Akých bude ďalších 20 rokov slovenských rezidenčných nehnuteľností

To nemôže vedieť nik, neviem to ani ja. Napíšem však, čo si myslím. Čakám, že skôr horších. Pozitívnych šokov ako odchod spievajúceho Vladimíra Mečiara či transformácia z „čiernej diery Európy“ najprv na člena NATO a potom Európskej únie sa už asi nedočkáme.

V ostatných dvadsiatich rokoch sme navyše našli na Slovensku „ropu“ – slovenské domácnosti objavili čaro žitia na dlh. Ich zadlženie narástlo z 13 percent zo začiatku tisícročia na dnešných viac ako 70 percent hrubého ročného príjmu, pričom väčšina tohto dlhu išla práve do dopytu po nehnuteľnostiach.

Dnes máme za východnou hranicou vojnu s nejasným koncom. To znižuje hodnotu všetkého, čo sa nevie pobaliť a v prípade potreby odtiaľto utiecť. A že sa už zo Slovenska uteká, o tom nemajte pochybnosti.

Nie je to len tou vojnou. Daňová pomsta (k tomu viac napíšem neskôr), ktorú chystajú politici, obsahuje aj zdanenie „investičných“ nehnuteľností. Podľa veľkosti negatívneho daňového šoku má potenciál priniesť obdobie ekonomického temna. Bohaté, zo Slovenska odlietajúce lastovičky (slovenské) nehnuteľnosti tiež skôr predávajú: „Máme klientov, ktorí predávajú päť až šesť nehnuteľností. Nič také sa dlho nedialo, že by niekto predával všetko. Začalo sa to objavovať pred zhruba rokom,“ opísal anonymný zdroj.“ Aj väčšina mojich klientov, ktorí dnes nehnuteľnosť nakupujú alebo jej nákup zvažujú, tak robia mimo hraníc Slovenska.

Okrem vyčerpanej kreditky slovenskej domácnosti je potentným negatívom aj nepriaznivý demografický trend. Podiel obyvateľov v poproduktívnom veku (65+) nám v nasledujúcich 30 rokoch vzrastie o 30 percentuálnych bodov na vyše 50 percent, čo je jedno z najrýchlejších starnutí populácie v EÚ. Prudko rastúci podiel starobných dôchodcov hlasujúcich za vlka v červenom ovčom kožuchu sľubujúceho 17. dôchodok nevytvára prostredie, v ktorom sa zvykne nehnuteľnostiam relatívne k iným svetovým aktívam dariť.

Graf: MF SR

Najpočetnejšie ročníky takzvaných Husákových detí (narodení v rokoch 1970 až 1989) už majú poväčšine nakúpené a bývajú „vo svojom“. O 20 rokov pôjdu do dôchodku. Nehnuteľnosti, na ktoré si celý život sporili, budú skôr predávať než kupovať.

Vývoj početnosti vybraných vekových kohort v čase. Graf: MF SR

Nie, samozrejme, že nielen Slovensko je na tom zle. Nejdem sa tu ani rozpisovať o už vyše 10 rokov trvajúcej stagnácii celej Európskej únie, ktorá sa hrdí tým, že dusí všetko nové a sama seba, bez irónie, nazýva „Regulačnou veľmocou“. Napríklad v Taliansku sú nominálne (o cenovú infláciu neupravené) ceny nehnuteľností tam, kde boli pred takmer 20 rokmi.

Nič nie je vytesané do kameňa. Vojna sa môže skončiť aj lepšie, než sa momentálne zdá. Slovensko je pekná, bezpečná krajina s mnohými komparatívnymi výhodami. Ak to tu do rúk chytia politici, ktorí namiesto plytvania a nakupovania voličských hlasov osekajú parazitické štruktúry, zlepšia podnikateľské prostredie ochranou vlastníckych práv, zlepšia správu vecí verejných a zastavia útek ľudí z regiónov vrátením kompetencií a financií ľuďom, môžeme byť na tom lepšie, než zvyšok starej Európy. Zaspatá princezná sa konečne prebudí a očarí svet.

V tomto scenári je na môj vkus príliš veľa „ak“. Preto ak by ste sa ma pýtali na porovnanie priemerných výnosov dvoch druhov investícií v nasledujúcich dvoch dekádach – slovenských nehnuteľnosti alebo amerických či svetových akcií – neváhal by som ani na chvíľu.