Realitný maklér Kažimír: Bývanie v Košiciach zdražie rýchlejšie ako v iných mestách

Národná banka Slovenska (NBS) pravidelne zverejňuje štvrťročné správy venované cenám nehnuteľností. Na základe štatistík je každoročne vo februári zrejmé, ako sa ceny vyvíjali od októbra do decembra minulého roka. No a najviac nehnuteľností sa predáva práve na jar a na jeseň, keď od polovice septembra do polovice novembra trh ožíva.

Keďže záujem je vyšší práve v tomto období, Štandard sa o aktuálnej situácii aj o špecifikách košického trhu s nehnuteľnosťami rozprával s realitným maklérom Tomášom Kažimírom. „My, realitní makléri, sme si rastúci tlak na ceny všimli už od novembra minulého roka. Problém je, že o tomto raste sa začne písať až niekedy vo februári 2025. Niektoré byty už teraz zdraželi v porovnaní s novembrom o 10 až 20 percent a niektoré dokonca až o 25 percent," prezrádza.

Ako sa bude vyvíjať realitný trh v Košiciach v porovnaní so zvyškom Slovenska?

Realitný trh v Košiciach sa vyznačuje tým, že ceny nehnuteľností tu budú rasť rýchlejšie ako v iných mestách na Slovensku. Očakávam, že v priebehu štyroch až piatich rokov stúpnu ceny o 40 až 50 percent, zatiaľ čo na zvyšku Slovenska bude tento rast pomalší. Ak niekto zvažuje kúpu nehnuteľnosti v priebehu najbližšieho roka či dvoch, teraz je ešte vhodný čas. Situácia nie je beznádejná, no je potrebné konať. Odporúčam trochu si utiahnuť opasok a s kúpou sa poponáhľať.

Čo je za týmto vývojom?

Okrem úrokových sadzieb vytvárajú tlak na ceny bytov v Košiciach aj novostavby. Väčšina odborníkov predpokladá, že rozdiel v cenách medzi novými a starými bytmi by mal byť približne 30 percent. Logicky to znamená, že aj ceny starších bytov pôjdu hore. O dva roky sa ceny môžu zvýšiť o 10- až 20-tisíc, čo v preklade znamená, že nehnuteľnosť bude možné predať s čistým ziskom.

Samozrejme, k nárastu cien prispeje aj zvýšenie DPH, ktoré ovplyvní ceny nových bytov, tie ovplyvnia ceny starších bytov, a to následne potiahne ceny nájmov. V súčasnosti rastú ceny aj z dôvodu zvyšujúcich sa nákladov na stavebný materiál. Ľudia s ekonomickým vzdelaním alebo finančným chápaním vedia o cyklickosti trhu a predpokladajú rast cien, ktorý nastane. Tí, ktorí sa v trhu orientujú, nakupujú nehnuteľnosti teraz.

Trh s bývaním v Košiciach určite ovplyvní aj príchod Volva...

Príchod automobilky Volvo do Košíc bezpochyby zvýši dopyt po ubytovaní. Odhady naznačujú, že počet zamestnancov môže dosiahnuť minimálne 10-tisíc, pričom momentálne nie je možné vzhľadom na nedostatok bytov ubytovať ani 5-tisíc ľudí. Nedávno za mnou prišli ľudia, ktorí zistili, že vlastnia osminu majetku vo Valalikoch, a zaujímalo ich, ako na tom môžu zarobiť, pretože príde Volvo. Dovtedy ich to nezaujímalo.

Čo bude podľa vás nasledovať?

Z analýzy inzertných portálov vyplýva, že v súčasnosti je ponuka bytov a domov na predaj a prenájom v Košiciach a blízkom okolí menej než dvetisíc. Do dvoch alebo troch rokov by mohlo byť predpripravených nových 1 500 bytov na predaj. Ak sa postaví ďalších 1 500, všetky sa rýchlo predajú. Keď dopyt rastie a ponuka je obmedzená, ceny budú stúpať.

