Bývanie sa mení na luxus. Trh ide hore, no dostupnosť padá
Ceny nehnuteľností na Slovensku pokračujú v raste a spolu s nimi stúpa aj tlak na rodinné rozpočty. Realitný trh vlani síce ožil, ale vlastné bývanie sa mnohým vzďaľuje.
Ilustračné foro: Jaroslav Novák/TASR
|
Slovenský realitný trh si vlani oddych nedoprial. „Oživenie na realitnom trhu, ktoré sa naštartovalo v polovici roka 2024, neutíchlo ani v závere vlaňajška,“ konštatuje analytik Roman Vrbovský v komentári Národnej banky Slovenska.
Ceny nehnuteľností podľa jeho slov v poslednom štvrťroku 2025 dokonca mierne zrýchlili tempo. Medzištvrťročne vzrástli o 3,3 percenta, pričom hlavným motorom boli byty. Tie zdražovali citeľnejšie ako rodinné domy.
Skutočný obraz trhu však ponúkajú až komplexné čísla za celý vlaňajšok. „Obrat na trhu je najlepšie čitateľný z celoročných čísel: v roku 2025 ceny vzrástli o 12 percent, kým v roku 2024 o menej ako jedno percento,“ vyčísľuje analytik.
Priemerná cena bývania sa v roku 2025 zvýšila takmer o 300 eur za štvorcový meter a dostala sa na úroveň približne 2 800 eur. V závere roka boli ponukové ceny ešte vyššie – v štvrtom štvrťroku dosiahli 2 906 eur za štvorcový meter, teda o takmer sto eur viac ako v predchádzajúcich troch mesiacoch.
Z regionálneho pohľadu zarezonovali najmä dva kraje. „Najvýraznejšie k nárastu prispeli Bratislavský a Košický kraj,“ píše Vrbovský. Zároveň upozorňuje na dôležitý posun: kým v minulosti niektoré regióny priemerný nárast cien brzdili, vlani už tento efekt prakticky zmizol.
Jednoducho povedané, ceny rástli takmer všade – jedinou výnimkou bol Prešovský kraj.
Byty síce ťahali, no tie veľké si dali pauzu
Priemerná cena bytov uzavrela posledný kvartál roka 2025 na úrovni 3 262 eur za štvorcový meter. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku to znamená nárast o 86 eur, teda o necelé tri percentá. Medziročne je však ich cenovka vyššia až o 12,7 percenta.
Darilo sa najmä cenám dvoj- až štvorizbových bytov. Naopak, v segmente najväčších bytov sa ceny podľa údajov centrálnej banky prakticky nehýbali. Môže to naznačovať, že kupujúci pri drahších nehnuteľnostiach postupujú opatrnejšie.
Vývoj priemernej ceny bývania (medziročná a medzištvrťročná zmena v %). Zdroj: NARKS, United Classifieds, NBS
Rodinné domy sa síce v závere roka vrátili k rastu, no ich tempo bolo miernejšie ako pri bytoch. Medzištvrťročne zdraželi o 1,8 percenta, teda o 38 eur za štvorcový meter. Priemerná cena sa tak dostala na 2 139 eur. Medziročne si domy pripísali 8,1 percenta, čo je takisto citeľne menej ako v prípade bytov.
Najväčšie regionálne prekvapenie prišlo z východu Slovenska. Košický kraj sa po predchádzajúcej korekcii opäť rozbehol – ceny tu v závere roka vyskočili o 8,2 percenta. Podľa analytika ide aj o efekt dobiehania: „Silný nárast kompenzoval predošlý prepad.“
Za Košicami nasledoval Žilinský kraj s rastom 6,5 percenta a Nitriansky kraj so 4,4 percenta. Prešovský kraj bol jediný, v ktorom ceny mierne klesli (-0,3 percenta). Vrbovský to spája aj so zmenou skladby ponuky, keď z inzercie medzi októbrom a novembrom vypadol vyšší podiel novostavieb.
Ceny nehnuteľností po krajoch (eur/m2). Zdroj: NARKS, NBS, United Classifieds
Zmeny vidno aj v geografii ponuky. Podiel Bratislavského kraja na celkovej ponuke dlhodobo klesá – z 36 percent v roku 2021 na 30 percent v roku 2025. Naopak, mierne posilňujú Trnavský, Trenčiansky, Prešovský a čiastočne aj Nitriansky kraj.
O niečo pomalšie sa mení štruktúra nehnuteľností. Od roku 2023 mierne pribúdajú trojizbové byty, najmä na úkor jednoizbových. Zároveň rastie aj podiel rodinných domov, ktorý v roku 2025 dosiahol päťročné maximum – 40 percent z celkovej ponuky.
Dôležitý signál prichádza aj z úverového trhu. Národná banka Slovenska upozorňuje, že dopyt po hypotékach rastie spolu s cenami nehnuteľností. Kupujúci sa tak po období vysokej neistoty a drahého financovania postupne vracajú na trh.
Realitný trh preto vstupuje do roka 2026 v rastovej nálade. Ďalší vývoj však bude závisieť najmä od úrokových sadzieb a od toho, či rast cien bývania opäť nenarazí na hranice finančných možností domácností.
Vitajte v sekcii komentárov denníka Štandard. Vezmite prosím na vedomie naše pokyny, komentáre moderujeme my. Moderátorov môžete kontaktovať na podpora@standard.sk.
Začať diskutovať
Komentáre sú len pre predplatitelov. Pokial máte záujem zapojit sa do diskusie. Vyberte si predplatné už od 6,72 € mesačne.
Všetky komentáre 0
Zaregistrujte sa
Komentáre sú len pre registrovaných užívateľov. Pokial máte záujem zapojit sa do diskusie zaregistrujte sa.
