Košické nájmy lámu rekordy. Odborník vysvetľuje príčiny a budúce trendy cien

Jedným z hlavných dôvodov rastu nájmov je ich prepojenie s cenami nehnuteľností. „Ako rástli ceny nehnuteľností, tak so sebou ťahali aj výšku nájmov,“ vysvetlil Kažimír pre Štandard. Tento trend bol dominantný do roku 2022 a znovu sa prejavuje aj v súčasnosti.

Košice zaznamenali najväčší nárast cien

Košice zažívajú v uplynulých mesiacoch zaujímavý vývoj v oblasti nájomného bývania. V druhom štvrťroku 2024 sa dostali do centra pozornosti ako mesto s najvýraznejším nárastom cien nájomného medzi sledovanými mestami.

Vyplýva to z nedávnej analýzy Deloitte Rent Index, ktorá poukazuje na štvrťročný prehľad priemerných cien nájmov a ich zmien oproti predchádzajúcemu obdobiu, ktorý ukazuje aktuálne trendy na trhu s nájmami.

Podľa Rent Indexu za druhý kvartál roku 2024 došlo na Slovensku k miernemu celkovému rastu cien nájmov o 0,3 percenta, pričom priemerná cena dosiahla 712 eur.

Najvýraznejší rast cien nájmov zaznamenali v Košiciach, kde ceny stúpli o 5 percent. Dôvodov je viac, ako napríklad väčší záujem mladých rodín a profesionálov, lepšia infraštruktúra či vyšší dopyt po kvalitnom bývaní.

Cenové trendy a rozdiely v nájmoch

V posledných 10 týždňoch sa podľa analýzy Zoznam realít priemerná cena nájmu bytov v Košiciach menila. V máji 2024 bola priemerná cena 678 eur, v júni klesla na 677 eur, a v auguste sa zvýšila na 686 eur. Tento nárast naznačuje, že ceny nájomného v Košiciach sú na vzostupe, aj keď len mierne.

Samozrejme, líšia sa v závislosti od lokality a typu bytu. Napríklad, prenájom kompletne rekonštruovaného 2-izbového bytu v Starom Meste, v atraktívnej lokalite so všetkými výhodami centra, stojí 800 eur mesačne. Naopak, prenájom zariadeného 2-izbového bytu na Miškoveckej ulici v oblasti Košice – Juh je dostupný za 699 eur mesačne.

Pre tých, ktorí preferujú novostavby, je v ponuke prenájom 2-izbového bytu v projekte Nová Terasa v mestskej časti Košice – Západ za 850 eur mesačne. Ponúka moderné vybavenie a komfort v novom rezidenčnom projekte.

Úrokové sadzby a vojna na Ukrajine ako katalyzátory dopytu

Zásadný zlom v cenách nájmov nastal v druhej polovici roka 2022, keď začali rásť úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch. To spôsobilo, že mnohí ľudia, ktorí plánovali kúpu nehnuteľnosti, si zrazu nemohli dovoliť splátky alebo im banky zamietli žiadosť o úver. „Ľudia potrebovali bývať, a tak sa zvýšil dopyt po nájomných bytoch, no ich ponuka neprichádzala,“ povedal Kažimír.

Tento nárast dopytu však nebol sprevádzaný adekvátnym nárastom ponuky, čo len ďalej tlačilo ceny nájmov smerom nahor. Navyše, investori v tom čase váhali s kúpou investičných bytov z dôvodu nepredvídateľného vývoja úrokových sadzieb.

Ďalším významným faktorom, ktorý ovplyvnil trh s nájmami, bola vojna na Ukrajine. „Prišlo veľa utečencov, ktorí potrebovali bývať, čiže opäť sa zvýšil dopyt po nájomných bytoch,“ objasnil Kažimír. K tomu prispela aj štátna pomoc, ktorá umožnila vyššie nájomné pre utečencov.

„V roku 2021 sme prenajímali byt za 550 eur. O rok na to, sme takmer rovnaký byt vedeli prenajať za 640 eur, ale nakoniec sme ho prenajali cez štátnu pomoc utečencom za 750 eur,“ dodal maklér. Táto vidina vyšších nezdanených príjmov prispela k ďalšiemu tlaku na zvyšovanie cien nájmov.