Mohli by, naopak, že ceny nehnuteľností klesnúť?

Kým nenastane veľká kríza a tisíce ľudí neprídu o prácu, neočakávam, že ceny výrazne klesnú. Momentálne nič nenasvedčuje tomu, že by mala prísť kríza. Určitá ekonomická korekcia sa objaví, ale nevidím dôvod, prečo by ceny mali v priebehu nasledujúcich šiestich rokov klesnúť pod súčasnú úroveň. Moja skúsenosť hovorí, že keď ľudia niečo očakávajú, zvyčajne sa to nestane. Ľudia od roku 2009 čakajú na krízu. Ceny klesali zhruba tri roky a začali rásť až okolo rokov 2011 a 2012. Počas pandémie sa trh zastavil, potom išli ceny prudko hore. Vojnový konflikt bol takým spúšťačom, ktorý zastavil rast a spôsobil mierny pokles. Ľudia si však uvedomili, že ceny opäť porastú, a tak začali nakupovať. Cyklus cien nehnuteľností sa podľa mňa v dnešnej dobe skracuje.

Ktoré lokality sú momentálne najviac žiadané medzi kupujúcimi? A prečo práve tieto?

Preferencie lokality závisia od účelu kúpy. Samozrejme, investičné byty sú populárne v centre mesta a širšom okolí, ale všetko závisí aj od rozpočtu. Každý má svoje individuálne požiadavky – niekto napríklad chce konkrétne sídlisko, pretože tam vyrastal. Medzi Košičanmi je obľúbená napríklad Terasa alebo Sídlisko KVP. Naopak, ľudia menej preferujú bývanie na Ťahanovciach z dôvodu horšej dostupnosti do centra. Ak má niekto dostatočný rozpočet, vyberie si byt v centre, no iní musia hľadať aj v okolí.

A sú preferované aj konkrétne typy bytov?

Čo sa týka izieb, jednoizbové byty sa už takmer minuli. Keď si pozrieme, koľko je bytov do 100- alebo 120-tisíc eur, tie čísla sú úplne strašné. Kúpu garsónok považujem za najlepšiu investíciu. Keď som hľadal na Furči garsónku pre klienta, bolo ich tam päť až šesť, z ktorých sa dalo vyberať. Teraz, keď tam prídem, sú tam iba jedna, so šťastím dve. Malé byty miznú veľmi rýchlo.

Aký vplyv má rast cien nehnuteľností v metropole východu na záujem o bývanie v susedných mestách, ako je napríklad Prešov, ktorý je blízko?

Prešov je cenovo dostupnejší a s príchodom diaľnice sa stane ešte atraktívnejším. Očakávam, že mnohí zamestnanci Volva budú dochádzať práve z Prešova alebo okolitých dedín. Prešov má nižšie ceny nehnuteľností, ale príchod Volva ich zvýši, hoci nie tak výrazne ako v Košiciach. Menšie mestá majú nižšiu kúpnu silu a menej developerov, čo bráni rastu ponuky. Košice však budú rásť rýchlejšie, nielen v cenách nehnuteľností, ale aj v oblasti životnej úrovne, pretože tam, kde je práca, tam sú aj peniaze.

Ako sa zmenil záujem o bývanie v okolitých maďarských lokalitách medzi Košičanmi? Vracajú sa naspäť?

Maďarsko sa stalo sezónnym hitom, podobne ako chatky a záhrady počas pandémie. Ľudia ich kupovali, keďže inam cestovať nemohli. Po ustúpení pandémie však záujem opadol a ceny klesli. Rovnako to platilo aj pre nehnuteľnosti v blízkom Maďarsku, ktoré lákali mnohých Košičanov najmä nízkymi cenami. Záujemcovia väčšinou kupovali staršie domy za 30- až 50-tisíc eur, zatiaľ čo novostavby sa v Maďarsku predávali za 120-tisíc. Cena bola porovnateľná so 150-tisícovými domami v okolí Košíc.

