Miroslav Kantner: Nech mi politici vysvetlia, ako určiť mieru užívania strechy či bleskozvodu

Uvedený právny predpis akoby nerátal s mnohými skutočnosťami, ktoré sa v bytových domoch vyskytujú a nešťastne zasahujú do vzťahov medzi vlastníkmi navzájom a najmä medzi vlastníkmi a správcom. O konkrétnych problémoch, slabinách zákona a návrhoch na riešenie sme sa rozprávali s predsedom Asociácie vlastníkov bytov Miroslavom Kantnerom.

Bytový zákon. Je podľa vás vypracovaný kvalitne?

Žiaľ, kvalitný ani zďaleka nie je, a to ani po 26 novelách. Nie je to len môj názor, zákon (č. 182/1993 Z. z.) je pravidelne podrobovaný kritike na všetkých konferenciách, seminároch a podobných akciách zameraných na správu bytových domov. Nejedno ustanovenie zákona je totiž aj po vysokom počte opráv nejasné ba až nevykonateľné, aby som použil jemný slovník.

Dovolím si povedať, že už základ nebol navrhovateľmi uchopený najšťastnejšie. Vďaka vtedy pripravovanej transformácii vlastníctva bytov a nebytových priestorov (NP) sa vytvoril právny základ, stručne povedané, podľa ktorého s vlastnením bytu a NP je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu atď. Vlastníctvo bytového domu ako celku akoby bolo v danom zákone v úzadí, zákonodarca postavil do popredia vlastnenie bytu a NP na úkor spoluvlastníctva domu.

Slovné spojenie „vlastník domu" sa v zákone vyskytuje len ako pozostatok z privatizácie. Výsledok je viac ako tristný: veľká skupina vlastníkov si spoluvlastníctvo celého bytového domu vôbec neuvedomuje; pre nich končí vlastníctvo bytu či NP vchodovými dverami. Aj tu kdesi je potrebné hľadať príčinu nízkeho záujmu pomerne veľkej časti vlastníkov o správu a stav vlastného majetku a z toho vyplývajúcej nízkej účasti na schôdzach.

V roku 2014 Národná rada SR schválila návrh zákona od Antona Martvoňa (Smer) a Otta Brixiho (Smer), ktorým sa novelizoval zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. V praxi však táto novelizácia priniesla zmätok.

Novela účinná od 1. októbra 2014 priniesla do praxe kontroverzné ustanovenie, ktoré úplne rozbilo dovtedy používaný spôsob úhrad do tzv. fondu opráv. Po novom boli všetci vlastníci povinní pri rozhodovaní o výške príspevku do fondu opráv zohľadniť mieru užívania domu spoločných častí a spoločných zariadení vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome. Spoločnými časťami sú napríklad základy, strecha, obvodové múry a spoločnými zariadeniami napríklad bleskozvod či kanalizačná prípojka.

Veľmi rád by som si nechal vysvetliť nielen spomínanými navrhovateľmi, ale i celým zákonodarným zborom a návrh pripomienkujúcimi ministerstvami, ako sa dá určiť miera užívania napríklad strechy či bleskozvodu… Je to nemožné.

Navrhovatelia nerešpektovali Ústavu SR, konkrétne článok 20, odsek 3, podľa ktorého vlastníctvo zaväzuje. Použitie fondu opráv je totiž viazané na opravu, údržbu, prevádzku, obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu, inak povedané na výdavky spojené s vlastníctvom, nie s jeho reálnym užívaním.

Vznikol tak stav, ktorým zákonodarca zabezpečil majiteľom nebytových priestorov možnosť „zľavy" z ich úhrad do fondu opráv, a vôbec pritom nebral do úvahy zrejmý rozpor s ústavou. Ničím neodôvodniteľné úľavy pritom dosahovali v nám známych prípadoch 20 až 90 percent v porovnaní s úhradami vlastníkov bytov.

