Staršie byty ťahajú trh. Zväčšujú sa aj rozdiely medzi regiónmi

Hoci ide o zreteľné oživenie po krátkodobom útlme, rast je stále pomalší než v letných mesiacoch, keď sa pohyboval nad jedným percentom.

Celkovo je barometer od začiatku roka v pluse o 9,5 percenta, čo je najvyšší medzimesačný nárast od roku 2022. Číslo je o viac ako o dva percentuálne body vyššie než vlani.

Trend pokračuje

V septembrovej správe Realitnej únie SR analytik Vladimír Kubrický upozorňoval, že trh síce mierne ochladol, no celoročné tempo rastu zostáva silné. Októbrové údaje jeho slová potvrdzujú, pričom sa mierne zvýšilo tempo medzimesačného rastu (z -0,1 percenta na +0,5 percenta).

Naznačuje to, že trh po krátkom spomalení v septembri znovu ožíva, hoci už nie tak prudko ako v prvej polovici tohto roka.

Z regionálneho pohľadu zostáva dynamika nerovnomerná. Kým v septembri bol pokles v Žiline len mierny, októbrové dáta ukazujú, že práve tu sa rast cien spomalil najviac. Naopak, v Banskej Bystrici a Prešove tempo zdražovania pokračuje dvojciferne, čo potvrdzuje pretrvávajúci regionálny nesúlad medzi dopytom a ponukou.

Staršie byty ťahajú trh

Podobne ako v septembri, aj v minulom mesiaci sa ukazuje, že staršie byty rastú rýchlejšie než novostavby. Staršie dvojizbové byty v Banskej Bystrici a Prešove zdraželi o viac než 26 percent, trojizbové v Košiciach a Prešove o 25 a 22 percent.

Tento trend korešponduje s predchádzajúcimi pozorovaniami, že dopyt investorov aj kupujúcich sa presúva k sekundárnemu trhu, kde je ponuka obmedzená, ale byty sú stále relatívne dostupnejšie než novostavby.

Pri novších bytoch sa rast pohyboval v rozmedzí od päť do 22 percent, najviac v Trenčíne a Bratislave. To je pokračovanie septembrového trendu, keď Trenčín a Banská Bystrica patrili medzi „ťahúňov“ trhu.

Rozdiel oproti minulému mesiacu spočíva v tom, že v októbri sa medzi jednotlivými kategóriami ceny začali mierne vyrovnávať – medzimesačne sa dynamika novších bytov priblížila starším.

Rozdielna dynamika výstavby

Októbrové čísla naznačujú prehlbovanie regionálnych kontrastov. Zatiaľ čo Banská Bystrica, Prešov a Košice zaznamenali extrémne medziročné nárasty, v Trenčíne a Žiline tempo zdražovania ustalo. Ide o následok rozdielnej dynamiky výstavby – v niektorých mestách sa nové projekty spustili neskôr alebo stagnujú, čím sa posilňuje tlak na existujúci bytový fond.

Napríklad v Trnave, kde ceny novších trojizbových bytov vzrástli o 16,3 percenta, išlo ešte v septembri o nárast tesne nad 10 percentami. To naznačuje, že aj menej exponované regióny začínajú dobiehať silnejšie trhy, čo môže byť signálom sekundárneho vlnového efektu na realitnom trhu.

Z porovnania dvoj- a trojizbových jednotiek vyplýva, že prvé menované sú na štvorcový meter drahšie – rozdiel je v niektorých mestách až pätinový. Najvýraznejší je však pri starších bytoch, čo je prirodzené vzhľadom na historicky menšiu ponuku týchto jednotiek.

Cenový rozdiel v percentách

V Žiline, Trenčíne a Košiciach sa však situácia začína meniť – pri novších bytoch sa miestami dokonca objavil opačný efekt, keď trojky rástli rýchlejšie než dvojizbové jednotky. To naznačuje posun v preferenciách kupujúcich, ktorí po predchádzajúcom období drahých hypoték čoraz viac hľadajú väčšie byty s lepším pomerom ceny a metráže.

Spomalenie je skôr technické

V septembrovej správe analytici upozorňovali, že slovenský realitný trh „zostáva v znamení solídneho dopytu a obmedzenej ponuky“ a októbrové výsledky tento obraz potvrdzujú. Napriek medzimesačnému rastu je tempo zdražovania miernejšie než v lete, čo podľa analytika zodpovedá prirodzenému ochladeniu po mimoriadne silnej jari.

Základné faktory rastu – nedostatok bytovej výstavby, postupné znižovanie úrokových sadzieb a rast miezd – naďalej pôsobia v rovnakom smere. Z tohto pohľadu má spomalenie skôr technický charakter, než by šlo o reálnu korekciu.

Zároveň je zrejmé, že dopyt ostáva vysoký aj v prípadoch, keď výnos z prenájmu nepokryje splátky hypotéky, čo poukazuje na investičný motív veľkej časti kupujúcich.

Na druhej strane môžu pretrvávajúce regionálne rozdiely v nasledujúcich mesiacoch vytvoriť tlak na miernu korekciu v niektorých mestách – najmä tam, kde sa rast cien dostal nad úroveň, ktorú lokálny trh dokáže absorbovať (napríklad Banská Bystrica, Prešov). Zatiaľ nič nenasvedčuje celoplošnému zlacňovaniu.

Realitná únia SR očakáva, že do konca roka sa trh udrží v mierne rastovej trajektórii. Oproti záveru roka 2024 však nebude taký „rozpálený“, keďže vtedy predajné čísla výrazne ovplyvnil efekt očakávanej zmeny DPH a marketingové kampane developerov.

„Ľudia pred rokom o takomto čase totiž nakupovali byty vo väčšej miere v očakávaní zvýšenia DPH z 20 percent na 23 pri novostavbách od januára 2025,“ spresňuje Kubrický.

V závere minulého roka preto podľa neho nakupovali aj tí, čo plánovali riešiť bývanie či realitnú investíciu až tento rok. Prekvapivo sa ku koncu roka 2024 vo väčšej miere predávali nielen byty v novostavbách, ale aj staršie bytové jednotky. „Podobný scenár tento rok neočakávame,“ dodáva.

Teraz už trh reaguje racionálnejšie – domácnosti i investori nakupujú opatrnejšie, no záujem o nehnuteľnosti nepoľavuje. Na základe doterajších dát možno predpokladať, že rok 2025 sa uzavrie dvojciferným medziročným rastom cien, pričom tempo sa bude stabilizovať niekde okolo úrovne 10 až 12 percent.

Slovenský trh s nehnuteľnosťami síce stále rastie, ale jeho vývoj sa pozvoľna presúva do pokojnejšieho, vyrovnanejšieho rytmu.