Slováci kupujú byty aj vtedy, ak im výnos z prenájmu nepokryje splátky hypotéky

Realitný barometer, ktorý sleduje cenový vývoj trhu bytov v krajských mestách, sa v septembri 2025 mierne ochladil – index medzimesačne klesol o 0,1 percenta. V celoročnom pohľade však dynamika rastu zostáva výrazná.

Od začiatku tohto roka stúpli podľa barometra Realitnej únie SR ceny bytov v priemere o deväť percent a v porovnaní so septembrom minulého roka až o 12,7 percenta. Hoci cenové úrovne dosahujú historické maximá, odborníci zatiaľ nevidia dôvod hovoriť o realitnej bubline.

Trh sa upokojil, ale rast pokračuje

Kompozitný index Národnej banky Slovenska, ktorý sleduje možné prehriatie realitného trhu, je momentálne na vyrovnanej úrovni. Znamená to, že trh sa upokojil a situácia je stabilná. Je to výrazný posun oproti obdobiu spred niekoľkých rokov, keď ceny rástli veľmi rýchlo a trh bol rizikovejší.

K zdražovaniu v roku 2025 prispieva nielen silný dopyt, ale aj správanie investorov. Mnohí kupujú byty aj napriek tomu, že výnos z prenájmu im nepokryje splátky hypotéky. Spoliehajú sa na to, že ceny ich prevažne investičných nehnuteľností budú ďalej rásť.

Väčšina krajských miest zaznamenala počas prvých troch štvrťrokov roka 2025 rast cien bytov. Výnimkou je Žilina, kde sa v niektorých kategóriách objavil mierny pokles. Dôvodom je, že v minulých rokoch tu ceny rástli veľmi rýchlo a trh sa teraz prirodzene koriguje.

Staršie byty v tomto roku zdraželi viac než novostavby

Cenovky starších bytov vzrástli dvojciferne. Dvojizbové byty v priemere o 11,6 percenta a trojizbové jednotky až o 13,8 percenta. Pri novostavbách bol rast miernejší a trend opačný – hodnota bytov s dvomi izbami percentuálne letela nahor o niečo viac (8,6 percenta) oproti trojizbovým bytom, ktoré si pripísali niečo vyše siedmich percent.

Najväčšie zdražovanie starších dvojizbákov zaznamenali Prešov a Trnava, kupujúci si tam priplatia viac takmer o pätinu. Pri novších bytoch dominoval Trenčín s takmer štvrtinovým cenovým skokom, v metropole východu je tiež potrebné hlbšie siahnuť do vrecka, nárast bol až 19,4 percenta.

Naopak, o niečo menej zaplatia záujemcovia o bývanie v Žiline, a to dokonca pri oboch kategóriách bytov (posun smerom nadol o zhruba šesť až osem percent). Novšie dvojizbáky mali v sledovanom období priaznivejšie cenovky aj v Prešove.

Trojizbové byty rástli najrýchlejšie v Prešove (zhruba o 25 percent), ale podobný trend si udržiavajú Košice. kde si priplatíte o viac ako pätinu. Rekordmanom novších jednotiek sa stali Trenčín a Banská Bystrica. O niečo priaznivejšie sa dalo kúpiť v Žiline, kde zaznamenali zlacnenie o 4,2 percenta a v Prešove (– 0,6 percenta).

Podľa Realitnej únie SR septembrový pokles indexu o 0,1 percenta nenaznačuje začiatok klesajúceho trendu, skôr len spomalenie doterajšieho rastu. „Slovenský realitný trh je stále v znamení solídneho dopytu a obmedzenej ponuky,“ vysvetľuje analytik Vladimír Kubrický.

Základný scenár pre nasledujúce mesiace počíta s tým, že ceny budú rásť pomalšie, no do konca tohto roka sa očakáva dvojciferný medziročný nárast.

Na zdražovanie pritom pôsobí viacero faktorov. Jedným z nich je slabá výstavba nových bytov, ktorá znižuje ponuku a tým vytvára tlak na rast cien existujúcich nehnuteľností. Ďalším faktorom je postupné znižovanie úrokových sadzieb, ktoré aj pri malých zmenách dokáže oživiť dopyt.

Svoju úlohu zohráva aj rast miezd – vyššie príjmy domácností zlepšujú ich možnosti pri kúpe bývania.

Čo môže brzdiť zdražovanie bytov

Na druhej strane existujú faktory, ktoré môžu rast cien spomaliť. Slabší výkon ekonomiky a pomalé vyhliadky na zlepšenie môžu oslabiť spotrebiteľský optimizmus. Vládne úsporné opatrenia zvyšujú opatrnosť domácností pri väčších investíciách.

V niektorých lokalitách sa ceny vyšplhali tak vysoko, že možno očakávať ich miernu korekciu. Po období, keď sa kupujúci rozhodovali rýchlo zo strachu, že „zajtra bude neskoro“, prichádza podľa analytika skôr fáza rozvážnejších a premyslenejších nákupov.

Slovenský trh s bytmi si aj po deviatich mesiacoch roka 2025 udržiava rastovú dynamiku. Tempo zdražovania sa postupne spomaľuje. Dopyt, ponuka aj finančné podmienky zatiaľ zostávajú nastavené tak, že ceny môžu ešte mierne rásť – bez toho, aby trh vykazoval známky prehriatia.