V konečnom dôsledku sa od predmetnej novely z roku 2014 dodnes stáva, že vlastníci bytov platia za vlastníkov nebytových priestorov aj ich časť úveru na obnovu domu. Napríklad, ak je spoluvlastnícky podiel vlastníka nebytového priestoru desať percent z celkového podielu na dome, tento by mal uhradiť aj desať percent nákladov na jeho obnovu. No keďže má „zľavu" z úhrad do fondu opráv, zaplatí napríklad len jedno percento nákladov, zvyšok za neho musia uhradiť vlastníci bytov. Ak by neexistovalo kritizované ustanovenie bytového zákona, všetci vlastníci by do fondu opráv prispievali podľa svojho spoluvlastníckeho podielu…

Bytový zákon sa týka viac ako polovice obyvateľstva. Správu bytových domov vykonávajú aj subjekty, ktoré by sa pri dodržaní všetkých podmienok k danej činnosti pravdepodobne nedostali...

Zrejme máte na mysli nevyvážené podmienky, keď v jednom prípade správu bytových domov vykonáva správca a v druhom prípade spoločenstvo vlastníkov bytov. V súčasnosti nás už dlhodobo dobieha nie celkom uvážené nastavenie pravidiel pri zrode zákona. Napriek funkčným príkladom právnych predpisov upravujúcich správu bytových domov, napr. v Nemecku, na Slovensku sa pri príprave bytového zákona rozhodli vynájsť „kolesovejšie koleso"…

Výsledkom, okrem iného, bola myšlienka akejsi samosprávy prostredníctvom spoločenstiev vlastníkov, ktorá sa však už dávno ukázala ako, mierne povedané, nefunkčná až nezmyselná. Predstava, že v každom jednom, dokonca aj v malom bytovom dome, sa nájdu právnici, ekonómovia, technici, účtovníci ochotní vo svojom voľnom čase pracovať v prospech celého domu a navyše za smiešnu odmenu, sa nestretla, a ani sa nemohla stretnúť, s realitou.

V oboch prípadoch, teda správcu i spoločenstva vlastníkov, ide o spravovanie nemalého majetku, neraz presahujúceho niekoľkomiliónové sumy. Je pritom na pováženie, že spoločenstvo vykonáva svoju činnosť prostredníctvom svojho predsedu, ktorý nemusí mať ukončené ani len základné vzdelanie a nemusí disponovať žiadnymi odbornými znalosťami a ani skúsenosťami. To platí aj o predsedovi, ktorý je štatutárom spoločenstva zloženého z viacerých bytových domov. Ich počet, t. j. množstvo bytových domov, v ktorých pôsobí jeden predseda jedného spoločenstva, zákon trestuhodne neohraničil.

Na druhej strane, správca je povinný absolvovať pomerne rozsiahle vzdelávanie vrátane záverečných skúšok, musí mať uzavreté poistenie zodpovednosti, mať zriadenú kanceláriu, v ktorej musí byť k dispozícii vlastníkom minimálne dva dni v týždni, zakaždým minimálne na štyri hodiny. Tieto základné podmienky zápisu správcovskej spoločnosti do zoznamu správcov, a tým aj na vykonávanie činnosti správcu bytových domov, musí spĺňať správca aj v prípade, ak vykonáva činnosť správy čo len v jednom – jedinom bytovom dome. Paradoxne, predseda spoločenstva zloženého z viacerých domov môže byť „správcom” hoci aj v desiatich bytových domoch a nepotrebuje vzdelanie, poistenie a dokonca ani kanceláriu.

Prax dlhodobo ukazuje, že spoločenstvá síce v bytových domoch vzniknú, no len malé percento z nich skutočne správu vykonáva. Výkon správy vlastníci často zveria takzvanému mandatárovi, ktorým obvykle býva správcovská spoločnosť. Niekedy mandatár zabezpečuje pre spoločenstvo len účtovníctvo, no neraz prakticky aj celý výkon správy, čo je bytovým zákonom priamo zakázané. Avšak bez sankcie…

Je z dlhodobého hľadiska správne ponechať správu bytových domov v rukách spoločenstiev vlastníkov, prípadne sprísniť zákon pre ich pôsobenie alebo nechať správu iba na správcovi?