Rastúca inflácia a náklady na energie sú ďalšími faktormi, ktoré výrazne ovplyvnili trh s nájmami. Kažimír vysvetlil, že zvyšovanie cien energií vedie priamo k zvýšeniu nájomného. „Ak príde vyšší účet za teplo, majitelia bytov to premenia do nájomného. Ak sa zdvihne účet za teplo v celom meste, tak sa zdvihne aj nájomné v celom meste,“ uviedol.

Vplyv developerských projektov na trh

Čo sa týka vplyvu nových developerských projektov na trh s nájmami v Košiciach, Kažimír tvrdí, že bol doteraz minimálny. „Za posledné roky bolo odovzdaných do užívania pár menších projektov, ktoré sme si na trhu ani nevšimli,“ uviedol.

Jediným väčším projektom, ktorý odovzdali do užívania, bolo Albelli. Svoju ponuku rozdelil na tri možnosti – byty, v ktorých bývajú majitelia, krátkodobý nájom a dlhodobý nájom. „Reálne na dlhodobý nájom prišlo do ponuky pár desiatok bytov, ktoré nemohli mať žiadny zásadný vplyv v takom veľkom meste ako sú Košice,“ dodal odborník.

Významnejší vplyv na trh by mohli mať projekty Panoráma a Byty Popradská, ktoré plánujú odovzdať tento rok na jeseň a prinesú spolu viac ako 400 nových bytov. „Hlavne pri projekte na Popradskej ulici očakávam, že sa dvihnú ceny nájmov v okolí, keďže to bude nové, nájdeme tam vyšší štandard a tiež vyhradené parkovanie,“ predpovedal Kažimír.

Avšak, aby nové developerské projekty výraznejšie ovplyvnili trh nájmov v Košiciach, podľa makléra by ich muselo byť oveľa viac a museli by prísť na trh naraz. Aj keď sa pripravuje viacero nových bytových projektov, tie sa na trhu objavia najskôr v roku 2026.

Budú ceny naďalej rásť?

Kažimír do budúcna očakáva pokračovanie rastu cien nájmov v Košiciach aj v ich okolí. Hlavným dôvodom sú stále vysoké úrokové sadzby na hypotékach, ktoré robia prenájom atraktívnejšou voľbou v porovnaní s kúpou nehnuteľnosti a následnými nákladmi na hypotéku a energie. „Dnes vás vyjde nájom lepšie, ako keby ste si platili hypotéku a energie sami,“ vyhlásil.

Okrem toho predpovedá pokračujúci rast cien nehnuteľností. Hoci úroky už nebudú ďalej rásť, dopyt po kúpe nehnuteľností rastie, čo podporuje záujem o kúpu investičných bytov. Navyše, na trhu sa prejavuje špekulácia s nehnuteľnosťami.

„Veľa ľudí drží svoje nehnuteľnosti v očakávaní, že ceny výrazne vzrastú po spustení prevádzky vo fabrike Volvo v okolí Košíc, podobne ako sa to stalo s automobilkou pri Nitre,“ vysvetlil maklér. Ľudia očakávajú, že ceny vyskočia, a preto je v ponuke na predaj menej nehnuteľností, čo opäť tlačí ceny nahor.

Inflácia síce ustúpila, ale stále je prítomná a prejaví sa v ďalšom zvyšovaní nákladov na bývanie. „Tento rok sa už zdvihli ceny za vodu a to sa prejaví na zálohových platbách budúci rok,“ dodal Kažimír.

Napriek všetkým faktorom ovplyvňujúcim trh s nájmami, realitný maklér hodnotí situáciu ako relatívne pokojnú. Byty sa prenajímajú pomerne rýchlo, bez toho, aby zostali neobsadené na dlhší čas. Výraznejší vplyv na trh by však mohli mať zahraniční študenti, ktorí sa do Košíc vrátia na začiatku školského roka a budú hľadať nájomné byty. „Uvidíme, čo prinesie september,“ uzavrel odborník.