Hypotéky zlacnejú, ale len mierne. Kto zaváha, zaplatí podľa analytika viac

Dopyt po úveroch na bývanie podľa regulátora viditeľne stúpol od vlaňajšej jesene predovšetkým vďaka poklesu úrokových sadzieb. Na ten sa po náročnom období pandémie a vypuknutí vojny na Ukrajine čakalo skutočne dlhšie.

Aktuálne hlási Európska centrálna banka zníženie opäť. "Rada guvernérov sa rozhodla znížiť tri kľúčové úrokové sadzby ECB o 25 bázických bodov," informuje správa z 5. júna.

Opatrenie nie je pre tých, ktorí trh sledujú, veľkým prekvapením. Už predvlani totiž analytici predikovali, že úrokové sadzby by sa postupne mohli dostať k úrovni troch percent. Od tejto hranice už v súčasnosti poskytované úvery skutočne nie sú ďaleko.

Zlacňovanie hypoték ide do finále

Zmenu si všíma aj Realitná únia SR, ktorá pravidelne monitoruje ceny krajských bytov na Slovensku. Za uplynulých 12 mesiacov znížil európsky regulátor úroky celkovo osemkrát, keďže inflácia v eurozóne sa postupne približuje k dvojpercentnému cieľu. "Po poslednej korekcii jednodňová sterilizačná úroková sadzba dosiahla úroveň dve percentá," vyčísľuje analytik inštitúcie Vladimír Kubrický.

Konštatuje však, že hoci za rok úrok takto poklesol zo štyroch percent, hypotéky lacneli oveľa miernejšie. "V júni 2024 bola priemerná úroková sadzba úverov na nehnuteľnosti s fixáciou jeden až päť rokov na úrovni 4,23 percenta, v apríli tohto roka 3,73 percenta," dodáva.

V najbližších mesiacoch podľa analytika zrejme zamieri k hranici 3,5 percenta, no ďalší pokles bude otázny. "Európska centrálna banka sa už totiž blíži ku koncu cyklu uvoľňovania menovej politiky," konštatuje analytik.

Nehnuteľnosti naďalej dražejú

Tí, ktorí nakupujú domy či byty, musia z mesiaca na mesiac siahnuť hlbšie do vrecka. Potvrdzujú to aj najnovšie dáta Realitného barometra. "V máji 2025 vzrástla jeho hodnota na 3 070 eur za štvorcový meter, čo predstavuje medzimesačný nárast o 0,7 percenta a medziročné zvýšenie o 13,2 percenta," ukazujú čísla.

To isté si všíma vo svojej júnovej správe aj centrálna banka, keď hovorí o dvojcifernom tempe zdražovania. Motívom zvyšujúceho sa dopytu domácností je podľa nej predovšetkým to, že kupujúci využívajú priestor, ktorý sa im vytvoril nárastom reálnych miezd.

Mohlo by Vás zaujímať Finančný systém je odolný. Slovenská ekonomika však čelí rizikám zvonku i zvnútra, varuje NBS

Okrem toho štatistiky vykazujú veľmi nízku mieru nezamestnanosti. Záujem štartuje aj už spomínané znižovanie sadzieb a rast cien nehnuteľností. "Ten motivuje domácnosti neodkladať rozhodnutie o novom bývaní," vysvetľuje regulátor s dôvetkom, že sa to týka aj tých, ktoré to doteraz posúvali.

Podľa Kubrického však reality dražejú aj pre slabú výstavbu. "Začiatkom júna priniesol Štatistický úrad dáta o výstavbe bytov za 1. štvrťrok 2025," dopĺňa s tým, že čísla hovoria jasnou rečou o útlme, keď sa za toto obdobie dokončilo len 3 100 bytov, čo je najmenej za posledných deväť rokov.

Hoci už minulý rok sme na realitnom trhu videli oživenie, výstavba sa naprieč Slovenskom ešte nestihla rozbehnúť. Kubrický sa domnieva, že ide o prirodzený časový posun, pričom čísla o začatej výstavbe by sa mali postupne zlepšovať.

Aj v poslednom sledovanom mesiaci platí, že ceny starších bytov rástli rýchlejšie ako tých novších. "K lídrom v zdražovaní možno spomedzi krajských miest zaradiť Bratislavu, Košice a Žilinu, kde bol rast cien najvýraznejší," dodáva analytik.

Cenový rozdiel medzi novšími a staršími bytmi – máj 2025 / máj 2024 (v percentách na m²)

Staršie byty získali na popularite

Novšie byty draželi medziročne pomalšie u väčšiny dvojizbových jednotiek. "Dvojciferný nárast zaznamenalo šesť z ôsmich krajských miest," konštatuje Kubrický s dôvetkom, že ceny starších priestorov na bývanie dvojciferne rástli všade, pričom v piatich krajských mestách poskočili zhruba o pätinu.

Aj u novších trojizbákov tempo zdražovania prevažne spomalilo – v troch krajských mestách však rovnako namerali dvojciferný medziročný rast, ktorý u starších bytov zaznamenalo až šesť miest. "Rýchlejší rast cien starších bytov v porovnaní s novšími vo väčšine krajských miest v uplynulom roku viedol aj k zmenšovaniu cenového rozdielu medzi týmito dvoma kategóriami," vysvetľuje analytik.

Najväčší cenový rozdiel medzi novšími a staršími bytmi evidujú pri 2-izbových bytoch v Žiline (32 percent), pri 3-izbových v Banskej Bystrici (36,1 percenta). Naopak, najmenší rozdiel je v Prešove – 11,1 percenta, respektíve 10 percent.

Výrazné medziročné skoky sa objavili pri banskobystrických a trnavských dvojizbákoch, kde sa rozdiel znížil z 36,9 na 23,4 percenta, respektíve z 26,9 na 13,4 percenta. "Pri 3-izbových bytoch klesol spomínaný rozdiel v Prešove z 33,7 až na 10 percent," vyplýva z barometra.

Roztváranie cenových nožníc medzi novšími a staršími bytmi, ktoré stojí za zmienku, je viditeľné pri dvojizbákoch v Žiline, kde sa rozdiel zvýšil z 19,5 percenta na 32  percent, a pri trojizbových jednotkách v Trnave – z 24,5  na 28,3 percenta.

Medziročné porovnanie cien bytov v krajských mestách v eurách

Odkladaniu kúpy už trh nepraje

Keďže úrokové sadzby na hypotéky klesnú do konca tohto roka zrejme už iba minimálne, odkladanie kúpy bytu pri rastúcich cenách sa nemusí vyplatiť. "Čakanie na výhodnejší úver sa môže predražiť, keďže pokles cien nehnuteľností nie je na dohľad," upozorňuje Kubrický.

Radí však, že každú kúpu nehnuteľnosti je potrebné posudzovať individuálne. Pri staršom byte je na mieste porovnať si jeho cenu s novšími nehnuteľnosťami. "Ak je cenový rozdiel medzi novším a starším bytom menší ako 20  percent, je dobré mať sa na pozore," uzatvára s dôvetkom, že potenciál rastu ceny môže byť pri staršom byte obmedzený.