Realitný trh na Slovensku zostáva napätý. Realitný barometer ku koncu februára medziročne stúpol o 10,5 percenta, čo potvrdzuje pokračujúci tlak dopytu aj rast cien. Tento vývoj však neznamená, že každá ponuka zodpovedá svojej cene alebo očakávanej kvalite.
Preto je pri kúpe bytu nevyhnutné venovať pozornosť základným parametrom – listu vlastníctva, technickému stavu, mesačným nákladom či právnemu rámcu transakcie. Popri týchto štandardných krokoch však existujú aj menej nápadné riziká, na ktoré upozornili odborníci na konferencii Realitnej únie SR Realita v realitách.
1. Hypotéka nemusí pokryť dohodnutú cenu
Mnohí kupujúci vychádzajú z predpokladu, že banka im poskytne úver vo výške kúpnej ceny. V praxi to však nemusí platiť. „Znalci začínajú byť podráždení z týchto cien a pri bytoch v pôvodnom stave nedokážu byt oceniť na trhovú hodnotu. Pri hypotékach je to pre kupujúceho zásadné,“ upozorňuje Peter Laputka, konateľ Košickej realitnej spoločnosti.
Banky sa totiž opierajú o znalecké posudky. Ak znalec určí nižšiu hodnotu nehnuteľnosti, než je dohodnutá cena, banka poskytne nižší úver. Rozdiel musí kupujúci doplatiť z vlastných zdrojov. Aj finančne silný klient sa tak môže ocitnúť v situácii, ktorú pôvodne neplánoval.
2. Strach z konkurencie môže predražiť kúpu
Silný dopyt vytvára tlak na rýchle rozhodovanie. Záujemcovia o nové bývanie často konajú impulzívne a snažia sa „predbehnúť“ ostatných záujemcov. „Kupujúci sú sami ochotní prihodiť k ponukovej cene, hoci tá bola reálne stanovená,“ hovorí Karin Zápalová, podpredsedníčka Realitnej únie SR.
Kľúčové je pritom rozlišovať kvalitu konkrétnej nehnuteľnosti. „Predávajú sa vyslovene nehnuteľnosti, kde je dobrá lokalita, dobrý technický stav bytu, prosto dobrá ponuka,“ dopĺňa kolegyňu z branže Peter Madleňák z rovnomennej realitky.
Ak však byt vykazuje nedostatky, napríklad absenciu výťahu či nadpriemerné prevádzkové náklady, navyšovanie ceny nemusí byť opodstatnené. V takom prípade ide skôr o reakciu na emóciu než o racionálne rozhodnutie.
3. Priamy nákup od majiteľa nemusí byť lacnejší
Snaha vyhnúť sa realitnej kancelárii s cieľom ušetriť je medzi kupujúcimi pomerne rozšírená. Skúsenosti z praxe však naznačujú, že tento predpoklad nebýva vždy správny.
„V praxi sa často stáva, že niektoré riziká kupujúci úplne podcení a výsledkom je kúpa za cenu, ktorá je vyššia, než akú by zaplatil pri transakcii sprostredkovanej realitnou kanceláriou,“ upozorňuje advokát a tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec.
Majitelia totiž často nastavujú ceny podľa najvyšších inzerovaných ponúk, nie podľa reálne dosahovaných predajných cien. „Vznikajú tak nadhodnotené ponuky, ktoré inzerujú dlhé mesiace, no ich predaj je nereálny,“ dodáva Madleňák.
Plavec zároveň upozorňuje aj na riziko neserióznych predávajúcich. „Kupujúci sa môže v súkromnej inzercii stretnúť aj s rizikovými predávajúcimi, ktorí cielene vyhľadávajú menej skúsených alebo časovo tlačených záujemcov,“ dodáva.
4. Nájmy prezradia viac než predajné ceny
Pri rozhodovaní o kúpe sa pozornosť často sústreďuje výlučne na ceny bytov na predaj. Dôležitým doplnkovým ukazovateľom je však aj trh s nájmami.
Ten dokáže pomerne presne odrážať aktuálny aj budúci dopyt. Situácia v jednotlivých regiónoch to ilustruje veľmi konkrétne. V Galante sa po oznámení zatvorenia závodu Samsung zhoršila situácia na nájomnom trhu. „V lokalite cítiť veľký záchvev na trhu s nájmami,“ hovorí Madleňák.
Naopak, v Prievidzi dopyt po nájomnom bývaní rastie vďaka novým investorom. „Neskutočne zdvihli ceny nájmov, pri menších bytoch sa pomaly blížime úrovni v Bratislave,“ uvádza Ľubica Hrdá z Reality Comfort.
Vývoj nájomného trhu tak poskytuje dôležitý signál o stabilite lokality a môže napovedať aj o budúcom smerovaní cien nehnuteľností.
Trh sa upokojuje, kupujúci získavajú čas
Po dynamickom závere roka dochádza k miernemu upokojeniu trhu. Aktivita kupujúcich je opatrnejšia a rozhodovanie uváženejšie. „Od Nového roka však vplyvom konsolidácie ľudia spozorneli a nekupujú všetko,“ vraví Madleňák.
Podobný vývoj potvrdzuje aj Laputka: „Ceny vystrelili koncom roka, bolo to až bláznivé. Teraz je skôr obdobie upokojenia a stagnácie.“
Podľa analytika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického sa tento trend už odráža aj v dátach. „Vo februári Realitný barometer medzimesačne klesol o 0,3 percenta. Byty budú tento rok zrejme ďalej zdražovať, hoci pomalšie ako doteraz. Nečakajme však jeden scenár,“ myslí si.
Viac času, ale aj viac zodpovednosti
Mierne spomalenie trhu prináša kupujúcim väčší priestor na premyslené rozhodnutie. Zároveň však kladie vyššie nároky na prípravu a orientáciu v širších súvislostiach.
Úspešná kúpa dnes neznamená len vybrať si vhodný byt. Vyžaduje si porozumenie mechanizmom financovania, realistické posúdenie ceny aj schopnosť čítať signály z trhu – vrátane vývoja nájomného bývania či správania predávajúcich. Práve v tejto kombinácii sa rozhoduje o tom, či bude investícia do bývania aj dlhodobo udržateľná.