Fikcia súhlasu a jedno konanie: Stavebná legislatíva prešla reformou

Zvýšená DPH ešte viac skomplikuje bytovú výstavbu

Stavbári si od stavebnej reformy a uvoľnenia podmienok sľubujú postupné oživenie a naštartovanie v uplynulých rokoch prepadajúceho sa, respektíve stagnujúceho odvetvia. Zatiaľ sú skôr zdržanliví až skeptickí. „Štát síce deklaruje, že sa snaží zvýšiť pripravenosť a rozostavanosť stavieb, avšak v praxi sa to zatiaľ prejavuje len veľmi pomaly,“ upozorňuje prezident zväzu. Napriek tomu dúfajú, že sa situácia aspoň o čosi zlepší v nasledujúcich rokoch.

Navyše, vysoká úroková sadzba obmedzuje bytovú výstavbu, pričom zvýšená DPH na úrovni 23 percent túto situáciu ešte väčšmi skomplikuje. Obmedzenie bytovej výstavby bude mať dosah. Podpora výstavby nájomných bytov zo strany vlády by však na druhej strane mohla mať pozitívny vplyv na vývoj stavebnej produkcie.

„Samostatnou kapitolou sú administratívne priestory, kancelárie, výstavba obchodných centier či priemyselných stavieb. Politická neistota a legislatívna nepredvídateľnosť spôsobili, že investori v týchto oblastiach s realizáciou takýchto projektov vlani prevažne čakali na ďalší vývoj situácie,“ poukazuje Kováčik.

V tomto roku asi len mierne zlepšenie

„Aj v tomto roku tu, žiaľ, máme množstvo neznámych, z tohto dôvodu očakávame, že pokiaľ vôbec nejaké zlepšenie v tejto oblasti nastane, bude len mierne,“ predpokladá Kováčik. Pre konsolidačný balíček vlády a transakčnú daň, ktoré podľa neho znamenajú pre podnikateľov zásadné zneistenie, v tomto roku neočakáva dramatický rast výkonnosti súkromného stavebníctva.

„Takáto situácia na Slovensku pretrváva dlhodobo a v praxi potvrdzuje, že neistá politická situácia a nepredvídateľné zásahy do podnikateľského prostredia oslabujú celú našu ekonomiku vrátane stavebného sektora,“ dodáva prezident zväzu.

Pre rozšírený okruh drobných stavieb stačí ohlásenie

Doteraz platný stavebný zákon z roku 1976 napriek mnohým novelám nezodpovedal potrebám súčasnosti. Slovensko je v dĺžke trvaní stavebných konaní na chvoste Európskej únie. Na jeho nedostatky a potrebu novej stavebnej legislatívy odborníci upozorňovali roky.

„Nový stavebný zákon v mnohých ohľadoch zjednodušuje stavebné konania, čo znamená aj ich zrýchlenie. A to je všeobecne najočakávanejšia pozitívna zmena vo všetkých fázach prípravy, povoľovania a realizácie stavieb,“ hovorí pre Štandard expert pre stavebnú legislatívu Asociácie zamestnávateľských zväzov a združení SR Rastislav Počubay.

Z pohľadu skrátenia dĺžky konania o stavebnom zámere (pôvodné stavebné povolenie) je pre stavebníka najdôležitejšie, že sa rozšíril okruh drobných stavieb, ktoré sa povoľujú v režime ohlásenia. Sú to napríklad stavby na vlastnom pozemku, do dvoch metrov od susedného pozemku, so zastavanou plochou do 50 štvorcových metrov a do výšky päť metrov.

Týka sa to napríklad letných kuchýň, garáží, kôlní na drevo, náradia či prístreškov na autá. Plocha pre tieto stavby bez ohlásenia sa tak zdvojnásobí. V prípade najmä pivníc, žúmp, retenčných nádrží či bazénov to platí pri ploche do 25 štvorcových metrov a do hĺbky troch metrov.

Pri ostatných stavbách je stavebník povinný už pred podaním žiadosti vyžiadať súhlasné stanoviská od orgánu územného plánovania, dotknutých orgánov a právnických osôb. Potom musí vypracovať správu, ktorá je povinnou prílohou k žiadosti o prerokovanie stavebného zámeru. „Bez toho mu stavebný úrad žiadosť zamietne. Všetkými týmito úkonmi môže stavebník poveriť projektanta stavby,“ približuje Počubay.

