Developer Murcko o bytoch: Súčasná cenová hladina začína atakovať úroveň, pri ktorej treba spozornieť

Ceny nehnuteľností na Slovensku sú nebývalo vysoké, navyše na trhu vládne neistota. Čo sa bude diať ďalej? „Vplyvov je tak veľa, že nedokážem povedať, čo bude,“ priznáva Milan Murcko, generálny riaditeľ spoločnosti YIT Slovakia, jedného z najvýznamnejších staviteľov bytov na Slovensku. Dopyt stále prevyšuje ponuku, stúpajú náklady na mzdy, neočakávane vyskočili ceny stavebných materiálov. Do toho prichádza štát s avizovanou výstavbou nájomných bytov a obrovské peniaze sa majú do stavieb investovať z Plánu obnovy. Stavebných kapacít je málo už teraz a bude to ešte napätejšie. Tlak na ceny neustane.

Názov vašej firmy je YIT. Tri čudne poskladané písmená. Ako to má Slovák čítať?

Aj Fíni s tým majú problém. Oni to vyslovujú u-i-te. Skratka je z dlhšieho názvu firmy, ktorý v preklade znie Všeobecná inžinierska spoločnosť.

Dobre, ostaňme pri u-i-te alebo anglickom vaj-aj-ti. YIT Slovakia je dcérou fínskej firmy YIT. V akej skupine sa teda nachádza?

Fínska spoločnosť zamestnáva šesťtisíc ľudí a má obrat okolo dvoch miliárd eur. Je prítomná v Rusku, pobaltských krajinách, v strednej Európe. YIT patrí do klubu firiem starších ako sto rokov.

Fínska firma expanduje v bývalom komunistickom bloku. Prečo práve tu?

Geografická diverzifikácia je nástrojom na zmiernenie dopadov z lokálnych zmien trhu. Realitný trh je cyklický. Ide hore, potom príde korekcia, upraví sa to a potom znovu. To, že na Slovensku máme od roku 2008 dobré časy, je výnimka. Obyčajne každých šesť až osem rokov došlo na západných rozvinutých trhoch ku korekcii.

Takže cení sa, že u nás, v tejto časti Európy, je to iné.

Aj keď národné trhy čím ďalej, tým viac konvergujú, stále sú tu lokálne výkyvy a trhy v strednej Európe sú podstatne menej nasýtené. Korekciu sme naposledy zažili v roku 2008 a odvtedy nedošlo k žiadnej ďalšej. Súčasná cenová hladina však začína atakovať úroveň, pri ktorej treba spozornieť.

Nafukuje sa bublina?

Je to možné, ale problém je oveľa komplexnejší. Veď si len zoberte, že ceny stavebných materiálov narástli v priebehu pár mesiacov aj o sto, dvesto percent. Ako sa bude vyvíjať inflácia a úrokové miery na hypotékach? A aký vplyv bude mať inflácia na mzdy? A sú tu ďalšie otázniky. Ak bude rast miezd kopírovať rast cien nehnuteľností, dostupnosť bývania sa pri zachovaní ostatných faktorov ovplyvňujúcich trh zásadne nezhoršuje.

Vráťme sa k pôvodnej otázke. Oplatilo sa fínskej matke investovať na Slovensku?

Áno, vybudovali sme tu slušnú firmu, ktorá parí k lídrom na bytovom trhu, hoci z ich pohľadu slovenský podiel na celkovom obrate nie je veľký, predstavuje tri percentá z celej YIT. Pokladáme sa však za úspešných v inováciách. Niektoré veci sa sem chodia Fíni učiť.

Slovensko je pre Fínov výskumné laboratórium?  

