Záujem o byty na prenájom neutícha. Analytici prezradili, ktorým smerom sa pohnú ceny

Markantnejší nárast dopytu po prenájmoch sa objavil hlavne v súvislosti s vysokými úrokovými sadzbami na hypotékach. Niekoľko krízových rokov malo významný vplyv na celosvetovú ekonomiku a výnimkou nebolo ani Slovensko. Už aj tak náročnú situáciu s bývaním, pod ktorú sa u nás podpisuje dlhodobo komunikovaný nedostatok bytov, zhoršili aj sprísnené podmienky bánk pre záujemcov o nové bývanie.

Pozornosť sa tak upriamila na možnosť zaplatiť si za užívanie nehnuteľnosti, ktorú vlastní niekto iný. A so stúpajúcim dopytom, samozrejme, rástla aj cena. Okrem toho sa po vypuknutí vojny na Ukrajine objavila aj ďalšia významná časť záujemcov.

Prudký zlom v nájmoch nastal pred dvomi rokmi

Obyvatelia napadnutej krajiny k nám prichádzali, aby našli svoje útočisko, a asi najdostupnejšou formou nového domova boli práve ponúkané byty na prenájom. "Prudký zlom v nájmoch sme videli v roku 2022, a to v nadväznosti na vojnový konflikt na Ukrajine. Zásadne sa znížila ponuka a ceny išli hore," hovorí pre Štandard Analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický s tým, že pri porovnaní rokov 2023 a 2022 už zmeny neboli zďaleka také dramatické.

Viktor Obtulovič zo spoločnosti Wilusa real estate však pripomína, že ceny prenájmov nerástli tak dynamicky ako predajné ceny nehnuteľností. "Ceny pri predajoch dynamicky rástli a za posledných desať rokov sa zdvojnásobili. Tento vývoj transakčných cien nehnuteľností nekopíroval nájomný sektor, kde bol medziročný nárast cien prenájmov v jednociferných hodnotách," vysvetľuje pre Štandard.

Aktuálne sa inflácia pomaly dostáva pod kontrolu. Bankári dokonca hovoria o znižovaní úrokových sadzieb, čo by prinieslo zlepšenie dostupnosti nehnuteľností. Všetko teda nasvedčuje tomu, že by sa situácia mala v nasledujúcom období stabilizovať.

Podľa posledných štatistík sme však vlani mali rozostavaných stavieb menej a podozrivé ticho je aj okolo štátom podporovaného nájomného bývania. Bytov nepribúda tak, aby to pokrylo dopyt. Aký dosah bude mať tento vývoj na ceny prenájmov?

Porovnávanie je náročné

K 21. marcu bolo na známom portáli nehnuteľnosti.sk v ponuke na prenájom v hlavnom meste Slovenska 2 160 bytov. Rovnaké vyhľadávanie v Košiciach malo len 191 výsledkov.

Pre regionálne porovnanie sme vybrali dvojizbové byty, ktoré patria štatisticky k najžiaducejším. Aktuálne je ich v rámci Košíc v ponuke 86. Najlacnejší je nezariadený byt s výmerou 44 štvorcových metrov. "Prenajíma sa za 500 eur mesačne (cena pre 2 osoby) vrátane záloh na energie, pričom WiFi nie je zahrnuté v cene," uvádza sa v inzeráte.

V rozmedzí od 600 do 700 eur je 41 ponúk a 36 si prenajmete za viac ako sedem stoviek. Za skutočne luxusné byty v centre mesta, ktoré oproti tomu najlacnejšiemu poväčšine disponujú aj väčšou rozlohou, zaplatíte v metropole východu 950 eur za mesiac. "Cena nájmu je vrátane médií," inzeruje vlastník.

Bytom s dvomi izbami v Bratislave portál najprv prekvapí. Najnižšia suma je totiž necelých 400 eur. Byt má síce len 33 štvorcových metrov, cena je však s káblovou televíziou a internetom. Treba však spozornieť, keďže za energie platíte zvlášť, v tomto prípade podľa počtu užívajúcich osôb mesačne od 174 eur, ak si byt prenajme len jedna osoba, do 258 eur pri troch ľuďoch.

V konečnom dôsledku tak nájomca zaplatí minimálne 551 eur, čiže o niečo viac ako v Košiciach, a to pri menšej ploche. "Pri porovnávaní nájmov v rámci Slovenska je dobré sa pozrieť, čo cena v tej-ktorej lokalite zahŕňa. V rôznych častiach krajiny môžu byť iné zvyklosti," vysvetľuje Kubrický.

