Rýchly pohľad na uvedený graf naznačuje, že zjednotená Európa je stále v mnohom rozdelená. S dvoma výnimkami – tými sú Rakúsko a Bulharsko – majú východné štáty systematicky relatívne drahšie bývanie ako tie západné. Kľúčom na vysvetlenie sú zrejme platy, s ktorými sa porovnávajú ceny bytov. Tie sú na východe nižšie. V cenách bytov sa aspoň čiastočne odrážajú svetové ceny stavebných materiálov či cena práce migrujúcich stavebných robotníkov, ktoré vyrovnávajú stavebné náklady naprieč Európou.
Odvolávať sa na nižšie platy na východe je však prílišným zjednodušením. Podstatné faktory nájdeme aj na trhu bývania. Mnohé z nich majú korene v minulosti. Východné štáty, okrem Bulharska, majú typicky menšiu zásobu bytov na počet obyvateľov. Pomalšia je aj nová výstavba – v tomto ohľade je výnimkou Poľsko –, príčinou sú často neefektívne stavebné predpisy.
Východ sa dodnes vyrovnáva so štrukturálnymi problémami, ktoré vytvorilo socialistické hospodárstvo. Jedným z dôsledkov je vnútorná migrácia. Centrálni plánovači umiestňovali podniky podľa obranných či sociálnych kritérií, napríklad v takzvaných hladových dolinách, bez ohľadu na ekonomickú zmysluplnosť v podobe zdrojov surovín či dopravnej infraštruktúry. Súkromné podniky majú iné lokalizačné kritériá a prispôsobiť sa musí pracovná sila. Východné štáty prechádzajú v krátkom čase transformáciou, ktorá na západe ide pozvoľne.
Zaujímavým faktorom je aj vysoká preferencia vlastníckeho bývania v postkomunistických štátoch a relatívne menej rozvinutý trh nájomného bývania. Veľká prevaha bývania vo vlastných bytoch je dedičstvom transformačného procesu a masívnej privatizácie bytového fondu. Tá bola zrejme dobrým krokom, keďže nájomné bývanie spravované verejným sektorom spravidla nefunguje efektívne ani na západe. Absencia fungujúceho nájomného bývania však zvyšuje dopyt po nových bytoch.
Vedľajším následkom je zrejme aj vnímanie bytov ako vhodného aktíva na uloženie a zhodnotenie voľných prostriedkov. V transformačnom období toto vnímanie podporila aj vysoká inflácia a nerozvinuté finančné trhy, ktoré neponúkali alternatívy. Dopyt po bytoch v postkomunistických štátoch vzbudzuje nielen potreba zaistiť si bývanie, ale aj investičné nákupy.
Pochmúrne vyhliadky do budúcnosti
Nezdá sa, že by sa situácia mohla v najbližšom období zmeniť. Ceny nových bytov budú ďalej rásť a dôvody sú na strane ponuky i dopytu. Bytová výstavba je naďalej relatívne pomalá. Neistota vyvolaná pandémiou čínskeho koronavírusu nepriala rozbehu nových investičných projektov. Navyše, rýchlo rastú náklady na výstavbu nových bytov.
Rastúce náklady možno pripísať trom faktorom. Prvé dva súvisia s pandémiou a s reakciou vlád na celom svete. Uzatváranie ekonomík a pokles dopytu po stavebných materiáloch prerušili existujúce výrobné a obchodné reťazce. Keďže Čína sa z krízy spamätala ako prvá, mnohé obchodné cesty boli presmerované práve do tohto štátu. Stratégiu „preinvestovať sa z krízy“ však prijali i západné štáty, dopyt sa tak v postpandemickom období rýchlo zvyšuje na celom svete.
Tretí faktor nesúvisí s pandémiou, ale so zelenou transformáciou. Rastúca cena emisných povoleniek sa výraznejšie premieta do ceny stavebných materiálov, ktorých výroba je často energeticky veľmi náročná. Zvyšujú sa aj požiadavky na energetický štandard obytných budov, čo vedie k používaniu drahších materiálov a technológií.
Na strane dopytu pôsobí najmä uvoľnená menová politika. Hypotéky sú naďalej ľahko dostupné a úrokové sadzby veľmi nízke. Výhľad menovej politiky Európskej centrálnej banky nenaznačuje, že by sa v tejto oblasti malo niečo zmeniť. Centrálne banky štátov mimo eurozóny môžu zvoliť mierne odlišný prístup, nemožno však čakať, že bude výrazne reštriktívnejší.
Špecificky na východe Európy, vrátane Slovenska, bude naďalej faktorom pokračujúca reštrukturalizácia. Kým v niektorých regiónoch dostupnosť bývania nebude problémom, v konkrétnych mestách bude dopyt po bytoch naďalej tlačiť ceny nahor. Aj v tejto oblasti sa premietne zelená transformácia v podobe utlmovania ťažby uhlia a poklesu výkonu niektorých priemyselných odvetví.
Nie je úplne zrejmé, že by štát mohol tento problém uspokojivo riešiť. Napriek tomu je prekvapujúce, že politici problému nevenujú výraznejšiu pozornosť. Drahé bývanie totiž môže zmariť účinnosť mnohých iných politík.