To zas nie. Deje sa to z vôle lokálnych manažérov. Podujali sme sa pustiť napríklad do moderných foriem riadenia výstavby v digitálnom kolaboratívnom prostredí. Napríklad stavbu riadime tak, že majster príde s tabletom do bytu vo výstavbe, načíta QR kód, systém mu sprostredkuje všetky informácie o byte. Má tam detailný 3D model, pôdorys, záznamy o každodennej práci. Keď nájde nedostatok, napríklad vo forme zle doliehajúceho okna, otvorí BIM model, teda projektovú dokumentáciu v 3D, odfotí to a pošle dodávateľovi, ktorého sa to týka. Dodávateľ presne vie, čo má opraviť, a keď to opraví, prefarbí sa to v systéme na zeleno, problém sa odstránil. Vznikajú tak súbory dát, ktoré analyzujeme a učíme sa z nich. Náš tím špecialistov to vyhodnotí, a tak vznikajú odporučené riešenia do budúcna. Sem sa zakomponúvajú aj dáta z reklamácií po odovzdaní bytu. Je to náročné, ale oplatí sa to, vieme sa poučiť a neustále zlepšovať kvalitu našich bytov. Projektanti sa na základe týchto údajov vyhýbajú problémovým riešeniam, na ktoré sme ich upozornili.

Dokážete spresniť zadanie ďalšej stavby?

Je to proces neustáleho učenia. Základ úspechu je neopakovať chyby.

Nuž, mne to pripadá úplne prirodzené, nie ako nejaký zázračný objav. V materskej firme sa to nepoužíva?

Pokiaľ viem, na Slovensku takýto systém nikto neprevádzkuje. Je to systém riadenia výstavby cez zdieľanú virtuálnu platformu. Každý, kto sa zúčastňuje na výstavbe, pracuje online s aktuálnymi podkladmi. Odpadávajú chyby z použitia neaktuálnych informácií, ktoré často bývali zdrojom zbytočných nákladov. Toto máme len na Slovensku a v Litve.

Ak sa to uchytí, pôjde to zo Slovenska do Fínska?

Áno. Ale treba si uvedomiť, že Fíni by mali na testovanie takéhoto systému oveľa väčšie náklady. My sme ideálni veľkosťou. Nikto nás však do toho nenúti, my sami to chceme robiť. Bol to náš nápad.

Fínsko je povestné tým, že korupcia je tam takmer nulová. V celosvetových rebríčkoch je veľmi vysoko, vlani obsadilo druhé najlepšie miesto. Slovensko skončilo na 60. mieste. Ako to tu potom vnímajú Fíni?

Oni vnímajú, čo sa tu deje. Máme však jasnú dohodu. Korupciu nebudeme používať za žiadnych okolností. Ak by som také niečo urobil, podpísal by som si výpoveď. Nikdy mi to ani nenapadlo a na nič také ma nikto z Fínska nenavádzal. Striktné dodržiavanie morálnych hodnôt, samozrejme, často bolí. Kolega mi raz povedal: Ak ťa to nebolí, nemáš hodnoty, máš len názor.

Jedna vec je, že to bolí. Druhá je, že na Slovensku sú reálne problémy pri územnom či stavebnom konaní. Trvá roky. Čas sú pre vás peniaze. Ako sa potom dokážete pohybovať v tomto prostredí?

Každý vie, že od nás nič nedostane. Jednoducho, čakáme. Napríklad v roku 2015 sme kúpili Cvernovku. Príprava projektu trvala šesť rokov. Minulý rok sme začali stavať prvú etapu bytov. Otázka znie, pre koho a kedy je to dobré a zlé. Cvernovku sme kúpili s tým, že tam budeme predávať byty za 2 600 eur za štvorcový meter, lebo je to v centre Bratislavy. Dnes je cena 5 000 eur. My na tom nestratíme, pretože trh rastie a my zohľadňujeme rastúce náklady.

Rozumiem, ale stratili ste čas.

Máme 260 ľudí a tým treba kontinuálne zabezpečiť prácu. To dokážeme tak, že máme povolené stavby, ktoré postupne, na základe nášho vlastného zváženia, začíname. Jediná obrana proti dlhému konaniu je mať dostatok povolených projektov. Potom treba poprekrývať projekty tak, že keď sa jeden posunie viac, ako sme odhadovali, nič významné sa neudeje.

