Nové čierne stavby dodatočne nezlegalizujú. Možné to je už len pri tých starších

Chýbajúca možnosť dodatočnej legalizácie neoprávnených stavieb má od nich odradiť. Kto by to riskol a postavil niečo "na divoko", bez povolenia, ako to bolo na Slovensku doteraz skoro bežné, musí počítať s tým, že takúto stavbu nepripoja k sieťam. Nebude ju môcť užívať a bude ju musieť na vlastné náklady odstrániť.

Generálny riaditeľ sekcie výstavby a vyvlastňovania na Úrade pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky (UUPV) Roman Skorka si myslí, že čierne stavby sú značný problém, ktorý súvisí celkovo s vymoženosťou práva u nás.

„Aj podľa starého zákona sa dalo pristúpiť k nariadeniu o odstránení stavby, k výkonu rozhodnutia. Vždy je to možno o odvahe stavebníka, ale skôr je to problém vymožiteľnosti práva ako chyby zákona," povedal pre Štandard. Predpokladá, že starosta obce ako priamo volený zástupca občanov nepôjde úplne do takého neatraktívneho riešenia, akým je odstránenie stavby.

Stavební inšpektori, ktorí prešli zo Slovenskej stavebnej inšpekcie na regionálne úrady pre územné plánovanie a výstavbu, budú vykonávať štátny stavebný dohľad miesto samospráv. „Môžu dať podnet napríklad na vykonanie alebo nariadiť odstránenie stavby," vysvetlil Skorka.

Nové nelegálne stavby by nemali vznikať

Zmeny v stavebnej legislatíve vrátane čiernych stavieb, ktoré nahradili takmer polstoročný starý stavebný zákon, boli jednou z hlavných tém tradičného Fóra slovenského stavebníctva. Počas veľtrhu Coneco v bratislavskej Inchebe ho zorganizoval Zväz stavebných podnikateľov Slovenska (ZSPS) s Technickým skúšobným ústavom stavebným.

Prezident ZSPS Pavol Kováčik očakáva, že nové čierne stavby nemôžu vzniknúť. „Zo zákona nebude možné takú stavbu pripojiť na siete. Nikdy nebude môcť niekto takúto stavbu obieliť a pokiaľ by vznikla na cudzom pozemku, majiteľ pozemku má právo požiadať o odstránenie stavby," povedal pre Štandard.

Myslí si, že nikto nebude riskovať takmer isté odstránenie stavby. „Prečo by to robil? Predtým sa dalo kalkulovať s určitým dodatočným povolením, ale už je isté, že sa povoliť nedá. To významne obmedzí rozmýšľanie, že to ideme postaviť na čierno," predpokladá Kováčik.

Štyri roky na legalizáciu stavieb od roku 1990

Čierne stavby postavené od 1. januára 1990 do účinnosti nového stavebného zákona, teda do 31. marca 2025, čiže za viac ako 35 rokov, majú osobitný prístup. Môžu ich dodatočne povoliť počas prechodného obdobia štyroch rokov do 31. marca 2029 podľa dvoch variantov.

Stavebný úrad na žiadosť vlastníka stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia alebo v rozpore s ním v uvedenom období preskúma jej spôsobilosť na užívanie. Vlastník musí preukázať viaceré podmienky, pričom druhý variant sa týka stavieb v priestorovo separovanej lokalite, ktorá vytvára koncentrovanú a generačnú chudobu. Ide napríklad o stavby v rómskych osadách.

„Prioritou je, pokiaľ takáto stavba je postavená stavebnými prácami počas platnosti starej stavebnej legislatívy, čiže do 31. marca 2025, pokúsiť sa takúto stavbu zlegalizovať," informovala na spomínanom podujatí generálna riaditeľka sekcie bytovej politiky a mestského rozvoja Ministerstva dopravy SR Ladislava Cengelová.

Podľa nej nejde o to povoliť každému jeho nelegálnu stavbu. „Tu ide o to, povoliť stavbu, ktorá je použiteľná, lebo stavby, ktoré sú v rozpore s verejnými záujmami alebo zasahujú do vlastníckych alebo iných práv, nie je možné legalizovať ani dodatočne," upozornila.

Amnestie pre stavby postavené do roku 1989

Stavby postavené bez povolenia pred 1. októbrom 1976, odkedy bol účinný pôvodný zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (starý stavebný zákon), dostali od apríla 2024 generálnu amnestiu. Ide o spoločnú zákonnú legalizáciu bez potreby dodatočnej.

Stavby postavené od 1. októbra 1976 do 31. decembra 1989 získali pred rokom amnestiu. Považujú ich za stavby postavené v súlade so zákonom, ak ich nepretržite využívajú na svoj účel a vlastník stavby je vlastníkom pozemku alebo má iné právo k pozemku, na ktorom je takáto stavba postavená.

