Čaká vás refixácia úrokovej sadzby na hypotéke? Vypočítajte si novú výšku splátky

Spolu s prezidentom Slovenskej asociácie bánk (SBA) Petrom Krutilom a členom Bankovej rady Národnej banky Slovenska (NBS) a výkonným riaditeľom úseku dohľadu a finančnej stability Vladimírom Dvořáčkom odpovedali na otázku, ako nárast splátok zvládnu domácnosti. Zástupca regulátora sa zhodol so samotným ministrom, že končiace fixácie nie sú problémom, a preto nevidia žiadny dôvod na plošné opatrenia. Malo by sa pomôcť iba tým, ktorí to budú potrebovať, avšak je viacero možností, ktoré banky klientom poskytujú, aby v prípade problémov neskončili bez domova.

Riziko neschopnosti splácania úverov na bývanie je podľa odborníkov nízke. "Týka sa len jedného percenta všetkých refixovaných hypoték, čo predstavuje zhruba 3500 z celkového počtu 685-tisíc
hypoték," komunikujú bankári. Slovenské domácnosti sa teda nemajú obávať. Štatisticky má 300-tisíc domácností poskytnutých 350-tisíc hypoték, ktorých sa zmeny dotknú v rokoch 2023 až 2025. Objemovo ide o niečo menej ako polovicu hypotekárneho portfólia. "Podiel nesplácaných hypoték je na najnižšej úrovni (1,1 percenta) za celé takmer 20-ročné obdobie, odkedy sú tieto údaje Národnej banky Slovenska k dispozícii," dodáva SBA.

Namiesto hypotéz reálne dáta

Odborníci tiež vysvetlili, že nepracovali s hypotézami, ale čerpali z reálnych údajov centrálnej banky, z ktorých vyplýva, že klienti ohrození nie sú. Teda väčšina. Mierny problém môže zaznamenať mladá rodina napríklad z oblasti Bratislavského kraja, ktorej zostatok hypotéky určite prevyšuje ten priemerný. Asociácia v pripravenej analýze vychádzala z údajov regulátora, podľa ktorého sa v prípade polovice refixovaných hypoték zostatková splatnosť pohybuje medzi 18 až 23 rokov, zostatková hodnota istiny je v rozmedzí 35- až 50-tisíc eur a úroková sadzba týchto hypoték je od 0,8 do 1,3 percenta.

Čiže na hlbšie siahnutie do vrecka v prípade hypotekárnej splátky sa môže pripraviť rodina, ktorá si vzala vyšší úver, nedávno, a jeho zostatok sa stále pohybuje okolo 200-tisíc eur a viac, pričom jeho fixácia bude onedlho končiť. Ako však podotkli experti, nárast úrokových sadzieb a ich vplyv na klienta nie je novou témou, už zhruba pred rokom na situáciu upozorňovali a dlžníkov posielali za poskytovateľom svojich hypoték, aby si dali sadzbu prehodnotiť a hlavne, aby prehodnotili dĺžku fixácie a uprednostnili tú na 5 alebo 10 rokov.

Koľko zaplatím po refixácii?

Dlžníci, ktorí sa chcú dozvedieť, s akým navýšením splátky môžu rátať, majú k dispozícii novinku v podobe kalkulačky.

Ako príklad sme si vybrali konkrétneho klienta z tej najrizikovejšej skupiny. Hypotekárny úver bol načerpaný v apríli v roku 2022 vo výške 230-tisíc eur s úrokovou sadzbou 0,89 percenta. Klient má schválenú 5-ročnú fixáciu, čiže zmene úroku bude čeliť až niekedy v apríli 2027. Mesačná splátka je v súčasnosti 780 eur.

Pre výpočet v kalkulačke sme zadali aktuálny zostatok úveru klienta, aj keď už uplynulo dlhšie obdobie než jeden rok. Predpokladajme však, že by si klient zvolil len 1-ročnú fixáciu a tá by mu mala končiť o 3 mesiace (viď. kalkulačka), čo znamená, že by mu mala sadzba poskočiť na 5 percent. (Okolo tejto sa totiž aktuálne pohybujú úrokové sadzby bánk a Európska centrálna banka ešte môže v jeseni pristúpiť k miernemu navýšeniu, čo sa následne prejaví aj na sadzbách slovenských bánk.)

Ak by si teda tento klient vybral najkratší možný fix, čelil by aktuálne jeho rodinný rozpočet vyššiemu výdavku - na splátku úveru by musel po refixácii dať o necelých 400 eur viac.

Väčšina dlžníkov si priplatí do stovky

Pri podobných parametroch, ale priemernom zostatku hypotéky okolo 40-tisíc eur, by podľa kalkulačky splátka stúpla o niečo vyše 80 eur. Rovnako to komunikovali aj odborníci, ktorí na základe štatistík informovali, že priemerne stúpne splátka dotknutej skupiny dlžníkov o 92 eur. A to by podľa dostupných informácií na pozadí mierneho rastu nominálnych miezd, čiže príjmov domácností, mali tieto domácnosti ustáť bez komplikácií. Nehovoriac o tom, že už pri žiadostiach týchto klientov boli podľa slov bankárov aj regulátora otestovaní tak, aby ich príjmy zvýšenie sadzieb zvládli.

Pokiaľ však má domácnosť obavy alebo nastali zmeny príjmových pomerov, má viac možností. Od predĺženia lehoty splatnosti, či prechodného obdobia odkladu splátok až po refinancovanie iným bankovým domom, ktorý by poskytol lepšie podmienky. Finančný analytik spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko vidí ako jedno z riešení aj zvýšenie príjmov domácnosti prostredníctvom lepšie platenej práce. Pripraviť sa na zmenu splátky sa dá aj vytváraním finančnej rezervy či využitím možnosti mimoriadnych splátok.

Krutil v závere stretnutia ubezpečil, že riešení je viac, dokonca aj predĺženie trvania splácania hypotéky až na 40 rokov, čo nie je štandardom, ale výnimočne je možné ho klientovi schváliť.