V zozname správcov vedenom ministerstvom dopravy je v súčasnosti zapísaných 943 subjektov, v registri spoločenstiev je podľa našich podkladov evidovaných okolo desaťtisíc spoločenstiev. Príliš často sa opakujúce problémy po celom Slovensku v súvislosti s činnosťou spoločenstiev nechcem bagatelizovať ani zveličovať. Nechcem ani všetky spoločenstvá, obrazne povedané, nahádzať do jedného vreca. Pravdou však je, že spoločenstiev samostatne vykonávajúcich správu bytového domu v celom rozsahu, podľa mojich skúseností, zhruba desať percent nakoľko ide o správu BD v celom rozsahu správy.

Často si s kolegami kladieme otázku, aký význam má udržiavať pri živote, ba neraz až v umelom spánku, spoločenstvá vlastníkov, ktoré mohli vzniknúť len za účelom vykonávania správy bytového domu, keď tieto spoločenstvá zveria správu domu do rúk cudziemu subjektu? Navyše pričasto takto „odovzdajú" celý výkon správy, čo je, opakujem sa, v rozpore s bytovým zákonom.

Dokonca, sú nám známe prípady, a nie je ich málo, keď spoločenstvo nebolo schopné samostatne realizovať ani úhrady z účtu domu v banke a všetky peniaze na účte vlastníkov sa ocitli v rukách cudzích subjektov. Ak by tieto spoločenstvá viedol právne dostatočne uvedomelý predseda, nikdy by sa to nemohlo stať. Ak hovoríme o spoločenstvách vlastníkov, musíme brať do úvahy predovšetkým nepríjemný fakt, že záujem o vykonávanie funkcie predsedu alebo člena rady spoločenstva za posledných zhruba desať rokov prudko klesol.

Dnes nie je ničím výnimočný stav, že sú tieto funkcie vykonávané osobami, ktoré nemajú dostatočné odborné znalosti a skúsenosti, ako i morálne kvality na prevzatie zodpovednosti za neraz mnohomiliónový majetok. Ich jedinou kvalifikáciou na výkon funkcie býva ich ochota…

Na vašu otázku odpoviem priamo: nepovažoval by som za správne ponechať výkon správy spoločenstvami vlastníkov bez zmeny v právnych predpisoch. A áno, prikláňam sa k sprísneniu podmienok existencie a činnosti spoločenstiev, prípady z praxe sú pre mňa dostatočne alarmujúce.

V tejto súvislosti poukážem ešte na jednu skutočnosť: vlastníci v domoch, ktorých správu vykonáva správcovský subjekt na základe zmluvy o výkone správy, sú v zmysle práva považovaní za spotrebiteľov. Vlastníci v domoch so spoločenstvom sa nemôžu domáhať spotrebiteľskej ochrany, pretože služby si prakticky poskytujú vzájomne medzi sebou formou „samosprávy"… Už toto nie je, a ani nemôže byť v poriadku. Postavenie spoločenstiev sa skutočne musí zmeniť, ak chceme zabezpečiť kvalitnejšiu správu bytových domov…

Poďme k jednotlivým príkladom. V Prešove zo zápisníc zo schôdzí vlastníkov vyplýva, že správca mení účel nedočerpaného úveru v rozpore s rozhodnutím vlastníkov, že odmieta predložiť vlastníkom zmluvu o dielo pri nákladnej rekonštrukcii rozvodov, alebo si správca sám vybral zhotoviteľa obnovy domu prípadne banku poskytujúcu úver. V ďalšom prípade sa overovateľ sťažuje, že zápisnica neobsahuje informácie, ktoré na schôdzi zazneli… Je to len torzo, ktoré som zo zápisníc vybrala. Vyplýva z nich, že správcovia porušujú zákon, poskytujú priestor korupcii a prevádzkujú neprehľadné ekonomické aktivity...

Všetky vami spomenuté prípady majú spoločného menovateľa: ľudský faktor. V každom obore ľudskej činnosti sa nájdu menej poctiví ľudia hľadajúci rýchlu cestu k peniazom, či už budeme hovoriť o politikoch, umelcoch, lekároch, automechanikoch, a, pardon, napríklad aj o novinároch. Správcovia nie sú a nemôžu byť výnimkou.