To je veľmi náročný spôsob riadenia.

Je. Vieme riadiť všeličo, ale nevieme riadiť trh a dopyt. Napríklad dnes chce Bratislava štyritisíc bytov, o pol roka sa niečo stane a byty už nikto nebude chcieť. Musíme byť flexibilní, aby sme dokázali ustáť čo možno najväčšie prekvapenia na trhu. Hoci vidíme, že dopyt je obrovský, uvedomujeme si, že byty môžeme dodať o tri, štyri roky.

Musíte predvídať.

To sa však nedá urobiť nejakým sofistikovaným profesionálnym spôsobom. Trh nevie predpovedať nikto. Ak sa to niekomu podarí raz, nabudúce môže byť úplne vedľa.

Vráťme sa k cenám, rastú nepredvídateľným tempom, spomenuli ste vlastný príklad. Je tam však predsa čitateľná jedna tendencia. Dopyt je dlhodobo vyšší ako ponuka. Na Slovensku sa v porovnaní s vyspelým svetom málo stavia. Čo sa s tým dá robiť?

Pokiaľ nebudeme flexibilne reagovať na dopyt, ceny budú ďalej stúpať. Nutne potrebujeme zvýšiť ponuku bytov. Ľudia chcú bývať dnes, nie o tri, päť či dokonca šesť rokov, teda v termíne, keď my dokážeme priniesť na trh projekt. V tomto nastáva disproporcia medzi dopytom a ponukou. Čím je väčšia, tým viac rastú ceny.

Pozrime sa bližšie na štruktúru ceny. Čo podmieňuje jej zvyšovanie?

Nie je to tým, že developeri sú nenásytní.

Tak prečo?

Nie sú pozemky. Ak predsa sú, veľký problém je povoľovacie konanie. Ale úplne zásadné je, že práve toto je spúšťač na prilákanie špekulatívneho kapitálu do odvetvia. Rastúce ceny sú neodolateľným lákadlom pre investorov každého druhu. Ak by sme stavali iba byty pre ľudí, ktorí ich potrebujú na bývanie, a vedeli by sme výstavbu flexibilne riešiť, ceny by boli výraznejšie nižšie a odrážali by cenovú infláciu – napríklad čo sa týka stavebných nákladov a ceny práce. Vedci už dávno dokázali, že v mestách s dobrou ponukou stavebných pozemkov rastú ceny nehnuteľnosti pomalšie a realitné bubliny sú menej časté a menšie. Tiež v takýchto mestách nedochádza s suburbanizácii, keď sa ľudia z mesta sťahujú do okolitých obcí a spôsobujú kolaps dopravy.

Investičné nákupy sú všade vo svete a je to legitímne.

Áno, ale kto sú víťazi na trhu s nehnuteľnosťami? V prvom rade tí, čo majú pozemky, tí zbohatli najviac. Druhí v poradí sú špekulatívni investori do nehnuteľností.

Opakujem, špekulácia je legitímny prístup. Prečo by mal človek, čo investuje, premýšľať nad tým, že si ten byt nemôže kúpiť niekto iný na bývanie?

Bývanie je základná ľudská potreba. Ak príliš podlieha trhovým princípom, niekto z toho vyjde ako porazený. To je zákon trhu, ak niekto na trhu vyhrá, niekto približne toľko prehrá.

To je kto?

Porazené sú mladé rodiny s deťmi, ktorých celý tento systém vyhnal za hranice mesta. Pripomínam, že budúcnosť si, bohužiaľ, ničíme tým, že enormne zaťažujeme mladé rodiny s deťmi hypotékami, ktoré následne budú musieť obhospodarovať celý život. Tie rodiny znevýhodňujeme, lebo ich zaväzujeme dlhovou službou a peniaze, ktoré dajú do hypotéky, nemôžu dať, napríklad, na vzdelanie detí. Tie nemôžu poslať do lepších škôl. Keď tieto deti vyrastú, budú súťažiť, trebárs, s Nemcami alebo Fínmi, a tí to majú zariadené inak.

