Nehnuteľnosti opäť lámu rekordy. Kde zdražujú najrýchlejšie?

Bratislava prepisuje historické rekordy

Medziročné zdražovanie neobišlo ani jeden slovenský región. Najvýraznejšie sa opäť prejavilo v Bratislavskom kraji, kde ceny bývania vzrástli medziročne o 19,5 percenta. Nasledoval Banskobystrický kraj s rastom na úrovni 15,8 percenta.

Práve hlavné mesto sa v posledných mesiacoch stalo hlavným ťahúňom rastu cien. Staršie byty a domy v Bratislave medziročne zdraželi takmer o 21 percent, čo je historicky najvyšší zaznamenaný nárast. Výrazne pritom rástli aj ceny novostavieb, ktoré boli vyššie o viac ako 13 percent.

Vo väčšine regiónov zostávajú hlavným motorom rastu práve existujúce nehnuteľnosti. Výnimku tvorili Nitriansky, Košický a Trenčiansky kraj, kde väčšiu časť zdražovania potiahli novostavby.

Dlhodobejší pohľad ukazuje ešte výraznejší obraz. Podľa Štatistického úradu SR sa dnes nehnuteľnosti na Slovensku predávajú v priemere o 130 percent drahšie ako v roku 2010. Nové byty a domy zdraželi približne o 90 percent, pri starších nehnuteľnostiach sa rast cien blíži až k 1,5-násobku.

Slovensko patrí medzi európskych rekordérov

To, čo vidíme na slovenskom trhu, nie je ojedinelý jav. Stredná Európa patrí v posledných rokoch medzi regióny s najvýraznejším rastom cien bývania. Podľa údajov Eurostatu vzrástli ceny nehnuteľností na Slovensku od roku 2010 o 130 percent.

Ešte dynamickejší vývoj zaznamenalo Česko, kde bývanie zdraželo o 158 percent. Priemer Európskej únie pritom dosahuje 62 percent. Absolútnym rekordérom však zostáva Maďarsko. Tam ceny bývania za rovnaké obdobie vzrástli až o 291 percent. Výrazné zdražovanie pritom zaznamenali aj pobaltské krajiny.

„Realitný trh starého kontinentu môžeme rozdeliť na dve skupiny. V prvej sú krajiny strednej a východnej Európy s dynamicky rastúcimi cenami. Druhú skupinu tvoria stabilnejšie alebo stagnujúce trhy západnej Európy,“ uviedol analytik investičnej platformy Portu Marek Malina.

Hypotéky rast cien iba pribrzdili

Ešte pred dvoma rokmi sa mohlo zdať, že prudké zdražovanie bývania sa zastaví. Vo viacerých európskych krajinách totiž ceny nehnuteľností v rokoch 2022 a 2023 mierne korigovali. Nešlo však o zásadný obrat, ale skôr o reakciu na prudký rast úrokových sadzieb hypoték.

Na Slovensku bol tento efekt mimoriadne citeľný. Priemerná úroková sadzba nových hypoték s fixáciou od jedného do piatich rokov vyskočila z úrovne necelého jedného percenta v roku 2021 na viac ako štyri percentá v roku 2024. Mnohým domácnostiam sa tak vlastné bývanie zo dňa na deň výrazne predražilo.

Ani drahšie financovanie však trh nezastavilo nadlho. Postupné znižovanie úrokových sadzieb spolu s odloženým dopytom domácností priniesli návrat kupujúcich. V priebehu roka 2025 sa rast cien opäť obnovil a dnes naberá novú dynamiku.

Menej ľudí, ale viac domácností

Na prvý pohľad sa môže zdať zvláštne, že ceny bývania rastú aj v čase, keď Slovensko čelí nepriaznivému demografickému vývoju. Odborníci však upozorňujú, že rozhodujúci nie je len celkový počet obyvateľov, ale najmä počet domácností.

Slováci žijú čoraz častejšie sami alebo v menších domácnostiach. Priemerný počet členov domácnosti dlhodobo klesá, zatiaľ čo rastie podiel tých jednočlenných. Zároveň pokračuje presun obyvateľov za prácou a službami do väčších miest.

Najviditeľnejšie je to práve v Bratislave. Analýza Metropolitného inštitútu Bratislavy odhaduje, že hlavné mesto bude do roku 2050 potrebovať viac ako 123-tisíc nových bytov. Nejde pritom len o príchod nových obyvateľov, ale aj o rastúci počet ľudí, ktorí chcú bývať samostatne.

Výstavba nestíha

Kľúčovým problémom zostáva ponuka. Výstavba nových bytov totiž dlhodobo zaostáva za dopytom, najmä vo väčších mestách. Počet rozostavaných aj dokončených bytov nestačí pokryť potreby trhu, čo vytvára neustály tlak na rast cien.

Analýzy Národnej banky Slovenska navyše naznačujú, že ceny nehnuteľností sa postupne vzďaľujú od svojich fundamentov. Bývanie vlani zdražovalo rýchlejšie ako väčšina ostatných tovarov a služieb a zároveň rástlo rýchlejšie ako príjmy domácností.

Ak sa preto nepodarí výraznejšie zrýchliť výstavbu, odborníci neočakávajú zásadné ochladenie trhu. Najmä vo veľkých mestách tak zostane vlastné bývanie aj naďalej jednou z najväčších finančných výziev, akým budú slovenské domácnosti čeliť.