K uvedeným prípadom aspoň v krátkosti: Účel úveru pre bytový dom je daný rozhodnutím vlastníkov, správca ho nemôže svojvoľne meniť, o tom by v banke mali niečo vedieť a zmenu účelu povoliť len na základe rozhodnutia vlastníkov. Ak správca odmieta predložiť nielen zmluvu o dielo, ale akýkoľvek doklad, obvyklým dôvodom býva jeho snaha zabrániť vlastníkom vedieť niečo, čo správca nechce, aby vedeli.

Potrebu absolútnej transparentnosti pri výkone správy bytových domov preto vytrvalo zdôrazňujeme a kladieme na najvyššie miesto dôležitosti. Prax potvrdzuje, že netransparentný výkon správy vo svojom dôsledku prakticky znamená finančné škody pre vlastníkov. Ak správca neplní svoje povinnosti, môže byť naplnená skutková podstata trestného činu porušovania povinnosti pri správe cudzieho majetku podľa § 237 Trestného zákona.

V prípade, ak podľa overovateľa zápisnica zo schôdze nie je zapísaná správne, má možnosť v zmysle § 14a odsek 8 dokument nepodpísať a pripojiť svoje vyjadrenie, z ktorého sa stane neoddeliteľná súčasť zápisnice.

Štatutárny zástupca v prešovskom bytovom družstve sprostredkovával hypotekárne úvery inštitúcie, pre ktorú, ako uvádza NBS, je finančne viazaným agentom. Ide o konflikt záujmov, nie? Najmä, ak v ponuke troch inštitúcií bola len tá, pre ktorú pracuje...

Ak by to bolo tak, mohlo by ísť o učebnicový príklad konfliktu záujmov. Podstatnou je však skutočnosť, či vlastníci mali možnosť získať úver alebo poistenie od inej spoločnosti, resp. bankového ústavu, alebo len výlučne od inštitúcie, pre ktorú je štatutár správcu viazaným agentom. Táto tenká hranica, podľa mňa, určuje existenciu konfliktu záujmov. Ak by vlastníci mali možnosť výberu a správca by pri rozhodovaní vlastníkov neporušoval dobré mravy a postupoval v zmysle pravidiel obchodnej etiky, o konflikte záujmov by nebolo možné hovoriť.

Ďalší prešovský bytový správca má na svojom webe rozsiahly zoznam práv a povinností zástupcu vlastníkov bytového domu, nič také však zákon o vlastníctve bytov nešpecifikuje. Je to iba „vlastná tvorba" bytového správcu bez právneho podkladu.

Ak tieto práva a povinnosti zástupcu vlastníkov nie sú súčasťou zmluvy o výkone správy, nie sú záväzné a ani súdne vymožiteľné. Zástupca vlastníkov je viazaný v rozsahu svojich práv a povinností len a výhradne ustanoveniami zmluvy o výkone správy alebo rozhodnutiami vlastníkov.

Tu je však potrebné upozorniť na nepríjemný fakt, že vlastníci sa o tieto zmluvy zaujímajú len okrajovo, štandardne ich obsah nepoznajú, a o to viac si ho domýšľajú. Pravdou je však aj to, že nejeden správca nesplní povinnosť pred hlasovaním o tejto zmluve a nedoručí ju každému vlastníkovi. Vtedy vlastníci hlasujú a nevedia o čom… Nemali by však hlasovať vôbec!

Upozorním ešte na nežiaduci fakt, keď vlastníci rozhodnú o tom, ktorý správca bude vykonávať správu ich domu, nehlasujú však o zmluve o výkone správy. V takom prípade je zmluva o výkone správy neúčinná, čo plnohodnotne svedčí o nízkej odbornej spôsobilosti samotného správcu.

Zástupca vlastníkov, dnes veľmi dôležitá osoba v dome, ak svoju funkciu vykonáva dobre a v záujme vlastníkov, sa v bytovom zákone ustanovil až v jeho desiatej novele v roku 2007. Odvtedy až do novembra 2018 bolo v ustanovení o zástupcovi vlastníkov v Bytovom zákone uvedené, že „zabezpečuje styk so správcom...“ Áno, až takéto „bulvárne“ tvrdenia obsahoval tento zákon viac ako jedenásť rokov. Našťastie, dnes zástupca vlastníkov zabezpečuje medzi vlastníkmi a správcom komunikáciu.

