Centrálna banka je najdôležitejším faktorom (nielen) v cenách nehnuteľností

Centrálna banka vytvorí peniaze a zníži základný úrok. Komerčné banky topiace sa v likvidite to napchajú do finančne pologramotných domácností cez hypotekárnu revolúciu. Keď prídu následky monetárnej inflácie v podobe cenovej inflácie, centrálna banka zvýši úrok a likviditu začne sťahovať. Dlhové pasce sklapnú, domácnosti sa trápia, ceny nehnuteľností klesajú. Tento proces a jeho zhubný vplyv na ekonomiku som detailne popísal v mojej knihe Zlé peniaze – sprievodca krízou v roku 2015:

„Takzvaný čistý trhový úrok, čiže bez vplyvov rizika a inflácie, určuje diskont medzi jednotlivými stupňami produkcie. Z hľadiska rovnováhy, ku ktorej systém smeruje, je totožný s mierou ziskovosti v ekonomike. Tento trhový úrok môže v nemanipulovanej ekonomike klesať z dôvodu zmien v ponuke alebo dopyte po úsporách. Napríklad poklesne investičný dopyt po nasporenom reálnom kapitále zo strany podnikateľov, ktorí nevidia toľko príležitostí na jeho výnosné umiestnenie, čo ho urobí lacnejším. Alebo vzrastie ponuka reálnych úspor väčšou mierou úspor obyvateľstva. Takýto rast úspor je sprevádzaný poklesom obratu v stupňoch produkcie bližšie k spotrebe, keďže ušetriť na úver podnikateľovi sa dá iba to, čo sa neminie na iPhone alebo alkohol. Naopak, vyššie úspory vedú k rastu investícií v stupňoch produkcie vzdialenejších od spotreby.

V ekonomike s moderným finančným systémom, kde základnú úrokovú sadzbu určuje centrálna banka, je to však trochu inak. Úroky klesajú aj bez toho, aby sa čokoľvek udialo s dopytom či s ponukou reálnych úspor v ekonomike. Úrok môže jednoducho klesnúť preto, lebo sa tak rozhodlo niekoľko šedivých pánov a dám s titulom PhD. z ekonómie v neprimerane honosnej štátnej budove. Táto falošná cena narobí kopu problémov. Na začiatku sú všetci radi. Hádam s výnimkou sporiteľov, ktorí majú nižšie výnosy zo svojich úspor. Začiatok inflácie, nafukovania množstva peňazí v obehu, všetci milujú. Inflácia je v počiatočných fázach čistým ekonomickým dobrom. Povestným obedom zadarmo, ktorý by v ekonomike nemal existovať. Kto by nemal rád úvery za babku pre každého?

Monetárna stimulácia Fed-om pred krízou mala podobné efekty, ako keby zrazu pod Wall Street objavili nádrž s päťročnou produkciou ropy Spojených arabských emirátov. Pritom sa len zväčšil počet merných jednotiek a celá ilúzia bola postavená na mätúcom procese úpravy cien, ktorý zapracoval túto zmenu. Namnožené peniaze znižujúce trhové úroky vyslali ekonomickým aktérom falošné signály, že o danú sumu narástlo reálne bohatstvo spoločnosti. Okamžite narástol ekonomický optimizmus, a tým aj ochota zadlžovať sa. Ľudia zrazu očakávali vyššiu produktivitu, a tým aj udržateľnosť vyššieho dlhu, ako mali dovtedy.