„Za posledné dva až tri týždne ovplyvnil realitný trh citeľný rast sadzieb. Niektorí kupujúci si po novom nesiahnu na potrebnú výšku úveru,“ hovorí Štefan Hofer z realitnej kancelárie Reality Hofer.
Za zdražením hypoték stojí najmä vývoj na finančných trhoch. Rast cien energií zvyšuje inflačné očakávania, čo sa premieta do vyšších výnosov štátnych dlhopisov a následne aj do úrokov na úveroch na bývanie.
Situácia je pritom menej priaznivá než na jeseň 2025. Byty za posledných šesť mesiacov zdraželi o 4,5 percenta, čo dostupnosť bývania ďalej znižuje.
Časť kupujúcich preto vyčkáva, iní sa, naopak, snažia konať skôr, než sa podmienky zhoršia. „Klienti vidia rast úrokov a chcú stihnúť hypotéku ešte za prijateľných podmienok,“ vysvetľuje hypotekárna špecialistka Danka Cingelová z Gepard Finance.
Kupujúci sú obozretnejší, predávajúci zatiaľ vyčkávajú
Ceny nehnuteľností zatiaľ na zmenu prostredia nereagujú výraznejším poklesom. Mení sa však správanie kupujúcich. Sú citlivejší na cenovku, dôkladnejšie porovnávajú ponuky a rozhodnutia robia pomalšie. „Nadhodnotené nehnuteľnosti zostávajú stáť. Kupujúci si viac porovnávajú ponuky a rozhodujú sa dlhšie,“ opisuje situáciu realitná maklérka Eva Fabianová.
Podľa odborníkov zároveň zoslabol aj istý známy efekt – strach zo zmeškanej príležitosti. Dopyt z trhu nezmizol, no kupujúci sa viac dohovárajú a postupujú rozvážnejšie. Predávajúci však túto zmenu zatiaľ naplno neprijali.
Napriek opatrnejšej nálade ceny stále rastú. Realitný barometer evidoval na konci marca medziročné zvýšenie cien bytov o 11 percent.
Tri možné scenáre do konca roka
Ďalší vývoj bude podľa Realitnej únie SR vo veľkej miere závisieť od geopolitickej situácie. Analytici pracujú s tromi základnými scenármi.
Pri rýchlej deeskalácii konfliktu by ceny bytov mohli do konca roka vzrásť o osem až deväť percent a úrokové sadzby by sa stabilizovali približne okolo 3,5 percenta.
Za najpravdepodobnejší sa však považuje scenár zamrznutého konfliktu. V takom prípade by sa rast cien spomalil na päť až sedem percent a hypotekárne sadzby by sa posunuli k úrovni štyroch percent.
Najrizikovejší scenár predstavuje eskalácia konfliktu. Ceny bytov by vtedy rástli najviac o štyri percentá, úroky by však mohli vystúpiť až na 4,3 percenta. Zároveň by sa zhoršilo širšie ekonomické prostredie, najmä cez vyššiu infláciu a rast nezamestnanosti.
„V takom prípade by ľudia výrazne znervózneli a odkladali by rozhodnutia o kúpe bývania,“ upozorňuje analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický, pričom podobnú skúsenosť zaznamenal trh už v roku 2023.
Dostupnosť bývania sa zlepšovať nebude
Ani v nepriaznivom scenári odborníci neočakávajú výrazný pokles cien nehnuteľností. Problémom tak zostáva najmä kombinácia drahších hypoték a stabilných, prípadne ďalej rastúcich cien bytov. Pre domácnosti to znamená slabšiu dostupnosť bývania.
„Nech sa konflikt vyvinie akokoľvek, dostupnosť bývania sa zlepšovať nebude,“ konštatuje Mojmír Plavec z Realitnej únie SR.
Riešenie podľa neho nespočíva v jednom opatrení. Potrebná je kombinácia zmien vo financovaní, primeraného regulačného rámca a predovšetkým vyššej ponuky bývania. Kľúčová bude podpora výstavby aj rozvoj nájomného sektora.
Realitný trh tak vstupuje do obdobia, v ktorom budú popri ekonomike čoraz väčšiu úlohu zohrávať aj geopolitické riziká. Kupujúci aj predávajúci sa budú musieť prispôsobiť prostrediu, v ktorom už nerozhodujú iba ceny bytov, ale aj cena peňazí, očakávania a miera neistoty.
