Chystáte sa reklamovať nedostatky na novostavbe? Na ktoré veci si treba dať pozor

Niekedy na chybičky krásy narazíte ihneď po presťahovaní, inokedy sa objavia až pár mesiacov po kolaudácii. V každom prípade je očakávanie kupujúcich, že ich novopostavený byt alebo dom je v bezchybnom stave, na mieste. A podobne ako je to s bežnejšími reklamáciami aj tu existuje záruka.

Ňou musí zo zákona disponovať na Slovensku každá novostavba. Stavebným poriadkom sa zaoberá Občiansky zákonník, ktorý rieši aj práva majiteľov domov či bytov a nezabúda ani na nárok na reklamáciu novostavby počas trvania záručnej doby.

Dĺžku záruky na novostavbu domu stanovuje zákon

Spotrebitelia sú už roky zvyknutí, že na poskytnutú službu alebo predaný výrobok si môžu reklamáciu uplatňovať až do dvoch rokov. Táto vymedzená lehota vlastne znamená, že predávajúci má počas nej zodpovednosť za chyby, ktoré by sa na výrobku vyskytli. A nielen to. Má povinnosť aj adekvátne situáciu riešiť, na čo má, samozrejme, oporu v zákone.

Existujú však aj takpovediac neštandardné záručné lehoty. Osobitná záručná doba sa vzťahuje predovšetkým na stavby a stavebné práce, potraviny, ale aj na kúpu nehnuteľnosti. Podľa Občianskeho zákonníka je za stavbu a jej kvalitu pri odovzdaní diela zodpovedný zhotoviteľ.

Za prípadné škody alebo poruchy, ktoré nezavinil majiteľ domu, teda zodpovedá stavebná spoločnosť, ktorá stavbu zrealizovala. Počas plynutia záručnej doby má teda povinnosť akceptovať reklamáciu zo strany vlastníka nehnuteľnosti a má prevziať zodpovednosť za odstránenie škôd. Môže však pristúpiť aj k ich náhrade.

Ak kupujete byt v novostavbe, mali by ste vedieť, že zákon určuje len minimálnu dĺžku záručnej doby, ktorá v prípade realizácie úplne nového diela musí trvať najmenej 36 mesiacov. Maximálna záručná doba pri kúpe nehnuteľnosti určená nie je. "Stanovenie jej dĺžky ostáva na rozhodnutí stavebníka, prípadne sa môže určiť na základe dohody medzi stavebníkom a majiteľom domu," vysvetľuje portál Nehnuteľnosti.sk.

Existujú však isté výnimky, keď sa môže dohodnúť aj kratšia záručná doba. Zákon presne stanovuje, o ktoré prípady ide. Uplatňujú sa len pri niektorých častiach stavby, napríklad na rôzne záhradné stavby či prístavby. "V takomto prípade môže byť záruka na stavbu skrátená na 18 mesiacov, čo je minimálna hranica, ktorú stavebník v snahe prísť s čo najnižšou záručnou dobou nesmie prekročiť," dodáva portál.

Dôležité je aj to, odkedy vlastne záručná doba pri kúpe nehnuteľnosti začne plynúť. Má význam najmä pre majiteľov, ktorí chcú reklamáciu novostavby podať už v prvých dňoch po nadobudnutí. Rovnako je dôležité vedieť dátum, dokedy záruka trvá.

Čo a ako reklamovať

Medzi nedostatky, ktoré môžete v záručnej dobe na stavbu reklamovať, patrí poškodenie muriva, praskliny, premokanie stavby či zatekanie strechy. Rovnako sa na realizátora stavby máte právo obrátiť so žiadosťou o nápravu, ak máte problém s izoláciou, rosením skiel v oknách alebo sa objavia plesne či chyby v rozvodoch.

Reklamovať viete aj iné škody, napríklad pokazené WC či sprchu, tu však musíte rátať s kratšou dobou záruky, a to v trvaní 24 mesiacov, keďže ide o vybavenie nehnuteľnosti.

Stáva sa, že aj napriek tomu, že záruka na stavbu musí byť zaznamenaná písomne, nie je jasne a zrozumiteľne stanovená v zmluve o dielo, prípadne v preberacom protokole. Preto ide o dokumenty, ktoré je nevyhnutné si preštudovať. "Ústna dohoda s prísľubom stavebníka totiž nemusí byť smerodajná pre splnenie vopred dohodnutých podmienok," upozorňuje portál Nehnuteľnosti.

Pamätajte si, že za písomnú formu sa dá považovať aj uschovaná e-mailová komunikácia, kde boli medzi novým majiteľom a predávajúcim dohodnuté jasné podmienky, ako aj dĺžka záručnej doby na novostavbu domu.

Na dôležitosť preberacieho konania poukazuje aj advokát Marek Kundrát. "Zmluva, na základe ktorej nadobúda vlastník nehnuteľnosť do vlastníctva, zvyčajne obsahuje osobitný článok upravujúci zodpovednosť predávajúceho za nedostatky," upozorňuje s tým, že tieto ustanovenia definujú spôsob, ktorým je potrebné reklamovať chyby nehnuteľnosti počas záručnej doby.