Ak stanovisko nevydajú načas, bude súhlasné

Zákon zároveň zlúčil stavebné povolenie a povolenie o umiestnení stavby do jedného konania a tiež určil lehoty pre jednotlivých účastníkov konania. Pre dotknuté orgány a právnické osoby určil lehotu na zaslanie stanoviska na 30, respektíve 60 dní. „Ak stanovisko nie je vydané v lehote, je brané ako súhlasné – takzvaná fikcia súhlasu. Lehoty na rozhodnutie zákon určuje aj pre stavebné úrady podľa zložitosti stavby na 30, 60 až 90 dní,“ ozrejmuje expert.

Tieto lehoty nie sú viazané na fikciu súhlasu a ani na žiadne sankcie, takže ich dodržiavanie v realite ukáže až prax a bude vo veľkej miere závisieť od personálneho zabezpečenia jednotlivých úradov. „Z technického pohľadu je zmenou k lepšiemu aj fakt, že konanie prebieha v elektronickej forme a nebude potrebné doručovanie papierových vyhotovení dokumentácie,“ podotýka Počubay.

Možné rozpory pre málo času na oboznámenie sa so zmenami

Pre uvedenie stavebného zákona do reálneho života sú nevyhnutné vykonávacie vyhlášky, ktoré vydáva Ministerstvo dopravy SR. Zákon schválili v parlamente necelé dva mesiace pred účinnosťou 1. apríla.

Expert preto označil za kritické, že v krátkom čase sa s obsahom zákona a súvisiacich predpisov budú musieť oboznámiť tisícky ľudí. „Od zamestnancov stavebných úradov cez projektantov, stavebných dozorov, stavbyvedúcich, geodetov až po stavebníkov. A tu môžu nastať v prvých týždňoch až mesiacoch rôzne rozpory pri výklade novej legislatívy,“ očakáva.

Za nedostatok považuje, že štát ustúpil od pôvodného zámeru prevziať kompetencie stavebného úradu na štátny Úrad pre územné konanie a výstavbu SR, ktorý bol súčasťou pôvodne schváleného a odloženého zákona o výstavbe.

Táto kompetencia, ktorú vykonávajú mestá a obce ako prenesený výkon štátnej správy, im ostane naďalej. „Riziká pri súčasnom usporiadaní, keď sú stavebné úrady v kompetencii obcí a miest a na ktoré opakovane upozorňujeme, sú hlavne v nedostatočnom personálnom a odbornom obsadení stavebných úradov a v nejednotnom výklade zákona,“ uzatvára Počubay.

Nový zákon odvrátil hroziaci kolaps stavebného sektora

Veľké spoločnosti očakávajú od stavebného zákona najmä zrýchlenie a zdynamizovanie stavebného konania. Jasné lehoty na rozhodovanie by mali minimalizovať prieťahy v konaní. „Za pozitívum môžeme označiť aj zavedenie inštitútu fikcie súhlasu. Zákon vytvára predpoklady na zefektívnenie režimu drobných a jednoduchých stavieb. Dúfame, že sa podarí naplniť predpoklady na skrátenie povoľovacích konaní o mesiace,“ hovorí pre Štandard právnik Klubu 500 Boris Nosek.

Za najdôležitejšiu zmenu považujú náhradu dvojfázového územného a stavebného konania jedným spoločným konaním. S realizáciou stavby bude možné začať na základe jedného rozhodnutia. „Táto zmena samotná vytvára predpoklad na zamedzenie duplicitných stanovísk účastníkov konania, ktoré boli často príčinou predlžovania celého procesu. Zákon rovnako prináša celkové zníženie byrokratickej záťaže,“ vysvetľuje.

Klub 500, ktorý spája slovenských vlastníkov spoločností s vyše päťsto zamestnancami, by považoval za vhodné, aby medzi schválením nového zákona a jeho účinnosťou bol dlhší časový odstup. Najmä pre dostatočnú prípravu a preškolenie zamestnancov verejnej správy. „Zároveň treba zdôrazniť, že jeho prijatie pomohlo odvrátiť hroziaci kolaps stavebného sektora v prípade nadobudnutia účinnosti zákona o výstavbe,“ dodáva Nosek.

Najlepší mesačný výsledok od vlaňajšieho apríla

Stavebníctvo začalo tento rok najlepším výsledkom od apríla 2024, vlani sa celkovo značne prepadlo. Výkony sektora v januári pri objeme 436 miliónov eur vzrástli medziročne o vyše sedem percent. Podľa Štatistického úradu SR to ovplyvnil najmä výrazný, viac ako 80-percentný rast prác domácich stavbárov v zahraničí, čím ich podiel na celkovom objeme výkonov vzrástol na 14 percent.

