Rast cien nehnuteľností na Slovensku na začiatku roka 2026 síce pokračoval, no pri bližšom pohľade je zrejmé, že trh sa začína správať menej predvídateľne. Mení sa jeho vnútorná dynamika aj nálada kupujúcich.
Ceny nehnuteľností v prvom štvrťroku 2026 vzrástli medzikvartálne o 3,4 percenta. Ako upozorňuje analytik Národnej banky Slovenska (NBS) Roman Vrbovský, „rast zapríčinili výlučne byty“, zatiaľ čo segment rodinných domov oslabil – nielen cenovo, ale aj z hľadiska ponuky.
Priemerná cena bývania dosiahla 3 005 eur za štvorcový meter, teda približne o 100 eur viac ako na konci minulého roka. Medziročne sa tempo rastu mierne spomalilo na 11,3 percenta, čo naznačuje, že trh predsa len postupne stráca časť svojej dynamiky.
Najmenšie byty zdražujú najrýchlejšie
Vývoj však nie je rovnomerný. Kým Košický a Žilinský kraj k rastu prispeli menej ako v minulosti, silnejšie sa presadili regióny stredného a východného Slovenska.
Segment bytov zostáva hlavným motorom trhu. Ich ceny v prvom štvrťroku vzrástli o 3,5 percenta a medziročne o 11,1 percenta, pričom dosiahli 3 378 eur za štvorcový meter. Zaujímavý je pohľad na jednotlivé veľkostné kategórie. „Najvýraznejšie, o viac ako päť percent, rástli ceny jednoizbových bytov,“ konštatuje analytik.
Naopak, najväčšie byty už druhý kvartál po sebe mierne zlacneli, čo naznačuje posun v dopyte – menšie byty sú dostupnejšie a pre časť kupujúcich predstavujú aj relatívne jednoduchšiu investíciu.
Domy zlacneli, ich podiel klesá
Rodinné domy majú za sebou slabší štvrťrok. Ich priemerná cena klesla na 2 118 eur za štvorcový meter, čo predstavuje medzikvartálny pokles o jedno percento.
Aj keď medziročne sú stále drahšie, ich vývoj sa od bytov čoraz viac odlišuje. Zároveň sa znižuje ich zastúpenie v ponuke. „Podiel domov na celkovej ponuke sa postupne znižuje už od polovice minulého roka,“ všíma si Vrbovský.
Dôležitý je aj vplyv samotnej štruktúry ponuky. Ak by pomer bytov a domov zostal nezmenený, celkový rast cien by dosiahol len 2,5 percenta, teda citeľne menej ako aktuálnych 3,4 percenta.
Východ výrazne zrýchľuje
Najvýraznejší cenový rast zaznamenal Prešovský kraj, kde ceny medzikvartálne vyskočili až o 11 percent. Nasledovali Banskobystrický (+6,9 percenta), Trenčiansky (+5,1 percenta) a Žilinský kraj (+4,7 percenta). Zdražovanie bolo pritom plošné – ceny neklesli ani v jednom z ôsmich krajov.
Za zrýchlením v Banskobystrickom kraji stoja najmä byty v okrese Banská Bystrica, v Trenčianskom kraji okresy Ilava a Myjava a v Žilinskom kraji mestá Martin a Liptovský Mikuláš. Nezaostal ani východ krajiny. Výrazný nárast cien v Prešovskom kraji však nemusí znamenať skutočný realitný boom.
Podľa analytika ide skôr o efekt zmeny ponuky. „Lacnejšie nehnuteľnosti z inzerátov sa vypredali a v ponuke zostali skôr tie drahšie,“ dodáva. Inými slovami, nejde len o silný dopyt, ale aj o to, čo na trhu reálne zostáva.
Ceny pritom rástli aj po očistení o turistické lokality, čo naznačuje širší posun v štruktúre trhu.
Trh stráca istotu
Hoci kvartálne čísla pôsobia na prvý pohľad stabilne, mesačné dáta ukazujú podstatne živší – a menej predvídateľný – obraz. Január priniesol mierne ochladenie po silnom decembri, vo februári výrazne zdraželi byty, zatiaľ čo domy zlacneli, a marec priniesol opačný vývoj.
Veľké výkyvy v mesačných údajoch podľa Vrbovského naznačujú, že na trh sa vkráda neistota týkajúca sa budúceho vývoja.
Hypotéky slabnú napriek stabilným sadzbám. Neistotu je vidieť aj v správaní kupujúcich. V prvom štvrťroku klesol objem nových hypotekárnych úverov, hoci úrokové sadzby sa nemenili. To je pomerne dôležitý signál: dopyt nebrzdí drahšie financovanie, ale skôr opatrnosť domácností pri rozhodovaní.
Trh pokračuje, ale s otáznikmi
Dáta naznačujú, že realitný trh na začiatku roka 2026 „pokračuje tam, kde sme v roku 2025 skončili“. Pod povrchom sa však jeho charakter postupne mení.
Rast cien síce zostáva pomerne silný, no čoraz viac závisí od štruktúry ponuky, regionálnych rozdielov a nálady kupujúcich. Práve kombinácia vysokých cien a slabšieho úverovania môže byť prvým náznakom, že najbližšie mesiace prinesú zložitejší a menej jednoznačný vývoj.