Nehnuteľnosti mierne lacnejú a trh zamŕza. Niektorí developeri v tomto roku nepredali žiadny nový byt

Národná banka Slovenska v utorok zverejnila rýchly komentár svojich analytikov k aktuálnemu dianiu na slovenskom trhu s nehnuteľnosťami. Podľa správy analytikov klesli ponukové ceny nehnuteľností v prvom kvartáli tohto roka o 3,9 percenta oproti poslednému štvrťroku 2022.

Nehnuteľnosti zlacňovali medzikvartálne vo všetkých krajoch, najvýraznejšie v Košickom (o 6,1 percenta), Prešovskom (o 5,9 percenta) a Bratislavskom (o 4,2 percenta), pričom hlavným zdrojom poklesu bol vývoj v najdrahších okresoch – Bratislava I, Poprad, Prešov, Košice II a Košice IV.

Medziročné zdražovanie nehnuteľností sa výrazne spomalilo, avšak ceny nehnuteľností sú v priemere stále o 1,8 percenta drahšie než pred rokom. Napriek tomu ide o najpomalší medziročný rast od roku 2015, pričom ide o značný pokles oproti poslednému kvartálu 2022, keď bol tento ukazovateľ na úrovni 15 percent.

Finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik však upozorňuje, že v úvode minulého roka ceny prudko rástli, keďže ich hnal nahor veľmi vysoký dopyt.

„Veľké množstvo záujemcov o kúpu bývania predsunulo svoj nákup práve na prvý kvartál 2022 v snahe zafixovať si hypotéky ešte za nízke sadzby. Následne od júna 2022 so začiatkom výrazného nárastu sadzieb išiel dopyt výrazne nadol,“ konštatuje Búlik. Prudký pokles v ukazovateli medziročného rastu je tak vzhľadom na tieto informácie do značnej miery skreslený.

Dole šli cenovky pri bytoch aj domoch

Priemerná cena bytov je podľa správy analytikov o 3,7 percenta nižšia oproti predchádzajúcemu štvrťroku. Medziročne rástli byty o 1,3 percenta, pričom cena za meter štvorcový je zhruba 2 796 eur.

Cenovky boli nižšie pri všetkých typoch bytov. Dvojizbové byty dokonca skončili v záporných číslach už aj v medziročnom porovnaní. Naopak, jednoizbové byty sú o približne 2 percentá drahšie a trojizbové byty o zhruba 3 percentá drahšie ako vlani.

Čo sa týka cien rodinných domov, tie medzi štvrťrokmi klesli o 2,2 percenta, na úroveň 1 931 eur za meter štvorcový. V medziročnom porovnaní však zdraželi o 3,1 percenta.

Niektorí developeri nezaznamenali v Bratislave ani jeden predaj

Celoslovenské ukazovatele do veľkej miery ovplyvňuje vývoj v Bratislave. Tamojšie ceny značne prevyšujú tie v ostatných krajských mestách. Práve v hlavnom meste nastáva aj najväčšia korekcia.

Kvartálna analýza spoločnosti Bencont, ktorá podniká v oblasti realít, ukazuje, že sa v Bratislave predalo len 197 nových bytov. Na porovnanie, v rovnakom období minulého roka to bolo vyše 500 bytov.

„Silný január mohol budiť dojem, že ľudia sú stále motivovaní využiť doterajšie podmienky financovania bývania na kúpu nového bytu, no nasledujúce dva mesiace to nepotvrdili. Až tretina developerských projektov nezaznamenala za prvý štvrťrok ani jeden predaj,“ vysvetľuje Filip Žoldák z realitnej kancelárie Herrys, ktorá analyzovala trh nových bytov v Bratislave za prvý kvartál 2023.

Podľa analýzy spoločnosti Bencont bolo v hlavnom meste ku koncu prvého štvrťroka 2023 ponúkaných 3 229 voľných nových bytov v rámci 78 projektov, čo je približne dvojnásobok ako pred rokom. Oproti koncu roka 2022 sa však celková ponuka zvýšila len o 20 bytov, keďže kvôli nízkemu predaju developeri nezvyšovali ponuku o nové etapy. Do ponuky v rámci štvrťroka pribudlo len niečo cez 200 nových bytov, uvádza sa v analýze.

