Pre mnohých Slovákov sa situácia s bývaním stáva bezvýchodisková, tvrdí realitná maklérka

Prezident Zväzu stavebných podnikateľov Slovenska (ZSPS) Pavol Kováčik upozorňuje, že prísnejšie kritériá pre hypotéky znižujú objem peňazí, ako aj dopyt po nových nehnuteľnostiach či obytných domoch. „Taktiež ohlasovaná výstavba štátom podporovaného nájomného bývania má oproti pôvodným oznámeniam vlády časový sklz,“ vyjadril sa pre Štandard.

Zlepšenie možno na prelome rokov

Nižší dopyt sa zákonite odrazí aj na ponuke. Viaceré projekty sú aktuálne pripravené na výstavbu, no podľa šéfa profesijnej organizácie stavbárov čakajú mnohí developeri na oživenie trhu a do výstavby ich pustia až po zvýšení reálneho dopytu či predpredaja. „Aj z tohto dôvodu môže byť záujem o úvery zo strany stavebníkov nižší,“ priblížil Pavol Kováčik.

Záujem o byty môže oživiť pokles úrokových sadzieb Európskej centrálnej banky (ECB) a následne komerčných bánk na hypotékach. „Ak sa zlepší prístup k financovaniu, zvýši sa aj záujem o kúpu nehnuteľností, čo následne podnieti developerov k obnove a spusteniu pripravených projektov,“ očakáva prezident ZSPS. Tento proces podľa neho nebude okamžitý a zlepšenie môže prísť s určitým odstupom, pravdepodobne na prelome tohto a budúceho roka.

Veľmi nízke úrokové sadzby boli extrém

Nedostupnosť bývania podľa realitnej odborníčky naďalej podporuje dopyt po nájmoch. Ich ceny sú historicky najvyššie a vysoký záujem spolu s rastom cien nehnuteľností ich môže ešte tlačiť nahor. „Mnohí prenajímatelia upravovali ceny nájmov práve počas leta, keď si s nájomníkmi odkonzultovali ročné vyúčtovania. Pre mnohých Slovákov je preto súčasná situácia bezvýchodisková,“ poukázala na aktuálny problém riaditeľka FinGO reCloud Róberta Mecková. Nemôžu si kúpiť vlastné bývanie, no aj za nájom platia značnú časť príjmov. 

Kto chce bývať v novom alebo vo väčšom, či byt predať, bez ohľadu na situáciu na hypotekárnom trhu, nájde spôsob. Expertka tvrdí, že proces kúpy a predaja realít sa v posledných mesiacoch už znormalizoval. „Stav, keď sa byty predávali na prvej obhliadke, ruka v ruke s ultranízkymi úrokovými sadzbami pod jedno percento, bol extrém,“ uviedla Mecková.

Realitný trh už podľa nej ožíva. Dobré nehnuteľnosti budú cenovo narastať a ochota znížiť ponúkanú cenu bude reálna len pri bytoch a domoch s nedostatkami. „Pozitívom je, že rastie aj počet ponúk nehnuteľností. Horšie je azda len to, že úrokové sadzby sú stále pomerne vysoké,“ dodala realitná odborníčka, pričom ich markantné znižovanie nie je aktuálne v bankách na stole.

Nové projekty budú prichádzať pomalšie

Relatívne veľa rozostavaných bytov by malo neskôr zabezpečiť ich dostatok. Analytik Slovenskej sporiteľne Marián Kočiš podotkol, že hoci údaje o inflácii a reálnych mzdách sa zlepšili, oživenie dopytu bude pozvoľné. „Pri novej výstavbe budú vývoj ovplyvňovať dlhé povoľovacie procesy, takže útlm uvidíme v dátach ešte nejaký čas,“ vyjadril sa pre Štandard.

Developeri budú dokončovať a dopredávať rozostavané projekty, pričom nové projekty budú prichádzať pomalšie ako v posledných rokoch, keď ich tlačil masívny záujem. „Pri výstavbe rodinných domov možno očakávať, že domácnosti budú reagovať na uvoľňovanie utiahnutej menovej politiky, ale reálne oživenie uvidíme až v horizonte niekoľkých kvartálov, teda v budúcom roku,“ ozrejmil Marián Kočiš.

Výkony zaostali za vlaňajšími

Stavebná produkcia v júni medziročne klesla o 7,4 percenta na 644,5 milióna eur. Po zohľadnení sezónnych vplyvov bola medzimesačne, oproti máju, nižšia o 0,6 percenta. Výkony odvetvia v prvom polroku podľa Štatistického úradu SR dosiahli objem takmer 3,2 miliardy eur a medziročne klesli o 4,4 percenta. Vlaňajšiu úroveň neprekonala žiadna časť domáceho stavebníctva.

Rozhodujúca nová výstavba bola za prvý polrok medziročne nižšia o 6 percent, opravy a údržba budov o 2,7 percenta, ostatné práce sa prepadli o vyše 14 percent. Podľa výrobného zamerania spomalila výstavba budov o 3,2 percenta, práce na inžinierskych stavbách, pokrývajúce aj výstavbu diaľnic, sa znížili o 11 percent. Naopak, objem stavebných prác, ktoré slovenské firmy v prvom polroku urobili v zahraničí, vzrástol o 6,3 percenta.

Ceny stavebných prác ďalej porastú

Šéf ZSPS hovorí, že v súkromnom stavebníctve sa negatívne prejavuje neistota z ďalšieho vývoja legislatívy v tejto oblasti. Zákon o výstavbe, ktorého účinnosť bola odložená o rok na 1. apríla 2025, má byť zrušený a nahradený novým stavebným zákonom.

„Sektor zápasí aj s neriešeným narastajúcim nedostatkom kvalifikovaných pracovníkov a rastúcou cenou práce. Tieto faktory v praxi vytvárajú tlak na zvyšovanie miezd a stavebných nákladov,“ vysvetľuje Pavol Kováčik.

Napriek tomu, že ceny stavebných materiálov sú v aktuálnom roku prakticky stabilizované, ceny stavebných prác budú aj napriek tomu ďalej rásť. „Rastú mzdy a poplatky za súvisiace služby, napríklad za likvidáciu a recykláciu stavebných odpadov,“ dodal prezident ZSPS.

Masívne investície zo starých eurofondov

V nasledujúcich mesiacoch sa podľa analytika na výsledku stavebníctva prejaví aj bázický efekt. Najmä v druhej polovici minulého roka totiž potiahli stavebnú produkciu peniaze z eurofondov, z dobiehajúceho programového obdobia 2014 až 2020, ktoré pozitívne ovplyvnili hlavne inžinierske stavby.

„Možno očakávať, že tento efekt opadne, pretože peniaze z nových eurofondov sa budú tradične čerpať v tejto fáze programového obdobia skôr pozvoľna,“ predpokladá Marián Kočiš. V strednodobom horizonte sa má postupne prejaviť aj efekt očakávaného uvoľnenia menovej politiky ECB.

Celkovo bude výsledky ovplyvňovať spomínaný bázicky efekt a masívne investície z končiacich eurofondov v minulom roku, čo podľa analytika môže ťahať stavebnú produkciu do medziročného poklesu. Zároveň očakáva ďalšie uvoľňovanie utiahnutej menovej politiky, ale reálne efekty uvidíme s väčšou pravdepodobnosťou budúcu jar ako túto jeseň.