Národná banka Slovenska tvrdí, že bývanie je u nás dostupné, lebo je možnosť požičať si naň. Nie je to práve v nehatanej dostupnosti peňazí, že ceny sú také vysoké? Nepožičiavajú si len tí ľudia, čo potrebujú bývať, ale aj ďalší.

Keď bola dostupnosť hypoték taká vysoká, že ste mohli dostať úver na stopercentnú hodnotu, bolo by okrádaním vlastnej rodiny nepožičať si. Veď pri päť- či sedempercentnom raste ceny nehnuteľnosti sa na tom nedá prerobiť. Prinajhoršom vrátite kľúčik od bytu.

Čo bude s cenami nehnuteľností ďalej? Dopyt bude asi ešte dlho prevyšovať ponuku. A na Slovensko sa doslova vylejú peniaze z Európskej únie.

Vyzerá to tak, že ceny by mali naďalej rásť, ale ja sa takýmto predpovediam vyhýbam, pretože šírka problematiky je obrovská. Zo dňa na deň sa čokoľvek môže stať a dopyt tu zrazu nebude. Keď uvažujem logicky, ceny budú určite odrážať infláciu. Ak by tam nebol nejaký iný vplyv. Lenže vplyvov je tak veľa, že nedokážem povedať, čo bude. Keď sa stane, že ceny začnú stagnovať, obyčajne prví sa odpoja bohatí ľudia, predajú svoje nehnuteľnosti, vyberú si zisky a presunú ich inde. Potom prestanú kupovať menší špekulatívni investori, lebo už to nebude dávať zmysel. Na rastúcom trhu sa hrá iná hra, ale stromy nerastú do neba, všetko má svoj strop. Teória realitnej bubliny hovorí, že korekcia, krach na trhu nehnuteľností nastane vtedy, keď ľudia na trhu odmietnu veriť tomu, že cena za nehnuteľnosť predstavuje hodnotu, ktorá je v nej vyjadrená. Ak sa v novinách začne písať, že ceny nehnuteľností začali stagnovať, nájomné začína klesať, bude to signál pre špekulatívnych hráčov, že je čas ísť si zarobiť niekam inam. Nasleduje korekcia. A stane sa, že developer potom predáva byty, po ktorých nie je dopyt. I nám sa stalo v rokoch 2010 až 2012.

Čo dnes pôsobí na cenu? Povedzme si to a možno budeme múdrejší aj do budúcna. Keď si zoberiem váš projekt v bratislavskej Cvernovke, kde ste začínali v roku 2016 pri prepočtoch 2 600 eur za štvorcový meter a teraz je to 5 000, čo je v tom zvýšení o 2 400 eur? Čo sa stalo?

Hlavne sú tam mzdové a materiálové náklady. Napríklad obkladač v roku 2012 stál 6,5 eura na hodinu, v roku 2021 je to 18 až 22 eur. Železo dnes nestojí 550 eur za tonu, stojí 1 200. Ešte horšie je to pri stavebnom dreve, zatepľovacom materiáli a ďalších vstupoch.

Aký podiel nákladov na výstavbu bytového domu predstavuje práca a aký materiály?

Zhruba 50 percent je práca, druhá polovica materiál, ktorý v sebe obsahuje tiež cenu práce. Treba si uvedomiť, že ak stúpajú mzdy v ekonomike, stúpajú aj v stavebníctve a následne sa to prejaví v cene bytov.

Takže do ceny 5 000 eur za štvorcový meter, za ktorú vo vašom projekte predávate ľuďom byty, sa zmestíte s rastúcou cenou práce a materiálov?

