V auguste 2018 vstúpili v Poľsku do platnosti nové pravidlá týkajúce sa zjednodušenia prípravy a uskutočňovania bytových investícií. Balík zákonov bol označený ako lex developer a Varšava sa jeho prijatím snažila vyriešiť bytovú krízu v krajine.
„V Prahe sme na stavebné povolenie pre bytový dom bez nutnosti zmeny územného plánu čakali 13 rokov, zatiaľ čo vo Varšave to bolo pri obdobne veľkom dome šesť týždňov,“ povedala pre portál e15 predstaviteľka českej developerskej skupiny pôsobiacej aj na poľskom trhu.
Výhodné pre developerov aj ľudí?
Pravidlá umožňujú investorom stavať aj na pozemkoch bez schváleného územného plánu, pokiaľ navrhované budovy nie sú v rozpore so základnými územnoplánovacími dokumentmi. Buduje sa najmä v bývalých priemyselných či vojenských areáloch – firme so záujmom o výstavbu stačí súhlas obecného zastupiteľstva.
Podľa kritikov ide o úspech developerskej loby, keďže projekty nie vždy skutočne zohľadňujú záujmy budúcich obyvateľov novostavieb. Podľa zákona si však lex developer vyžaduje od stavebného projektu splnenie urbanistických štandardov, ako dostupnosť verejnej komunikácie, chodníkov, zastávky MHD, základnej či materskej školy, športovísk, verejných zelených alebo oddychových plôch.
Zákon zároveň určuje najvyššiu možnú výšku nových budov, čo má predchádzať výraznému narúšaniu charakteru menších obcí. V mestách s menej ako 100-tisíc obyvateľmi môžu mať obytné novostavby najviac štyri poschodia a vo väčších mestách nesmie počet podlaží presiahnuť 14.
Obce, ktorých sa však výstavba priamo týkala, mohli pre developerov stanoviť vlastné urbanistické štandardy, pokiaľ sa od zákona neodlišovali o viac ako 50 percent. To sa neraz odrazilo na inej ako zákonnej vzdialenosti nového bytového domu od školy alebo na počte jeho poschodí. Podľa kritikov to otvorilo cestu k úplatkárstvu na obecných zastupiteľstvách.
Nestačí to
Do troch dní od doručenia žiadosti o určenie lokality investície musí starosta alebo primátor zverejniť projekt vo verejnom informačnom systéme. K návrhu na zmenu zástavby v obci sa tak môžu vyjadriť aj obyvatelia. A poslanci musia potom do 60 dní – zohľadniac pripomienky obyvateľov a občianskych iniciatív – vydať príslušné rozhodnutie.
Naprieč Poľskom schválili obecné zastupiteľstvá približne päť stoviek žiadostí o uskutočňovanie investície. Schvaľujúce uznesenia síce viedli k výstavbe bytov, ale napriek očakávaniam ich bolo výrazne menej, ako krajina potrebuje.
Trh s nehnuteľnosťami totiž utvárajú nielen Poliaci sťahujúci sa z vidieka do miest, ale aj viac ako dva milióny cudzincov z krajín mimo EÚ. Okrem poldruha milióna utečencov z Ukrajiny a viac ako 150-tisíc emigrantov z Bieloruska ide aj o legálnych migrantov z Afriky a najrýchlejšie rastúcu prisťahovaleckú skupinu v Poľsku – Indov.
Zatiaľ čo v Gdansku sa v rokoch 2023 až 2025 postavilo viac ako štyritisíc bytov v rámci šiestich projektov, v hlavnom meste schválili iba 14 zo 78 návrhov projektov, čo Varšave zďaleka nestačí. Podľa námestníka ministra rozvoja a technológií Tomasza Lewandowského sa v rámci lex developer postavilo ročne približne 80 obytných budov, čo v spomínanom období predstavovalo okolo 1,5 percenta nových bytových investícií v Poľsku.
Keďže na poľskom trhu chýba najmenej 1,5 milióna bytov, lex developer očividne nebol schopný poľský problém vyriešiť. Počet 1,5 milióna pritom nezahŕňa potrebu bytov pre študentov, sezónnych pracovníkov ani utečencov z Ukrajiny, ktorých prílev po ruskej invázii na Ukrajinu znamenal pre ľudí v Poľsku výrazný rast cien nehnuteľností. Celkový nedostatok bývania môže dosahovať až dva milióny bytov.
Viac ako štvrtina Poliakov sa pritom nachádza v príjmovej pasci – majú nízky príjem na získanie hypotéky či pravidelné platenie nájomného, zároveň však majú privysoký príjem na to, aby mali nárok na sociálne bývanie. Na druhej strane štát pri získavaní vlastného bývania výrazne pomáha rodinám s deťmi s cieľom zlepšiť demografickú situáciu v krajine.
Nedostatkov je nadostač
Lex developer mal prestať platiť koncom roka 2025, avšak na základe mnohých žiadostí, napríklad od Zväzu poľských veľkomiest, sa tak stane až 1. júla tohto roka a nahradí ho systém Integrovaných investičných plánov (ZPI). Ten na rozdiel od predchádzajúceho režimu schvaľovania novej výstavby nebude môcť obchádzať územný plán, keďže práve túto časť končiaceho lex developer mnohí kritizovali.
Samotní developeri si zjednodušený režim výstavby – pochopiteľne – pochvaľujú, viaceré iniciatívy a aktivisti však nie. Okrem toho, že lex developer takmer neovplyvnil bytovú krízu v krajine, priniesol mnohým obciam problémy.
„V skutočnosti nejde o zákon, ktorého cieľom je urýchliť stavebné procesy, ale skôr o zákon, ktorého cieľom je urýchliť špekulácie s pozemkami a podporiť väčšie úplatkárstvo v tomto sektore a v činnostiach miestnych samospráv,“ kritizoval legislatívnu normu ešte v roku 2018 Výbor pre priestorový rozvoj Poľskej akadémie vied.
Zákon navyše výrazne odsúva do úzadia územné plány. V dôsledku toho fakticky dochádza k likvidácii posledných zvyškov systému územného plánovania na miestnej úrovni. Niektoré vedcami a aktivistami spomínané hrozby z obdobia pred prijatím zákona a krátko po ňom sa ukázali ako plané, iné však ako opodstatnené.
Neraz sa totiž výstavba začala aj v príkrom rozpore s miestnym územným plánom, nehľadiac na protesty obyvateľov a bez ohľadu na charakter obce. Rekord dosiahla mestská štvrť Szamoty vo Varšave: zatiaľ čo objektívne činitele umožňovali prijateľné životné podmienky pre 30-tisíc obyvateľov, poslanci posudzovali návrhy na umiestnenie ďalších 20-tisíc ľudí do tejto mestskej štvrti.
V roku 2018 vznikla proti zákonu petícia. Podľa jej organizátorov výstavba v rozpore s už schválenými územnými plánmi zvýhodňuje súkromné developerské spoločnosti na úkor verejného záujmu. Vtedajší prezident Andrzej Duda petícii nevyhovel a svojím podpisom uviedol legislatívnu normu v lete 2018 do platnosti.
Poľsko a Poliaci tak, zdá sa, na zákon skôr doplatili, ako by z neho získali. A vyriešenie bytovej krízy – podobne ako v ostatných krajinách Vyšehradskej štvorky – je v nedohľadne.