Bývanie opäť zlacnelo. Je cenové dno ešte len pred nami?

Kupovať v týchto dňoch bývanie nie je príliš lákavé. Najmä ak si na to treba požičať. Úrokové sadzby na hypotékach dosahujú hodnoty, ktoré boli dlhé roky nevídané. V praxi to znamená, že dnes sú mesačné splátky pri nových alebo refixovaných hypotékach bežne aj o 100 až 200 eur vyššie.

Záujemcov preto môže aspoň trochu potešiť fakt, že ceny nehnuteľností za ostatné mesiace klesali. Za nižšími cenami stoja práve drahé hypotéky, ktoré potenciálnych kupujúcich od obstarania nehnuteľnosti odradili.

Začiatkom tohto roka sa však vyskytli správy, že trend sa opäť otáča. Tie sa opierali o údaje z posledného štvrťroka 2023. V niekoľkých mesiacoch za sebou totiž ceny realít rástli. Najnovšie čísla Štatistického úradu SR za mesiace január až marec však zmenu kurzu nepotvrdili, ale skôr vyvrátili.

Vývoj cien

Realizačné ceny slovenských nehnuteľností odštartovali rok 2024 poklesom. Medzikvartálnym (o 1,7 percenta), teda oproti poslednému štvrťroku 2023, ako aj medziročným (o 2,8 percenta) – oproti prvým trom lanským mesiacom.

Tento vývoj nahlodáva prvotné očakávania niektorých analytikov, ktorí po údajoch z posledného štvrťroku 2023, keď ceny začali medzikvartálne rásť o 2,1 percenta, hovorili, že reality už cenové dno zrejme dosiahli a mohli by v blízkej dobe rásť.

Štatistiky ukázali, že dynamickejší pokles cien zaznamenali nové reality, čo platí v prípade medzikvartálneho, ako aj medziročného porovnania. Tento fakt však neplatil pre všetky regióny.

Medziročný pokles cien nehnuteľností zaznamenala polovica z ôsmich krajov. Najvýraznejšie sa zlacňovalo v Bratislavskom (8,4 percenta), Trenčianskom (sedem percent) či Prešovskom kraji (päť percent). Opačný trend bol najmä v Banskobystrickom kraji, kde reality z roka na rok zdraželi o vyše sedem percent.

K rastu cien zo štvrťroka na štvrťrok došlo iba v dvoch krajoch – Žilinskom (8,2 percenta) a Košickom (1,5 percenta). Vo zvyšných šiestich sa ceny medzikvartálne znížili, najväčší pokles cien bývania o vyše osem percent eviduje Nitriansky kraj.

Klesajú aj ponukové ceny, no omnoho pomalšie

Štatistický úrad priniesol údaje o realizačných cenách len krátko potom, čo začiatkom mesiaca zverejnila štatistiku Národná banka Slovenska.

Tá takisto ukázala, že bývanie sa v prvom štvrťroku zlacňovalo, no najmä medzikvartálny pokles bol podstatne menší. Dôvod je najmä ten, že zatiaľ čo Štatistický úrad má k dispozícii údaje o cenách, na ktorých sa kupujúci a predávajúci dohodli, Národná banka Slovenska zverejňuje informácie o ponukových cenách.

Tie podľa nej z roka na rok klesli o 5,2 percenta, no oproti poslednému štvrťroku šli nadol len o 0,4 percenta. Podľa analytika banky sa rovnako zastavil pokles počtu ponúkaných nehnuteľností, čo mohol byť jeden z faktorov, ktorý ceny po krátkom období rastu stlačil opäť nadol. Analytik centrálnej banky Roman Vrbovský poukázal na to, že čistý prírastok úverov každým mesiacom klesá.

Priestor na dohadovanie sa o cene

Vrbovský v komentári pod hlavičkou NBS zosumarizoval, že „návrat k rastu nebude taký jednoduchý, ako sa z údajov za minulý štvrťrok mohlo zdať“.

Ekonóm Juraj Karpiš z think tanku INESS realitný boom takisto neočakáva, keď pred časom na webe Štandardu uviedol, že nevidí „veľa potenciálnych faktorov pre obrat v trende poklesu cien rezidenčných nehnuteľností na Slovensku v nasledujúcich rokoch“.