Dúfam. Ešte neviem, aké budeme mať celkové náklady. Máme vysúťažených dodávateľov, ktorí prišli na stavbu a oznámili: Nám sa tak zvýšili vstupy, že buď budete trvať na podpísanej zmluve a my pôjdeme do krachu, alebo sa dohodneme na novej cene. Samozrejme, že sa s nimi dohadujeme na novej cene. Ale ak nám dnes povedia cenu, nevieme, aká bude o dva mesiace. To už vyzerá pomaly ako lotéria. Ale predpokladám, že to je dočasná záležitosť. V takej situácii je riskantné predať byt dnes a čakať, aké budú náklady a či projekt bude stratový, alebo ziskový.

Developeri i záujemcovia o byty sú teda v jednej veľkej neistote.

Veľa ľudí má skreslenú predstavu, že toto je mimoriadne profitabilné odvetvie. Nie je, a tí ktorí sa trochu vyznajú v ekonómii, vedia, že ani nemôže byť, lebo sa nejedná o monopolný trh.

Akú sú vaše hospodárske výsledky, povedzme od roku 2014, keď ste nastúpili do pozície generálneho riaditeľa?

Sú tam výkyvy, z rôznych dôvodov. Ale náš priemer ziskovosti je do desať percent.

Pred rokom ste spomenuli firemnú stratégiu, ktorej cieľom bude v nasledujúcich piatich rokoch skrátiť termíny výstavby na polovicu. Platí to aj v tomto období neistoty?

Platí. Predtým nám trvala výstavba sto bytov 20 – 22 mesiacov a ja som povedal, že sa to stiahne na 10 mesiacov. Momentálne máme špeciálny tím, ktorý toto celé pripravuje.

Dá sa to?

Dá sa to. Hlavne lepšou organizáciou, ale aj zmenou výrobných postupov. Dnes testujeme niektoré technológie, ktoré nám to umožnia. Ide nám o to, aby sme čo možno najviac práce preniesli zo stavby do výrobnej haly. Napríklad kúpeľne, obložené, so všetkým zariadením, sa už dajú vyrábať vo výrobnej hale na výrobnej linke. Kvalitatívne sú dokonca lepšie ako tie, čo dokážeme spraviť na stavbe.

Nájomné byty sú téma, ktorá prišla s touto vládou. Prečo sa u nás doteraz vo väčšom nestavali nájomné byty?

Za posledné roky sme absolvovali veľa rozhovorov s investormi, s investičnými fondmi. Chceli sme stavať nájomné byty už v rokoch 2015, 2016. Narazili sme na kopu problémov, ktoré boli neprekonateľné.

Aké?

Napríklad investor potrebuje mať z toho zabezpečený výnos. Nemôže dať svoje peniaze do bytu, kde sa niekto nasťahuje a nedokáže platiť. Ďalej ide o problémy s daňou z pridanej hodnoty. Bolo toho viac. Posunuli sme tieto zistenia pred voľbami aj politikom.

Už ste sa vzdali tej myšlienky?

Ak by to fungovalo, vieme to robiť. Ak by boli zabezpečené podmienky, že investorovi sa to oplatí, sme pripravení. Nestačíme stavať byty na predaj, ale je pre nás veľmi zaujímavé mať diverzifikáciu. Ak sa ľudia rozhodnú, že byty sú drahé a nebudú ich kupovať, stavali by sme nájomné byty a prežili by sme obdobie útlmu.

Vládne hnutie Sme rodina prišlo s návrhom na podporu výstavby nájomných bytov, do parlamentu predložilo zákon. Do akej miery bude realizovateľný, ak ho poslanci schvália? Podieľali by sa na výstavbe bytov dobrovoľnou podporou zamestnávatelia?