Doplním však, že v niektorých zmluvách o výkone správy je uvedené právo zástupcu vlastníkov samostatne rozhodovať o veciach, ktoré priamo bytový zákon nepripúšťa...

V Bratislave som zaregistrovala problémy správcov s výstavbou kontajnerových prístreškov…

Toto je široká problematika, ktorá by si zaslúžila samostatný článok. Z celého okruhu problémov však uvediem jeden, ktorý sa objavuje pomerne často. Dva bytové domy sa dohodnú, že si prenajmú od mesta pozemok a vybudujú si na ňom spoločný kontajnerový prístrešok za peniaze z fondu opráv jedného i druhého domu.

Na tomto mieste chcem upozorniť na konanie vlastníkov, ale i správcov, ktoré je v rozpore s ustanovením § 10 odsek 3 bytového zákona. Peniaze z fondu opráv možno použiť „na financovanie výdavkov spojených s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu".

Kontajnerový prístrešok vybudovaný za „spoločné" peniaze dvoch bytových domov však nemožno chápať ako spoločnú časť domu, ani ako spoločné zariadenie domu a ani ako príslušenstvo v zmysle definícií bytového zákona. Nie je totiž splnená podmienka, podľa ktorej toto zariadenie slúži výhradne dotknutému domu. Inak povedané, vlastníci z každého z uvedených dvoch domov investovali financie z fondu opráv do majetku, ktorý nemajú vo výhradnom užívaní, a nie je preto spoločným zariadením ani jedného z týchto bytových domov.

Ak by ste mohli v jednom bode zasiahnuť do znenia bytového zákona, čo by ste zmenili?

Ten pomyselný jeden bod by riešil právny základ vzťahov medzi vlastníkmi. To by znamenalo, že najprv by vlastníci mali uzavrieť zmluvu o vlastníctve domu, ktorá by riešila ich vzájomné vzťahy. Touto zmluvou by boli presne vymedzené aj súčasti spoluvlastníckeho podielu. Určite by išlo napr. o vodomery, časti rozvodov v dome s presne určenou hranicou súkromného a „spoločného" vlastníctva a pod. Daným dokumentom by mohol byť riešený aj domový poriadok.

V dnes platných právnych predpisoch nie je vymedzenie spoluvlastníckeho podielu dostatočné, čo je obvykle určované v zmluvách o výkone správy a niekedy aj v zmluvách o spoločenstve vlastníkov. Odhliadnuc od toho, že v prípade zmeny správcu môže v tejto súvislosti nastať iný právny režim, je potrebné vziať do úvahy najmä to, že nie všetky zmluvy o výkone správy majú toto vymedzenie určené a ešte k tomu aj v dostatočnej miere.

Po uzavretí zmluvy o vlastníctve domu by sa zmluvy o výkone správy a zmluvy o spoločenstve tvorili na jednoznačne stanovenom právnom základe, ktorý by sa nemenil s každou zmenou správcu alebo zmenou formy výkonu správy.

Čo na záver odporúčate vlastníkom, prípadne správcom?

Určite by im v ochrane vlastného majetku pomohla vyššia právna uvedomelosť, v tom pociťujem najväčšiu slabinu dnešných vlastníkov. To isté je však možné odporučiť aj správcom, predsedom spoločenstiev a členom rád. Rozumieť správe je poslanie, ku ktorému sú potrebné primerané pomôcky.

Odporučím aj účasť na špecializovaných podujatiach, napríklad konferenciách či seminároch orientovaných na výkon správy a v neposlednom rade všetkým, ktorí to myslia so správou bytových domov vážne, čo najčastejšie zalistovanie si v knihe advokáta Mareka Valachoviča s kolektívom Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý vyšiel koncom roka 2023 ako veľký komentár a veľmi komplexne a podrobne rieši množstvo situácií.

Miroslav Kantner

Odborný konzultant a predseda Asociácie vlastníkov bytov. Venuje sa nielen poradenstvu pre vlastníkov, spoločenstvá vlastníkov, bytové družstvá, bytové podniky a správcov bytových domov všeobecne, ale i prednáškovej činnosti v oblasti správy bytových domov. Je autorom rozhlasových relácií, podcastov a článkov o správe bytových komplexov.