Čo sa zmenilo, že sa trend otočil?

Časom si ľudia uvedomili, že sa v Maďarsku necítili doma, pretože nerozumeli miestnym. Okrem iného museli za nehnuteľnosť vyplatiť celú hotovosť a za prácou či školou bolo potrebné dochádzať. Mnohí teraz chcú svoje maďarské nehnuteľnosti predať, no záujem o ne je menší a predávajú sa ťažšie. Avšak situácia by sa mohla zmeniť príchodom Volva, ktoré pravdepodobne priláka zahraničných pracovníkov. Pre tých by možno nebolo dôležité, či nerozumejú Slovákom alebo Maďarom.

Aké rady máte pre ľudí, ktorí plánujú investovať do nehnuteľností v najbližšom období?

Môžeme sa na to pozrieť dvoma spôsobmi: buď sa obávame, že si nič nebudeme môcť dovoliť, alebo vieme, že sa situácia zhorší, a preto sa rozhodneme kúpiť nehnuteľnosť. Aj keď ju budú splácať dvaja či traja kamaráti, umožní im to mať o polovicu menší nárast ceny. Sám som už zažil, keď si byt kúpili traja kamaráti.

Znamená to, že je najvyšší čas.

Na otázku, kedy je najlepší čas na kúpu bytu, môžem, žiaľ, povedať, že to bolo v lete minulého roka – situácia sa len zhoršuje. O tri roky bude neskoro na kúpu bytu pre niekoho, kto ho chce na bývanie, pretože ceny budú vysoké. Investorovi je jedno, či kúpi byt o rok, dva alebo tri. Ceny jednoducho porastú. Kto plánuje zostať v Košiciach, mal by uvažovať o kúpe už teraz.

Predpokladám, že väčšina kupujúcich financuje bývanie prostredníctvom úveru. Spomínali ste, že považujete hypotéku za dobrý spôsob, ako si sporiť na dôchodok. Ako ste to mysleli?

Na dôchodok si sporím tak, že mám hypotéku. Mám byt s nájomníkom, ktorý mi o 30 rokov splatí celú hypotéku. Očakávam, že hodnota bytu vzrastie. Inflácia mi tu hrá do kariet. Dnešná doba a ekonomika sú nastavené tak, že inflácia je pre ekonomický rast nevyhnutná. Hypotéka je jediné, čo dáva zmysel, pretože pri nej inflácia hrá vo váš prospech.

Môžete byť konkrétnejší?

To isté som urobil, keď sa mi narodilo dieťa, nezaložil som mu sporenie, ale investoval som do nehnuteľnosti. Rodičia mi pri narodení založili sporenie, za čo som nesmierne vďačný, ale na osemnáste narodeniny som dostal v prepočte 700 eur. V čase, keď to zakladali, to boli možno tri alebo štyri platy, čo mi malo dať dobrý štart do života. Kým sa ku mne peniaze dostali, stratili hodnotu. Niektorí si to už uvedomujú, iní by si to mohli začať uvedomovať. Človeku v budúcnosti nepomôže len nájsť nasporené peniaze, tie strácajú na hodnote.

Váš záverečný odkaz pre všetkých, ktorí majú v hľadáčiku nehnuteľnosť v Košiciach, ale váhajú, je teda dosť jasný.

Rast cien nehnuteľností v Košiciach sa už stal realitou, ktorú nemožno ignorovať. Príchod automobilky Volvo a obmedzená ponuka bytov v meste vytvárajú tlak, ktorý bude ceny ešte zvyšovať. Ak sa naplnia predpovede o 40 až 50 percentnom náraste cien v priebehu najbližších rokov, odkladanie kúpy nehnuteľnosti môže znamenať, že v budúcnosti bude bývanie oveľa nákladnejšie.