Rokovali sme s jedným veľkým slovenským zamestnávateľom a ponúkali mu niekoľko desiatok malých bytov, ale nakoniec sa rozhodli, že do toho nejdú. Čo sa týka vládneho návrhu, neviem, ako to bude celé fungovať. K realizovateľnosti celého nápadu odpoviem otázkou. Dnes máme nejakú kapacitu stavebného odvetvia. Horko-ťažko stíhame stavať byty na predaj. Robotníkov, stavbyvedúcich nemáme navyše. Ľudí musíme na trhu intenzívne hľadať. Ak máme stavať desaťtisíc nájomných bytov navyše, odkiaľ zoberieme ľudí?

Zo zahraničia?

Choďte sa pozrieť do Maďarska, nenájdete tam stavebnú firmu, ktorá nemá čo robiť. Alebo do Česka, tam je to ešte horšie. O Poľsku ani nehovorím. Tak odkiaľ ich vezmeme? Z Turecka alebo Pakistanu? Stavebná kapacita je veľmi neflexibilná, nedá sa na želanie nafúknuť.

Tak potom len ukrojiť z bytov, čo sa stavajú na predaj.

To stanovuje trh. Ak si chce niekto kúpiť byt, pretože je lacná hypotéka, nepôjde do nájmu. Načrtnem ďalší problém. Ste učiteľ, dostanete nájomný byt v Bratislave za 350 eur mesačne. Odídete do dôchodku, budete poberať 480 eur mesačne. Kto za vás bude platiť nájom? Nie sme v Rakúsku, kde je dôchodok 1 200 eur.

Z tohto pohľadu sa to ukazuje ako nerealizovateľná myšlienka.

Veľmi si želám, aby som sa mýlil, ale obávam sa, že je to v ohlásených objemoch ťažko realizovateľné. K tomu pristupuje ďalšia vec – Plán obnovy. Dve miliardy eur sa majú za zhruba tri alebo štyri roky investovať do nových nemocníc, do zatepľovania, ďalších projektov. Všetko sa to pekne prekrýva v tom istom čase. Kto to urobí?

Plán obnovy pripravovala vláda. Uvažoval nad tým niekto takto?

Obávam sa, že nie. Úradníci neprikážu trhu, ten nie je riaditeľný. Ak chce niekto stavať nájomné byty, dobre, ale musí vedieť, kto to urobí a akú nerovnováhu v celom systéme spôsobí.

Keď sme pri európskych projektoch, Európska komisia je veľmi naklonená životnému prostrediu. Bytostne sa to týka budov, lebo koncentrujú 40 percent spotreby energie. Tam sa dá skutočne veľa ušetriť. V programe Fit for 55 sa hovorí o konkrétnych veciach, ktoré sa týkajú aj budov. Mal by na ne platiť systém povoleniek – kto sa správa efektívne, je odmenený, kto nie, platí. Čo by to spravilo?

Oceňujem, že Európska komisia berie vážne zelenú ekonomiku. Bude to mať aj pozitívne vplyvy. Na druhej strane, musíme sa na to pozerať aj tak, že jedna vec je, čo chce úradník, druhá, ako funguje život. Tí, čo budú mať platiť za domy s vysokou spotrebou energie, a tak sa dostanú do určitej kategórie, budú chcieť domy čím skôr zatepliť. Zase sa len dosiahne nerovnováha. Rozprával som sa s človekom, ktorý je šéfom výroby izolačných materiálov. Hovorí, že najbližšie roky to bude brutálne. Dnes majú kapacity vyťažené takmer na 100 percent a čaká sa ďalší nápor dopytu. Výsledkom bude, že ceny pôjdu hore. Hovorím mu, že potom sa oplatí investovať do novej výroby. On na to: Spustenie novej výroby trvá päť rokov.

A neprichádza práve teraz z Bruselu signál, aby sa v akom-takom čase investovalo do výroby?

Áno, ale najbližších päť rokov sa tie investície neprejavia. Je naivné si myslieť, že na niekoho zatlačíme a trh sa nejakým spôsobom v želanom čase prispôsobí. Nie, neprispôsobí. Ani trh práce, ani trh výroby stavebných materiálov.