Bývanie sa v posledných rokoch stáva na starom kontinente jednou z najvýraznejších ekonomických a sociálnych tém. Ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie ako príjmy domácností, nájomné sa zvyšuje a vlastné bývanie sa pre mnohé mladé rodiny postupne vzďaľuje.
Európska komisia preto pripravuje nový plán podpory cenovo dostupného bývania, ktorý počíta s rozsiahlejšími investíciami, zrýchlením výstavby aj úpravou pravidiel pre krátkodobé prenájmy.
Slovensko pritom kopíruje širší európsky trend, no v niektorých oblastiach čelí ešte výraznejším problémom. Ako dlhodobo upozorňujú ekonomické analýzy, domáci realitný trh zápasí s kombináciou vysokých cien bytov, pomalej výstavby, drahého financovania aj nedostatočne rozvinutého nájomného sektora.
Ceny bývania v Európe prudko vzrástli
Od roku 2013 vzrástli ceny nehnuteľností v Európskej únii o viac ako 60 percent. Priemerné nájomné sa zvýšilo približne o pätinu, pričom vo veľkých mestách bol rast ešte dynamickejší. Európska komisia upozorňuje, že nedostatok dostupného bývania sa postupne mení na jeden z najvážnejších sociálnych problémov členských štátov.
Brusel zároveň priznáva, že Európa dlhodobo stavia menej bytov, ako by potrebovala. Podľa odhadov bude potrebné každoročne postaviť viac ako dva milióny nových bytových jednotiek, čo je približne o 650-tisíc viac, než sa v súčasnosti realizuje.
Pripravovaný európsky plán preto počíta so zrýchlením povoľovacích procesov, digitalizáciou stavebníctva, podporou modernejších stavebných technológií aj väčšími investíciami do sociálneho a nájomného bývania.
Slovensko: drahé byty, pomalá výstavba
Slovenský realitný trh sa podľa analytikov nachádza v zložitej situácii už niekoľko rokov. Najmä Bratislava patrí medzi mestá, v ktorých ceny bytov výrazne prevyšujú možnosti priemerne zarábajúcich domácností.
Po období prudkého rastu síce trh krátkodobo ochladili vyššie úrokové sadzby a drahšie hypotéky, pokles cien však zostal len mierny. Developeri zároveň upozorňujú, že nových projektov pribúda málo a povoľovacie procesy ostávajú administratívne náročné a zdĺhavé.
Analýzy dlhodobo poukazujú na to, že práve nedostatok novej výstavby patrí medzi hlavné príčiny vysokých cien bývania na Slovensku. Bratislava navyše koncentruje pracovné príležitosti, univerzity aj služby, čo vytvára stabilný a silný dopyt po bývaní.
Hypotéky znížili dostupnosť bývania
Počas obdobia nízkych úrokových sadzieb si mnohé domácnosti dokázali dovoliť kúpu vlastného bývania aj pri vysokých cenách nehnuteľností. Rast úrokov však situáciu výrazne zmenil. Štandard v posledných mesiacoch opakovane upozorňoval, že vyššie mesačné splátky hypoték znižujú dostupnosť bývania aj pre časť strednej triedy.
Mnohí záujemcovia preto kúpu nehnuteľnosti odkladajú alebo sa presúvajú do nájomného bývania. Aj tam však ceny postupne rastú.
Európska komisia upozorňuje, že problém nespočíva iba v cenách bytov, ale aj v nedostatku nájomného bývania. Sociálne bývanie tvorí v rámci EÚ približne šesť až sedem percent bytového fondu.
Na Slovensku je situácia ešte komplikovanejšia. Väčšina domácností býva vo vlastných nehnuteľnostiach a sektor nájomného bývania zostáva dlhodobo slabo rozvinutý. Treba však otvorene priznať, že to v 90. rokoch minulého storočia spôsobila aj masová privatizácia štátnych, obecných a podnikových bytov za veľmi prijateľné ceny. V tom období sa vtipne konštatovalo, že na Slovensku výrazne vzrástol počet „korunových“ milionárov.
Krátkodobé prenájmy menia trh
Brusel chce reagovať aj na prudký rast krátkodobých prenájmov typu Airbnb. V rokoch 2018 až 2024 sa ich objem v Európskej únii zvýšil o 93 percent.
Podľa realitných analytikov tento trend ovplyvňuje aj slovenské mestá, najmä Bratislavu a turisticky atraktívne regióny. Časť bytov sa totiž presúva z dlhodobého bývania na krátkodobé ubytovanie pre turistov, čím sa znižuje ponuka klasických nájmov.
Výsledkom je tak ďalší tlak na rast cien nájomného.
Európa chce investovať miliardy
Európska únia plánuje v najbližších rokoch výraznejšie podporiť sektor bývania. Viac ako 43 miliárd eur už bolo mobilizovaných v rámci rozpočtového obdobia 2021 až 2027 a ďalších 10 miliárd eur chce Brusel uvoľniť v rokoch 2026 a 2027.
Komisia zároveň pripravuje zjednodušenie pravidiel štátnej pomoci, aby členské štáty mohli jednoduchšie podporovať dostupné bývanie a výstavbu nájomných bytov.
Dôležitou témou ostáva aj energetická efektívnosť budov. Nový energetický balík EÚ má domácnostiam pomôcť znižovať náklady na energie prostredníctvom nižších poplatkov, dostupnejších dodávateľov či podpory vlastnej výroby elektriny.
Slovensko čakajú rozhodujúce roky
Odborníci dlhodobo upozorňujú, že bez zásadnej reformy stavebného práva, zrýchlenia povoľovacích procesov a systematickej podpory nájomného bývania sa situácia na slovenskom trhu výraznejšie nezlepší.
Štandard vo svojich ekonomických analýzach opakovane poukazuje na to, že otázka dostupnosti bývania už dávno nie je iba témou realitného trhu. Postupne sa stáva otázkou sociálnej stability, demografického vývoja aj ekonomickej konkurencieschopnosti krajiny.
Európska komisia plánuje už v roku 2026 zorganizovať prvý celoeurópsky samit o bývaní, ktorý má spojiť vlády, mestá, developerov aj finančné inštitúcie.
Pre Slovensko bude rozhodujúce, či sa podarí európske iniciatívy pretaviť do konkrétnych domácich opatrení. Bez nich totiž môže byť vlastné bývanie pre čoraz väčšiu časť mladých rodín naďalej nedostupné.