všetkými vyjadreniami, ktoré boli záväzné zo strany účastníkov konania.

„Vtedy to stavebný úrad vyhodnotí a vydá overovaciu doložku. Až keď je oficiálne vydaná overovacia doložka, ktorá má svoju úradnú pečať od stavebného úradu, je možné začať so stavebnými prácami,“ dodal Jakubov.

Zvýšený tohtoročný rozpočet úradu

Úrad pre územné plánovanie a výstavbu má na rok 2025 schválený rozpočet v objeme na úrovni 65 miliónov eur, z toho na bežné výdavky vyše 61 miliónov eur a na kapitálové výdavky 3,8 milióna eur.

Prostriedky z rozpočtu sú určené na plnenie úloh úradu v oblasti územného plánovania (okrem ekologických aspektov), výstavby a vyvlastňovania, aj v nadväznosti na zmeny súvisiace s nadobudnutím účinnosti nového stavebného zákona.

„Tvoria ich najmä osobné výdavky na zamestnancov, prevádzkové výdavky na tovary a služby, dotácie pre obce na prenesený výkon štátnej správy na úseku stavebného poriadku, dotácie pre obce na spracovanie územno-plánovacej dokumentácie obcí a investície v oblasti informačných technológií a do technického vybavenia zamestnancov na zabezpečenie úloh v gescii Úradu pre územné plánovanie a výstavbu,“ vymenovala Parížeková.

Rozpočet úradu vlani schválili v pôvodnej výške 61,5 milióna eur, neskôr ho znížili na necelých 40 miliónov eur. Pôvodne schválený zákon o výstavbe mal nadobudnúť účinnosť spolu so zákonom o územnom plánovaní v apríli 2024, ale pre očakávané problémy s realizáciou ho najprv odložili o rok, aby ho napokon od apríla tohto roka nahradil nový stavebný zákon.