Realitná únia pravidelne monitoruje ceny bytov v krajských mestách. V októbri 2024 však barometer medzimesačne klesol o 0,9 percenta na 2 821 eura za štvorcový meter. "Nejde o zmenu doterajšieho cenového trendu, skôr o prirodzenú korekciu," hovorí pre Štandard analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.
V septembri totiž barometer medzimesačne poskočil nahor až o 2,2 percenta. Hodnotenie vývoja na realitnom trhu v októbri zverejnila aj NBS. V komentári venovanom tretiemu štvrťroku potvrdila pokračovanie zdražovania, ceny rástli o 2,4 percenta v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom.
Regulátor pritom konštatoval, že do zelených čísel sa preklopil už aj medziročný rast, pričom prekročil tri percentá.
Medziročne sa najviac darí Žiline
Pri medziročnom porovnaní starších dvojizbových bytov vidíme najväčšie, až dvojciferné nárasty cien v Trenčíne (13,3 percenta), Žiline (12,8 percenta) a Košiciach (11,2 percenta). Ceny novších dvojizbových jednotiek sa však najviac zvyšovali v severoslovenskom krajskom meste, a to až o štvrtinu. O polovicu menší, 12-percentný rast zaznamenala metropola východu.
Zaujímavé je, že v porovnaní s dvojizbovými bytmi zdražovali o jednu izbu väčšie byty pomalšie. Opäť nesklamala slovenská metropola, ale ani naše štvrté najväčšie mesto. "Dvojciferný rast ceny vidíme pri starších bytoch len v Bratislave (10,1 percenta) a pri novších bytoch len v Žiline (15,2 percenta)," vyčísľuje Kubrický.
Keď menší je výhodnejší
Dvojizbové byty sú na jeden štvorcový meter spravidla drahšie ako trojizbové, keďže absolútna cena menších bytov je nižšia. Pre kupujúcich sú preto dvojizbové byty dostupnejšie. A to, samozrejme, zvyšuje po nich dopyt.
Z tabuľky je zrejmé, že cenový rozdiel na štvorcový meter medzi staršími dvoj- a trojizbovými bytmi je väčšinou podobný. No väčší rozptyl je pri novších bytoch. "V Trenčíne sa za štvorcový meter trojizbového bytu v porovnaní s dvojizbovým platí dokonca viac," konštatuje analytik.
Priemerná cena za štvorcový meter je najvyššia od začiatku roka 2023
Ceny nehnuteľností rastú od začiatku tohto roka. Priemerná cena za štvorcový meter sa aktuálne podľa hlavného ekonóma ČSOB Mareka Gábriša dostala na najvyššiu úroveň od začiatku roka 2023.
Realitnému trhu pomohol predovšetkým opätovný rast reálnych miezd, nízka miera nezamestnanosti a stabilizácia ceny úverov. "Ceny nehnuteľností na bývanie v treťom štvrťroku vzrástli o 58 eur na štvorcový meter," vyčísľuje ekonóm. Priemerná cena za jeden štvorcový meter sa tak podľa neho dostala na najvyššiu úroveň od prvého kvartálu roku 2023.
Cenový posun smerom hore ťahali najmä ceny bytov v hlavnom meste. Bratislavský región má podľa Gábriša najvyššie priemerné ceny aj najvyššiu váhu v cenovom indexe. Pripomenul, že ceny bytov okrem Bratislavského rástli aj v Prešovskom, Žilinskom, Trnavskom a Trenčianskom kraji. V Košickom kraji ceny nehnuteľností na bývanie v treťom kvartáli stagnovali.
Cyklus uvoľňovania menovej politiky ECB podľa analytika vytvára predpoklady aj na priaznivejšie financovanie úverov na bývanie. "Dôležité sú však aj stabilné externé prostredie, verejné financie a zdravá a konkurencieschopná ekonomika, vytvárajúce pracovné miesta s vyššou pridanou hodnotou a následne aj mzdami," hodnotí Gábriš.
Rizikové prirážky na štátny dlh zatiaľ klesli iba mierne a stále zostávajú pri dlhodobom požičiavaní druhé najvyššie v eurozóne. Pre ďalší rozvoj trhu nehnuteľností bude podľa analytika čoraz dôležitejšie najmä rozvíjanie zdravej a konkurencieschopnej ekonomiky, ktorá dokáže prilákať a udržať mladých ľudí.
Čo sa teda dá očakávať v budúcnosti?
Realitná únia predpokladá, že po októbrovej cenovej korekcii (medzimesačný pokles o 0,9 percenta) sa Realitný barometer do konca tohto roka vráti na rastovú trajektóriu a byty budú dražieť.
Živé obchodovanie bude pokračovať hlavne pri novostavbách, keďže na budúci rok sa zvýši DPH z 20 na 23 percent. "V nadväznosti na to sledujeme masívnu kampaň developerov, ktorí neváhajú pri predaji novostavieb oslovovať ľudí ešte extra bonusmi," konštatuje Kubrický.
Do konca tohto roka vstúpia na trh aj tí, čo plánovali kupovať byt až na budúci rok. "Očakávame preto, že od januára sa dopyt po nehnuteľnostiach zníži. Ďalšie oživenie však príde už na jar, a to s klesajúcimi úrokovými sadzbami na hypotéky," dodáva analytik.
Vďaka lacnejším peniazom budú potom vo väčšej miere ako teraz naskakovať na trh aj realitní investori, ktorí majú často v hľadáčiku predovšetkým dvojizbové byty. Ich zdražovanie môže byť preto v porovnaní s trojizbovými bytmi rýchlejšie.
To znamená, že cenový rozdiel na štvorcový meter medzi dvojizbovými a trojizbovými bytmi sa bude zvyšovať. "Týkať sa to môže krajských miest, v ktorých je spomínaný rozdiel aktuálne veľmi nízky," uzatvára Kubrický.