Záujem o dvojizbové byty láme rekordy. Vyhráva ten, kto ponúkne viac

Dvojky sú dlhodobo preferované bývanie pre jednotlivcov, prípadne páry. Pomestí sa však aj rodina s jedným dieťaťom. Práve spálňa naviac z nich robí vyhľadávanú nehnuteľnosť nielen na prenájom, ale aj na kúpu.

Štandard pravidelne sleduje situáciu na realitnom trhu, predovšetkým pohyb cien bytov v krajských mestách. Zdražovanie ukázal Realitný barometer aj v júni, a to u starších aj nových jednotiek. Ceny tých prvých však rastú predsa len rýchlejšie, čo znamená, že sa cenové nožnice medzi týmito kategóriami zatvárajú.

Celkovo ceny bytov za posledný rok stúpajú dvojciferným tempom. "V krajských mestách medziročne zdraželi priemerne o 17 percent a stali sa hitom realitného trhu," vyčísľuje hlavný analytik Realitnej únie Vladimír Kubrický.

Vyššia berie

Keďže staršie dvojizbové byty sú doslova hitom realitného trhu, záujemcovia o ich kúpu sa musia pripraviť na silnú konkurenciu. „Sú cenovo dostupnejšie ako novostavby a zároveň sa na ne zameriavajú aj investori,“ vysvetľuje Kubrický.

Títo kupujúci sa podľa neho vrátili na trh, a tak neprekvapí, že staršie dvojky sa neraz predávajú formou licitácie - byt získa ten, kto ponúkne najvyššiu cenu. Licitácia je v časoch silného záujmu o nehnuteľnosti podľa advokáta a tajomníka Realitnej únie Mojmíra Plavca spôsob, ako dosiahnuť vyššiu predajnú cenu.

"Ak prebehne férovo a podľa jasných pravidiel, vie pritiahnuť viacerých záujemcov a prirodzene vytvoriť súťaž o cenu,“ konštatuje s dôvetkom, že dnes už mnohé realitné kancelárie vedia licitáciu odborne pripraviť tak, aby bola výhodná pre predávajúceho a zároveň korektná voči kupujúcim.

Ako sa menili ceny starších 2-izbových bytov

Za posledných päť rokov vzrástla hodnota Realitného barometra Realitnej únie SR, ktorý sleduje ceny bytov v krajských mestách, o 61 percent, pričom len za posledný rok stúpla o 14 percent.

Ceny starších 2-izbových bytov v 30 vybraných mestách (jún 2025)

Medziročný rast cien starších dvojizbových bytov bol v niektorých mestách Slovenska mimoriadne výrazný. Najprudšie zdraženie zaznamenali Senica, Komárno, Banská Bystrica, Humenné a Košice - všetky nad dvadsiatimi percentami.

Dvojciferné tempo zdražovania evidovali v siedmich z ôsmich krajských miest, čo poukazuje na všeobecne vysoký tlak na dopyt naprieč regiónmi.

Pri pohľade na päťročný horizont najviac zhodnotili staršie dvojizbové byty v Michalovciach, a to až o 82,9 percenta. Nad 80 percentami sú aj Dunajská Streda a Čadca, dosť tesne pod Košice a Zvolen. Podľa Kubrického ceny v dvoch tretinách sledovaných miest narástli od roku 2020 o 50 až 75 percent, čo je mimoriadne dynamický vývoj najmä vo svetle zmenenej ekonomickej situácie a vývoja úrokových sadzieb.

Bratislava síce vedie, no Košice sťahujú rozdiel

Slovenská metropola zostáva najdrahším mestom na Slovensku. Starší dvojizbový byt s výmerou 55 štvorcových metrov sa tu predáva za približne 229-tisíc eur, čo je trikrát viac než v najlacnejšom Lučenci. Aj keď päťročné tempo rastu cien v hlavnom meste (37,8 percenta) bolo relatívne mierne, v poslednom roku aj tu výrazne zrýchlilo – medziročne sa ceny zvýšili o 17,2 percenta.

Košice, ako druhé najväčšie a cenovo druhé najnáročnejšie mesto Slovenska, zaznamenali za rovnaké obdobie päťročný nárast cien o 77,8 percenta, pričom len za posledný rok išlo o zdražovanie o viac ako pätinu.

Tento vývoj znamená, že rozdiel medzi spomínanými mestami sa postupne znižuje. Kým pred piatimi rokmi boli byty v hlavnom meste o 60 percent drahšie než v Košiciach, dnes je tento rozdiel už len 24 percent. V Košiciach sa starší dvojizbový byt aktuálne predáva za približne 185-tisíc eur.

V rebríčku desiatich najdrahších lokalít na Slovensku sa nachádza šesť z ôsmich krajských miest. Výnimku tvoria Prešov a Trenčín. Naopak, medzi najdrahšie mestá sa zaradili aj menšie sídla ako Pezinok, Senec, Piešťany a Poprad. Ich prítomnosť v tejto skupine potvrdzuje, že vyššia cena nevyhnutne nesúvisí len s počtom obyvateľov, ale aj s atraktivitou danej lokality a dopytom po bývaní.

Kde očakávať rast cien a kde byť pri kúpe obozretný

Pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti je podľa analytikov kľúčové zohľadniť nielen aktuálny stav trhu, ale aj predpokladaný vývoj v danom regióne. Rastový potenciál cien bytov sa spája s viacerými faktormi, ktoré ovplyvňujú atraktivitu konkrétneho mesta či lokality.

Byty majú väčší predpoklad zhodnotenia najmä v lokalitách, do ktorých prichádzajú nové investície a migrácia pracovnej sily, majú rozvinutý trh s nájomným bývaním, výška nájmu prevyšuje výšku mesačnej splátky hypotéky, čo zvyšuje atraktivitu pre investorov, no a disponujú kvalitnou občianskou vybavenosťou a infraštruktúrou.

Spoločným menovateľom je aj ich obmedzená ponuka bytov, ktorá vytvára tlak na zdražovanie.

Pri investícii do staršieho dvojizbáku je namieste zvýšená opatrnosť v mestách, kde ceny nehnuteľností za posledný rok vzrástli o 20 percent a viac, čo môže naznačovať riziko cenovej korekcie. Spozornieť by mal záujemca, ak je rozdiel v cene medzi dvoj- a trojizbovými bytmi nízky, čo znižuje relatívnu výhodnosť kúpy menšieho bytu.

Ak je totiž cenový rozdiel medzi staršími a novšími dvojizbovými bytmi minimálny, môže to signalizovať nadhodnotenie starších jednotiek.

Dopyt zostáva silný

Očakáva sa, že trend postupného rastu cien na realitnom trhu bude pokračovať, a to aj v segmente starších dvojizbových bytov. Podľa Attilu Mészárosa, predsedu Realitnej únie SR, sú práve tieto byty často situované vo vyhľadávaných lokalitách s dobrou občianskou vybavenosťou, dopravnou dostupnosťou a množstvom zelene.

Dostupné bývanie v atraktívnom prostredí je jedným z hlavných dôvodov, prečo si staršie dvojizbové byty zachovávajú svoju stabilnú pozíciu na trhu a naďalej ostávajú vyhľadávanou alternatívou pre široké spektrum kupujúcich.