Odporúča, aby kupujúci venoval osobitnú pozornosť najmä nasledujúcim informáciám:

• dĺžke záručnej doby, počas ktorej zodpovedá predávajúci (developer) za nedostatky a momentu od kedy sa začína počítať,
• zmluvou vymedzeným prípadom (výnimkám), pri ktorých predávajúci nezodpovedá za chyby (napríklad ak chybu spôsobil kupujúci nesprávnym užívaním, v dôsledku neoprávneného zásahu, zanedbania údržby, alebo ak nebola chyba oznámená včas, respektíve spôsobom dohodnutým v zmluve a podobne),
• zmluvne dohodnutému spôsobu reklamovania chýb
• lehote, ktorú má developer na odstránenie nedostatkov,
• právam kupujúceho (nároky na zmluvné pokuty, ak predávajúci neodstraňuje včas reklamovaný nedostatok) a jeho povinnostiam smerom k predávajúcemu pri odstraňovaní chýb (napríklad povinnosť sprístupniť nehnuteľnosť),
• forme preukázania spôsobu odstránenia chyby (napríklad obojstranne podpísaný protokol o odstránení nedostatku).

Ak kupujúci nadobúda nehnuteľnosť v novostavbe, je podľa Kundráta vhodné sa informovať, ktorá spoločnosť bude niesť zodpovednosť za záruky počas záručnej doby, pretože developeri zvyčajne pre každý projekt založia novú dcérsku spoločnosť. "Pri kúpe staršieho bytu odporúčam informovať sa o stave bytového domu u správcu," radí.

Postup reklamácie závisí od zmluvy

Práve pre vymenované dôvody často pri podávaní reklamácie dochádza k nedorozumeniam. "Od decembra sa usilujeme dohodnúť s majiteľom firmy, ktorá nám dom postavila, na odstránení všetkých chýb, no zatiaľ sa nám to nepodarilo," sťažuje sa diskutujúca v svojom príspevku na portáli ficek.sk.

Dodáva, že firma k nim síce poslala kompetentnú osobu, aby nedostatky spísala, doteraz však nič neurobili. A napriek snahe sa s nimi skontaktovať, sa im to nedarí a čakajú už niekoľko mesiacov.

V odpovedi zaznieva, okrem iného, že pred kúpou nehnuteľnosti je vhodné si zhotoviteľa preveriť. To isté, samozrejme, platí aj pokiaľ vám dom niekto stavia na základe vašich požiadaviek. Dôležitým dokumentom v tomto prípade je takzvaný stavebný denník, ktorý je súčasťou dokumentácie vedenia stavby uloženej na stavenisku.

Poradňa vysvetľuje, že sa do neho "zapisujú všetky dôležité okolnosti týkajúce sa uskutočňovania stavby, najmä údaje o odchýlkach od projektovej dokumentácie overenej stavebným úradom, zápisy osoby vykonávajúcej stavebný dozor alebo kvalifikovanej osoby, ktorá vedie uskutočňovanie stavby, zhotoviteľa (dodávateľa) stavby aj zápisy stavebníka". Teda stavebný denník je tiež podkladom toho, ako bolo, prípadne nebolo dielo vykonávané.

Odpoveď je vzhľadom k špecifickosti prípadu obšírnejšia, reklamácia zistených chýb však bude úspešná iba v prípade, že ide o nedostatky, za ktoré zhotoviteľ zodpovedá. Advokátska kancelária Ficek & Partners zároveň odporúča obrátiť sa pre nevybavenie reklamácie v lehote na Slovenskú obchodnú inšpekciu alebo Živnostenský úrad.

Podľa živnostenského zákona totiž môže byť zhotoviteľovi uložená pokuta za porušenie stanovených povinností až 1 659 eur.

Dobehnúť úspešne do cieľovej rovinky

Ak je teda reklamácia doručená a opodstatnená (nedostatky nezavinil majiteľ domu), musí stavebník čo najskôr pristúpiť k odstráneniu chýb.

V reklamácii je potrebné jednoznačne popísať problémy stavby tak, aby neboli zameniteľné. Uvádza sa miesto, ako sa nedostatky prejavujú, ako bránia užívaniu nehnuteľnosti. Prílohou podania majú byť aj fotografie zachytávajúce tento stav. Za predpokladu splnenia vyššie uvedených podmienok má následne majiteľ nárok na ich bezplatné odstránenie.

A rovnako, ako existuje preberací protokol, po vyriešení reklamácie sa má vyhotoviť aj záznam o odstránení nedostatkov s uvedením detailov (čo a ako sa opravilo), ktorý obe strany podpíšu. Sporadicky sa však objavia aj chyby, ktoré nie je možné opraviť, respektíve odstrániť, užívaniu nehnuteľnosti to však neprekáža.

V tom prípade sa má kupujúci možnosť dohodnúť s firmou, ktorá je za objekt zodpovedná, na poskytnutí zľavy. "Výška zľavy musí zodpovedať povahe a rozsahu chyby, ktorú v prípade sporu určí súdny znalec," dodáva Kundrát.

Žiaľ, existujú aj situácie, keď sa v dome skutočne bývať nedá. Ako kupujúci máte preto právo na odstúpenie od zmluvy. "Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj v prípadoch, ak ho predávajúci ubezpečil, že nehnuteľnosť má určité vlastnosti, alebo že nemá žiadne chyby, a takéto vyhlásenie predávajúceho sa ukáže nepravdivým," upozorňuje advokát.

Popri spomínaných nárokoch máte v tomto prípade taktiež právo na úhradu nevyhnutných nákladov, ktoré vám vznikli v súvislosti s uplatnením si vašich práv.