Kúpa bývania sa ocitá v hľadáčiku AI a nových zákonov. Klienti by mali zmeniť myslenie

Roky 2025 až 2027 prinesú realitnému trhu zásadné zmeny. Nový Občiansky zákonník, modernizovaný kataster a stále výraznejšie využívanie umelej inteligencie formujú nové štandardy pri kúpe, predaji aj financovaní bývania.

Slovenský realitný trh vstupuje do obdobia zásadných zmien, ktoré v najbližších rokoch zasiahnu nielen realitných maklérov, ale aj všetkých záujemcov o kúpu, predaj alebo prenájom nehnuteľností. Potvrdili to diskusie na Realitnom kongrese 2025, kde sa stretlo takmer 250 odborníkov z celého Slovenska.

Účastníci sa zhodli, že kombinácia legislatívnych reforiem, technologického pokroku a nástupu umelej inteligencie zásadne mení každodenné fungovanie trhu. „Pravidlá sa menia za pochodu a nezaťažujú len plecia maklérov. Vplyv nových zákonov a technológií naplno pocítia aj klienti,“ zdôrazňuje predseda Realitnej únie SR Attila Mészáros.

Pripravenosť teda prestáva byť výhodou, stáva sa nutnosťou.

Umelá inteligencia: nový štandard realiťákov

Najviditeľnejšie sa zmeny prejavujú v rýchlom nástupe umelej inteligencie. Michal Pružinský z portálu Nehnuteľnosti.sk pripomenul, že realitné portály sa menia z tradičných inzertných stránok na komplexné dátové a marketingové platformy.

Budú preto zohrávať stále významnejšiu úlohu pri prepájaní ponuky a dopytu. Podľa neho je prirodzené, že používatelia stále častejšie siahajú po nástrojoch, ako sú ChatGPT, Gemini alebo Copilot.

„Naším cieľom je prijať postupnú zmenu správania časti používateľov, ktorí adaptujú LLM [anglicky large language model – veľký jazykový model je typ umelej inteligencie, ktorý vyniká spracovaním, pochopením a generovaním ľudského jazyka, poznámka redakcia] do svojho prirodzeného správania,“ dodáva.

AI by mala priniesť presnejšie odporúčania na mieru, zrýchliť orientáciu v ponuke a urobiť z virtuálnych obhliadok bežnú súčasť predaja. S tým však rastie aj nárok na transparentnosť – odlíšenie skutočného stavu nehnuteľnosti od úprav generovaných AI.

Realitné portály sa zároveň transformujú na dátové centrá schopné prepájať rôzne zdroje informácií s cieľom zlepšiť zážitok z vyhľadávania.

Rezort spravodlivosti pripravuje zásadnú zmenu

Významné zmeny čakajú aj legislatívne prostredie. Slovensko po viac ako 60 rokoch pripravuje prijatie nového Občianskeho zákonníka, ktorý nahradí nevyhovujúcu normu. Advokát Mojmír Plavec upozornil, že rozsah a hĺbka úprav si vyžiadajú dôslednú prípravu celého odvetvia. „Už dnes je však zrejmé, že pôjde o posun k modernejšiemu a pružnejšiemu prostrediu,“ myslí si.

Reforma upraví najmä spoluvlastnícke vzťahy, prístupové cesty a predkupné právo s cieľom znížiť počet sporov a posilniť právnu istotu. Nové pravidlá sa dotknú aj prenájmov – priblížia sa potrebám modernej ekonomiky a posunú prax smerom k väčšej vyváženosti medzi nájomcom a prenajímateľom.

Zmeny v spoločnom imaní manželov a partnerov zasa prinesú väčšiu flexibilitu pri spoločnej kúpe bývania.

Kataster sa modernizuje

Od roku 2027 prejde modernizáciou aj kataster. Podľa Ľubomíry Šoltysovej z Úradu geodézie, kartografie a katastra SR je cieľom vybudovať bezpečnejší a spoľahlivejší systém. Detailné osobné údaje vlastníkov už nebudú verejne dostupné bez registrácie, čím sa posilní ochrana súkromia.

Zanikne informatívny výpis z listu vlastníctva a nahradí ho len právne použiteľný výpis za poplatok šesť eur. Zruší sa aj oznámenie o zamýšľanom prevode, keďže v praxi spôsobovalo viac komplikácií ako úžitku.

Ceny nehnuteľností si udržiavajú rastové tempo

Hoci sa trh po pandémii postupne konsoliduje, odborníci neočakávajú celoplošný pokles cien nehnuteľností. Podľa Realitného barometra Realitnej únie SR rástli ceny bytov v krajských mestách ku koncu októbra 2025 medziročne o 14,3 percenta.

Analytik Vladimír Kubrický pripomína, že konsolidácia verejných financií sama o sebe nemusí znamenať ochladenie trhu. Rast cien môže podporiť obmedzená výstavba, pokles úrokových sadzieb (zo 4,14 na 3,53 percenta medziročne) a nové investície, najmä automobilky Volvo a novej baterkárne v Šuranoch.

Významnú úlohuu zohráva aj psychológia kupujúcich – snaha nakúpiť skôr, ako ceny opäť vzrastú. Istý pokles sa však môže prejaviť pri starších bytoch na okrajoch miest a pri energeticky neefektívnych rodinných domoch v slabších regiónoch.

Dosahy technologických zmien sú citeľné aj na hypotekárnom trhu. Podľa Adriána Luterána z Finportalu je priemerným žiadateľom o hypotéku muž vo veku 36 rokov, ktorý žiada o úver vo výške okolo 123-tisíc eur s dobou splatnosti približne 27 rokov. Prevažuje trojročná fixácia.

Digitalizácia však prináša aj prísnejšie a detailnejšie posudzovanie bonity. Moderné bankové systémy dnes dokážu automaticky identifikovať nielen klasické rizikové správanie, ale aj online stávkovanie a iné formy hazardu.

To, čo sa kedysi mohlo prehliadnuť, je dnes okamžite vidieť v transakčnej histórii. Pre žiadateľov to znamená väčšiu mieru transparentnosti, no zároveň aj väčšiu zodpovednosť za vlastné finančné správanie. Nevinné tikety alebo pravidelné vklady do stávkových kancelárií tak môžu mať reálny vplyv na výsledok žiadosti o úver – v krajnom prípade až k jej zamietnutiu.

Digitalizácia teda nie je len o rýchlosti a pohodlí, ale aj o novej úrovni dôvery a disciplíny, ktorú musia žiadatelia pri vybavovaní žiadosti o financovanie preukázať.