Vysvetľuje, že na prvý pohľad sa zdá, že Košice sú na trhu s nájmami rovnako drahé ako Bratislava. "V skutočnosti však v metropole východu vidíme ceny vrátane energií a v hlavnom meste bez nich," dodáva s postrehom, ktorý bol pri zadávaní parametrov na portáli nehnuteľnosti.sk neprehliadnuteľný. "Porovnávať potom tieto dve mestá je ako miešať hrušky s jablkami," konštatuje.

Napriek tomu sa Štandard pozrel aj na naše hlavné mesto. Portál tu má aktuálne v ponuke 832 dvojizbových bytov. Väčšina inzerátov je uvedená bez ceny za energie, takže ak si záujemca vyfiltruje vzorku tých, ktoré stoja od 400 do 700 eur, musí rátať s konečnou sumou vyššou takmer o tristo eur.

Tu sa teda za prenájom dvojizbáku hýbeme od 700 eur, pričom v tomto cenovom intervale portál vyhľadal 416 ponúk. Z tých vyšla najdrahšia mesačne na 900, respektíve 980 eur, ak to bude s parkovacím miestom.

Najviac však stojí dvojka s výhľadom na Dunaj. Viete si ju aktuálne prenajať za tri tisícky, avšak ešte 400 eur vás vyjdú energie. Za túto cenu budete užívať takmer sto štvorcových metrov.

Ceny nájmov rastú, keď záujem stúpa

Začiatkom marca informovala sieť realitných kancelárií RE/MAX, že cena za prenájom štvorcového metra bytu vzrástla v minulom roku v Bratislave o 15 percent na sumu približne 15 eur. Ceny prenájmov podľa ich dát rastú aj v regiónoch s tým, že tie v Košiciach sa už približujú bratislavským.

To, že nájomné rastie, potvrdzuje aj Národná banka Slovenska. "Naše údaje vykazujú miernejšie rasty, približne o šesť percent počas roku 2023," hovorí pre Štandard analytik Roman Vrbovský. Dodáva, že nájomné sa zvýšilo vo všetkých krajoch.

Ide podľa neho o prirodzený vývoj vyplývajúci práve z klesajúcej dostupnosti bývania. "Domácnosti si preto namiesto bývania vo vlastnom vyberajú alternatívu v podobe podnájmu, respektíve v prípade, že sa nekvalifikujú na čerpanie úveru, im iná možnosť nezostáva," odôvodňuje expert NBS.

V Bratislave RE/MAX zaznamenal nárast cien prenájmu na úroveň tesne nad tisíc eur v priemere za malometrážny byt na prelome roku 2023 a 2024. Majiteľ realitnej kancelárie RE/MAX 1000 v Bratislave Michal Krížik doplnil, že ceny najvýraznejšie rástli pri novostavbách v centre hlavného mesta, no zdražovanie sa prejavilo aj v okrajových častiach.

Aj podľa neho možno nárast cien prenájmov sledovať aj v ďalších mestách. Na základe ich údajov sa v Košiciach a Banskej Bystrici zvýšili približne o desať percent, v novostavbách dokonca o 20 až 30 percent.

Zdražovanie nekončí

Všetko nasvedčuje tomu, že záujem o nájomné bývanie by mal byť aj naďalej nadštandardný. "Zvýšený dopyt by mal viesť k pokračujúcemu rastu nájomného," myslí si Vrbovský. Keďže prevažná väčšina nájmov pochádza z prostredia súkromných vlastníkov, vplyv na jeho výšku môžu mať aj výročia fixácie hypoték, pretože po nich majiteľ prejde na vyššiu úrokovú sadzbu.

Ďalšie riziká smerom nahor podľa experta z NBS predstavujú zvýšené dane z nehnuteľností, poprípade aj zmena v strope na ceny energií. Tento efekt sa však môže prejaviť až v ďalšom roku.

Aj ďalší analytici sú presvedčení, že ceny nájmov môžu ešte rásť aj v tomto roku. "Majitelia využívajú to, že ľuďom nevychádzajú hypotéky, tak sú nútení ísť do prenájmov, ktoré sú často vyššie, ako by bola ich splátka hypotekárneho úveru," konštatuje pre Štandard Klára Holicová, realitná maklérka FinGO recloud.

A stav bude pravdepodobne pretrvávať, keďže veľké zmeny na hypotekárnom trhu tento rok nemôžeme očakávať ani podľa Obtuloviča. "Úrokové sadzby sa budú držať na momentálnych hodnotách ešte nejakú dobu," uzatvára.