Trh zároveň nenaznačuje rýchle riešenie. Nedostatok nových projektov, zdĺhavé povoľovacie procesy a rast stavebných nákladov limitujú ponuku. Tá nedokáže pružne reagovať na dopyt, čo vytvára trvalý tlak na zvyšovanie cien.
Bratislava I opäť zdražuje
Aj keď hlavné mesto ako celok nevykazuje takú dynamiku ako niektoré regióny, jeho najatraktívnejšie lokality si udržiavajú stabilný dopyt. Platí to najmä pre prvý bratislavský okres.
Mediánová cena dvojizbového bytu sa tu v priebehu niekoľkých mesiacov zvýšila približne o 16-tisíc eur. Kým na konci roka 2025 dosahovala úroveň okolo 299-tisíc eur, aktuálne sa pohybuje približne na hranici 315-tisíc eur. Ide o nárast presahujúci päť percent v relatívne krátkom časovom období.
O dopyte, investoroch a psychológii trhu
Analytik Vladimír Kubrický z Realitnej únie SR vysvetľuje rast cien bytov najmä kombináciou silného dopytu, návratu investorov a očakávaní, že bývanie bude ďalej dražieť. Podľa neho „rast bol o niečo rýchlejší, ako sa čakalo“.
Dôležitý je aj návrat investorov. V roku znovu 2024 začali prichádzať na trh a vlani sa už nedali prehliadnuť. Ceny v konkrétnych lokalitách podľa Kubrického tlačí nahor napríklad príchod novej automobilky a s tým súvisiaci očakávaný prílev pracovných miest. Zanedbateľný nebol ani „prílev utečencov z Ukrajiny“.
Za kľúčový fenomén označuje psychológiu trhu. „Čím viac zdražovanie naberá na obrátkach, tým viac ľudí naskakuje do realitného ‚vlaku‘,“ hovorí pre Štandard. Ľudia sa ponáhľajú s kúpou, lebo „sa boja, že zajtra bude ešte drahšie“.
Ceny menších bytov podporuje aj zmena domácností. Ich veľkosť „sa totiž zmenšuje“ a dvojizbový byt je dnes „ideálnym riešením“ pre viac domácností než kedysi.
Prečo ceny rastú aj pri drahých hypotékach
Doterajší vývoj naznačuje, že výška úrokových sadzieb nedokáže trh výraznejšie ochladiť. Kľúčovým faktorom zostáva dlhodobý nedostatok bytov. Aj keď časť kupujúcich svoje rozhodnutia odkladá, iní vstupujú na trh s vlastnými úsporami alebo s očakávaním ďalšieho rastu cien.
Dôležitú úlohu zohráva aj psychológia trhu. Po období zvýšenej neistoty sa medzi kupujúcimi opäť posilňuje presvedčenie, že čakanie nemusí priniesť výhodnejšie podmienky. Tento faktor podporuje dopyt a nepriamo prispieva k ďalšiemu zdražovaniu.
Ešte začiatkom roka sa sadzby blížili k trom percentám. V priebehu niekoľkých týždňov však opäť vzrástli. Pri trojročnej fixácii sa dnes podľa Realitnej únie SR pohybujú medzi 3,4 až 3,8 percenta, teda na úrovniach spred pol roka.
Tento vývoj má okamžitý dosah na dostupnosť bývania, keďže vyššie úroky znižujú maximálnu výšku úveru. „Za posledné dva až tri týždne ovplyvnil realitný trh citeľný rast sadzieb. Niektorí kupujúci si po novom nesiahnu na potrebnú výšku úveru,“ hovorí Štefan Hofer z realitnej kancelárie Reality Hofer.
Za rastom sadzieb stojí najmä vývoj na finančných trhoch – vyššie ceny energií zvyšujú inflačné očakávania, čo sa premieta do výnosov dlhopisov aj úrokov pri hypotékach. Situácia je pritom horšia než na jeseň 2025, keďže ceny bytov za posledného pol roka vzrástli o 4,5 percenta.
Časť kupujúcich preto vyčkáva, iní sa snažia konať rýchlo. „Klienti vidia rast úrokov a chcú stihnúť hypotéku ešte za prijateľných podmienok,“ vysvetľuje hypotekárna špecialistka Danka Cingelová z Gepard Finance.
Vývoj sadzieb bude kľúčový aj naďalej. V prípade stabilizácie by sa mohli držať okolo 3,5 percenta, pri pokračujúcom napätí sa očakáva rast k štyrom percentám a pri eskalácii až na 4,3 percenta. „Nech sa konflikt vyvinie akokoľvek, dostupnosť bývania sa zlepšovať nebude,“ uzatvára Mojmír Plavec z Realitnej únie SR.
Realitný trh sa tak ocitá v paradoxnej situácii: napriek drahému financovaniu ceny nehnuteľností rastú. Pre mnohé slovenské domácnosti to znamená, že dostupnosť vlastného bývania sa naďalej znižuje a rozhodovanie o kúpe je čoraz zložitejšie.