Ak je od roku 1976 niekde nelegálne užívaná stavba, tak by podľa šéfky sekcie bytovej politiky bolo absurdné, aby štát teraz povedal, že zrazu po 50 rokoch ju mieni odstraňovať, "lebo si ju dnes všimol". Stavby postavené v rokoch 1976 až 1989 môžu zlegalizovať bez konania.

Vzťah k pozemku, ochrana verejných záujmov

Ak niekto nemá vzťah k pozemku alebo ide o stavbu do roku 1990, sú dve možnosti. „Pokiaľ je stavba rozostavaná, je možné ju legalizovať. Vlastník musí získať dodatočné stavebné povolenie, celé portfólio záväzných stanovísk a vtedy je možné určiť aj požiadavky na dokončenie stavby a stavbu dodatočne povoliť," vysvetlila Cengelová.

Ak stavbu užívajú a netreba nariadiť žiadne stavebné práce alebo ide o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie, podľa starého stavebného zákona z roku 1976 je možné ju preskúmať. „Jediná úľava oproti plnému plneniu požiadaviek je, že sa neskúma plnenie priestorových regulatívov územného plánu a takúto stavbu bude možné dodatočne skolaudovať," podotkla.

Okrem vzťahu k pozemku skúmajú aj dodržanie alebo ochranu verejných záujmov. „Pokiaľ niekto nespĺňa požiadavky a nie je možné jeho stavbu či už dodatočne povoliť, alebo dodatočne skolaudovať, takáto stavba musí byť odstránená," upozornila Cengelová.

Hlavné výzvy stavebného zákona

Medzi najväčšie výzvy stavebného zákona považuje Skorka zabezpečenie personálnych kapacít, ale aj s dostatočným vzdelaním a prehľadom. „To najkľúčovejšie, čo musíme zabezpečiť, je posunúť informácie o všetkých zmenách do regiónov a k stavebným úradom," povedal s tým, že s ministerstvom dopravy pripravili školenia a budú pokračovať vo vzdelávacích aktivitách.

Projektanti budú mať nové oprávnenia a povinnosti. Napríklad, po dohode so stavebníkom budú získavať stanoviská či vypracovávať nové stupne dokumentácie. Nový portál výstavby, ktorý úrad sprevádzkoval 1. apríla, je zatiaľ prvotné riešenie elektronizácie procesov.

Zmeny sa týkajú prístupov a postavenia účastníkov výstavby vrátane projektantov, stavebníkov či zhotoviteľov. Nové úlohy majú aj pracovníci na stavebných úradoch.

Projektanti sa musia zhostiť úloh aj na dotknutých orgánoch, ktoré budú vydávať záväzné stanoviská. „Ten proces bude trvať niekoľko mesiacov, kým sa to zabehne do života. Nie sú zásadné problémy, neukázali sa žiadne slepé uličky alebo zásadné nedoriešené veci," potvrdil Kováčik.

Malé obce môžu mať problém

Pôvodne mali prenesený výkon štátnej správy v stavebnej agende vrátiť z obcí a miest späť na štát, ale prvostupňové stavebné úrady zostávajú v samosprávach. Musia mať minimálne dvoch odborných zamestnancov na tieto činnosti, čo môže byť pre malé obce problém. Túto povinnosť musia začať plniť od januára 2026, aby mali čas si to zabezpečiť.

„Títo zamestnanci musia mať osvedčenie odbornej spôsobilosti. Starí zamestnanci musia prejsť v stanovenej lehote do preskúšania, noví musia absolvovať nové vzdelávanie," priblížil Skorka. Predpokladá, že sa to zlepší, ale bude to závisieť od prístupu úradníkov. „Konečný výkon je na mestách a obciach," uviedol.

ZSPS podporoval návrat stavebnej agendy z obcí a miest na štát a na svojom postoji zotrval. Personálne požiadavky podľa Kováčika pravdepodobne niektoré stavebné úrady v malých obciach nebudú schopné splniť. „Nastane to, čo mal byť pôvodný efekt zlučovania veľkého množstva malých stavebných úradov do väčších. To je to, čo sme žiadali, profesionalizácia stavebných úradov, aby boli väčšie," povedal.

Stavebné úrady, napriek tomu, že zostávajú v samosprávach, sa podľa Kováčika budú formovať po novom, lebo mnohé už nebudú fungovať ako doteraz.

Malé obce si môžu tak ako doteraz vytvoriť spoločný obecný úrad, ktorý bude vykonávať činnosti stavebného úradu. „Zákon stanovil trochu odlišnú podmienku na to, ktoré obce sa môžu spájať, ale v zásade platí pravidlo, že môžu a je na nich, ako sa k tomu postavia," dodal Skorka.

Zákon dokonca pripúšťa aj možnosť, že ak obec nebude plniť požiadavku mať na stavebnú agendu minimálne dvoch odborných zamestnancov, môžu im odobrať pôsobnosť stavebného úradu a preniesť ju na regionálny úrad.