Záujemcov o kúpu bývania tak môžu posledné údaje Štatistického úradu SR, ktoré zatiaľ dávajú expertom za pravdu, vcelku potešiť. No nielen preto, že pretrvávajúci pokles potvrdili. Hoci sú metodiky výpočtu odlišné, pomerne významný rozdiel medzi poklesom ponukových a realizačných cien otvára otázku dohadovania sa na cene. A jej možného stlačenia nadol.

Redaktor Štandardu sa na túto možnosť opýtal analytika Realitnej únie SR Vladimíra Kubrického. Ten síce uviedol, že z rozdielu medzi dvoma štatistikami nie je možné vyvodzovať žiadne závery, no skonštatoval, že "pokiaľ predávajúci rýchlo potrebuje peniaze a záujemcovia si na jeho nehnuteľnosti kľučky nepodávajú, šanca dohodnúť si lepšiu cenu je vysoká".

"Vo všeobecnosti však majitelia dnes už nie sú voči kupujúcim tak veľkorysí, ako boli minulý rok," upozornil Kubrický.

"Kupujúci je stále pánom trhu a stále má dobrú vyjednávaciu pozíciu," potvrdil Štandardu ďalší expert na reality Viktor Obtulovič. "Momentálne si vedia vybrať nehnuteľnosť zo širšej ponuky portfólia a nerobia impulzívne rozhodnutia, majú dostatok času na rozhodnutie," dodal.

Postupná zmena v úrokových sadzbách

Realitný analytik zároveň doplnil, že "pokiaľ úrokové sadzby neklesnú aspoň na úroveň troch percent, tento stav (keď je kupujúci v pomerne dobrej vyjednávacej pozícii) bude pretrvávať".

Vetrom, ktorý by dianie na realitnom trhu mohol v blízkej budúcnosti výraznejšie rozhýbať, je tak najmä rozhodovanie Európskej centrálnej banky o výške úrokových sadzieb.

Očakáva sa, že k prvému zníženiu hlavnej úrokovej sadzby o štvrť percentuálneho bodu (zo štyroch percent na 3,75 percenta) by mohlo prísť už na najbližšom zasadnutí guvernérov banky – vo štvrtok 6. júna. Trhy i analytici očakávajú, že bankári sa k tomuto kroku odhodlajú v tomto roku viackrát.

Ruka v ruke s tým by sa postupne znížili aj úrokové sadzby v komerčných bankách. A spotrebné úvery či hypotéky by mali byť pre bežného smrteľníka dostupnejšie. No od podobne lacného požičiavania peňazí, ako to bolo v priebehu veľkej časti ostatnej dekády, sme zatiaľ na míle vzdialení.

Len málo faktorov nasvedčuje tomu, že ECB zníži sadzby v tomto roku viac ako trikrát o 0,25 percentuálneho bodu, čo je aj podľa expertov na reality príliš slabý impulz na to, aby spôsobil závratný nárast cien.

"Myslím si že ceny nehnuteľností sa skôr zastabilizujú najbližšie obdobie prudký pokles určite neočakávam," skonštatoval Obtulovič s tým, že "ľudia, ktorí váhali a vyčkávali s kúpou nehnuteľnosti, sa vplyvom nižšej úrokovej sadzby rozhýbu".

"Neočakávame však prudké zníženie úrokových sadzieb na najbližšom zasadnutí ECB, čo znamená, že v najbližšom období budú ceny nehnuteľností podobné ako dnes bez výraznejších zmien," dodal.

Kubrický na margo medzikvartálneho poklesu cien v prvých troch mesiacoch tohto roka skonštatoval, že "rozhodne nejde o naštartovanie klesajúceho trendu cien". Ich pohyb bude podľa neho skôr opačný: "Vzhľadom na súčasné oživovanie realitného trhu sa dá očakávať, že v druhom štvrťroku 2024 skončia realizačné ceny v medzikvartálnom pluse."

Účastníci na trhu s nehnuteľnosťami podľa Kubrického vnímajú pokles sadzieb ako hotovú vec: "Ide už len o to, kedy, v akých intervaloch a o koľko sa zlacní financovanie nehnuteľností. Aj tieto očakávania menia náladu a prispievajú k oživovaniu obchodovania na realitnom trhu."

"O tom, že by to malo pripomínať zrýchlenie auta ‚z nuly na sto za pár sekúnd‘ sa však uvažovať nedá. Dôvod je jednoduchý, ECB sa zatiaľ na prudšie znižovanie úrokov tento rok nechystá," uzavrel analytik.