Nová výstavba a opravy a údržba v prvom mesiaci rástli mierne zhodne o 1,6 percenta. „Podielovo významnejšia výstavba budov medziročne vzrástla o tri percentá, ale práce na inžinierskych stavbách, kde je zahrnutá aj výstavba diaľnic, naďalej zotrvali v medziročnom spomalení už deviaty mesiac za sebou, v januári o 7,4 percenta,“ vyčísľuje hovorkyňa štatistikov Jana Morháčová.

Mesiac	Stavebná produkcia (v SR aj v zahraničí)	Nová výstavba, rekonštrukcie a modernizácie (v SR)	Opravy a údržba (v SR)
1. 2024	-10,5	-12,3	0,9
2. 2024	-1,3	-3,3	0,5
3. 2024	-9,4	-10,2	-4,9
4. 2024	9,0	8,1	8,2
5. 2024	-5,9	-12,3	0,9
6. 2024	-7,4	-5,7	-15,4
7. 2024	-4,1	-7,1	4,8
8. 2024	-11,5	-14,5	-5,6
9. 2024	-17,5	-15,5	-12,8
10. 2024	-4,6	-6,9	-5,4
11. 2024	0,8	-2,4	-2,6
12. 2024	4,3	12,2	-14,9
1. 2025	7,2	1,6	1,6

Vlaňajší prepad celkovo aj v domácej produkcii

Stavebná produkcia sa v minulom roku prepadla celkovo aj vo všetkých zložkách domácich výkonov. Súhrnný výsledok nezlepšil ani mierny rast v posledných dvoch mesiacoch vlaňajška. Po očistení o vplyv inflácie a prepočte do stálych cien produkcia odvetvia podľa štatistikov medziročne klesla o päť percent pri objeme bezmála 7,5 miliardy eur. Išlo o pokles druhý rok v rade, no v roku 2023 bol len mierny.

Nová výstavba s rekonštrukciami a modernizáciami v roku 2024 klesla o viac ako šesť percent, opravy a údržba stavieb skoro o päť percent. „Negatívny výsledok odvetvia z hľadiska členenia podľa typu stavby vyplýva z poklesu dominujúcej výstavby budov o viac ako dve percentá a tiež z prepadu o takmer 12 percent prác na inžinierskych stavbách,“ vysvetľuje Morháčová.

Práce realizované v zahraničí sa zvýšili o necelé percento, pričom tvorili menej ako 11 percent celkovej stavebnej produkcie.

Rok	Stavebná produkcia (v SR aj v zahraničí)	Nová výstavba, rekonštrukcie a modernizácie (v SR)	Opravy a údržba (v SR)
2023	-0,2	4,9	-4,5
2024	-5,0	-6,1	-4,8

Výrobné ceny v stavebníctve začiatkom roka stúpli

Výrobné ceny v stavebníctve po zvýšení DPH na 23 percent v prvom mesiaci tohto roka rástli. Stavebné práce boli v januári medziročne vyššie o 3,3 percenta, materiály používané v stavebníctve boli drahšie o 1,9 percenta. V minulom roku ceny stavebných prác podľa štatistikov vzrástli v priemere o 5,4 percenta, naopak, ceny stavebných materiálov v priemer za celý rok klesli o 0,6 percenta.

Rast DPH od začiatku tohto roka spôsobil zvýšený dopyt aj po stavebninách už koncom minulého roka. Predseda Zväzu výrobcov murovacích materiálov (ZVMM) Martin Mihál pre Štandard potvrdil, že koncom uplynulého roka zaznamenali väčší záujem o ich výrobky. „Zvýšené množstvo objednávok sme evidovali najmä v súvislosti so zvýšením DPH od nového roka," konštatuje.

Na upravených cenách murovacích výrobkov sa popri vyššej dani prejavili aj zmeny cien surovín, dopravy a energií. Výrobný a obchodný riaditeľ spoločnosti Xella Slovensko Igor Forberger podotkol, že úpravy cien opatrne a citlivo reagujú na celkovú ekonomickú situáciu.

Ceny materiálov by podľa Mihála mali byť stabilizované do konca prvého štvrťroka. „Každá spoločnosť má vlastnú obchodnú politiku a kvôli rôznym technológiám výroby sa zmeny iných nákladov nedotknú každého rovnako," poznamenáva.

Zväz výrobcov murovacích materiálov má štyri členské spoločnosti – Ipeľské tehelne (sídlo v Lučenci), Porfix (Zemianske Kostoľany), Wienerberger (Zlaté Moravce) a Xella Slovensko (Šaštín-Stráže).