Dopyt je nízky, ponuka vysoká, ale pokles cien je mierny

Dopyt v prvom štvrťroku 2023 je podľa RK Herrys najnižší za uplynulých 15 rokov. Medziročne klesol v priemere o dve tretiny. Napriek tomu, že je dopyt nízky a ponuka vysoká, ceny až tak prudko neklesajú. Podľa Žoldáka je za tým úprava stratégií predaja bytov developermi, ktorí neznižujú ceny, ale čakajú, prípadne sa snažia klientovi ponúknuť v rámci produktu viac.

„Pozorujeme tak najmä tri prístupy, ktoré volia: buď nerobia nič, lebo z ich pohľadu nemá zmysel púšťať sa do zmeny produktu či ceny v čase, keď je dopyt minimálny. Alebo zvolia stratégiu zmeny produktu, čo môže zahŕňať vybavenie štandardu, kuchynskú linku so spotrebičmi, parkovacie miesto v cene bytu, sprístupnenie financovania v podobe hyponájmov či iné nástroje, ktoré znamenajú zľavu pre kupujúceho. Treťou stratégiou je pozdržanie predaja alebo výstavby projektu, no to sa týka najmä projektov v počiatočných fázach, no registrujeme tento prístup u viacerých,“ tvrdí Filip Žoldák.

Prečo klesá záujem o kúpu nehnuteľnosti?

Hlavným faktorom, ktorý ovplyvňuje rozhodovanie o kúpe nehnuteľnosti, je cena hypoték. Tie po dvíhaní úrokových sadzieb Európskou centrálnou bankou výrazne zdraželi. V súčasnosti sa úrokové sadzby na hypotékach pohybujú v drvivej väčšine prípadov nad štyrmi percentami, pričom pred zhruba rokom sa dala získať hypotéka s menej ako percentným úrokom.

„Nárast úrokovej sadzby o tri percentuálne body spôsobil pri nezmenenej cene bytu nárast mesačnej splátky hypotéky o takmer 50 percent, čo je pre kupujúcich obrovský šok,“ konštatuje hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik. Podľa neho však vplýva na rozhodovanie záujemcov aj stále prítomná neistota ohľadom budúceho ekonomického vývoja a tiež rast iných nákladov v súvislosti s vysokou infláciou.

Mnohí tiež prestali uvažovať o nehnuteľnosti ako o investícii. Takéto nákupy totiž v predchádzajúcich rokoch výrazne vplývali na vývoj cien nehnuteľností. „Jednoznačná dominancia dvoj- a trojizbových bytov nasvedčuje tomu, že kým pred rokom medzi kupujúcimi prevládali investori, dnes sú to prevažne kupujúci hľadajúci vlastné bývanie,“ konštatuje Žoldák.

Medziročný pokles nebude väčší ako 10 percent, tvrdí finančný analytik

Podľa analytika Mariána Búlika sa v jednotlivých prípadoch dá o cene nehnuteľnosti rokovať. Zľavu väčšinou poskytnú najmä tí, ktorí sa s predajom ponáhľajú.

„Pri starších nehnuteľnostiach sme na trhu v individuálnych prípadoch svedkami cenových zliav až po úroveň 20 percent v prípade, že predávajúci je pod časovým tlakom. Naopak, majitelia bytov, ktorí výnos z predaja súrne nepotrebujú, ďalej čakajú na oživenie dopytu,“ tvrdí analytik.

Slovensko tak podľa neho smeruje k českému scenáru, kde sa pri vysokej cene hypoték trh zabrzdil a zároveň sa cenový pokles zastavil pred priemernou 10-percentnou hranicou, pretože predávajúci neboli dotlačení okolnosťami do výrazných zliav.

"Sťažený prístup k hypotékam kvôli vysokým úrokovým sadzbám v kombinácii s vyčkávaním na výraznejší pokles cien spôsobil zásadné zabrzdenie trhu novostavieb aj starších nehnuteľností. Keďže situácia sa v ďalších mesiacoch pravdepodobne nezmení, môžeme popri čoraz nižšom dopyte po hypotékach čakať aj pokračujúci pokles cien nehnuteľností. Je však málo pravdepodobné, že by tento rok pokles dosiahol medziročne viac ako 10 percent,“ okomentoval Búlik.