Trojpercentné hypotéky sú už na obzore. Čakať na ne sa však neoplatí, radia analytici
Obdobie lacnejších hypoték započalo už počas minulého roka. Od tej doby Európska centrálna banka znížila úrokové sadzby pre banky päťkrát. Je možné, že sa sadzby úrokov dostanú na úroveň tri percentá, myslia si analytici. Čaká sa na reakciu bánk.
Čakať na lacnejšie hypotéky sa neoplatí, myslia si úveroví a finanční analytici
K hypotekárnemu úveru na bývanie sa už môžu dostať žiadatelia pri 3,5-percentnej sadzbe, ktorá je v ponuke jednej z bánk. Ostatné sú zatiaľ v tomto opatrnejšie a čakajú na ďalšie zníženie zo strany európskeho regulátora.
Dopyt po úveroch na bývanie síce stúpa, ponuka sa však tak rýchlo neprispôsobuje, a teda sa podľa väčšiny analytikov, ktorých redakcia Štandard oslovila, v roku 2025 dočkáme ďalšieho zdražovania bytov a iných nehnuteľností.
„Na základe rozhodnutia z posledného zasadnutia Európskej centrálnej banky 30. januára 2025, ktoré viedlo k ďalšiemu zníženiu základnej úrokovej sadzby, som presvedčený, že ECB bude v zlacňovaní úverov pokračovať aj naďalej,” myslí si oslovený Peter Horčiak, úverový analytik finančnej skupiny Simplea, ktorý očakáva pozitívne odzrkadlenie na úrokových sadzbách poskytnutých hypotekárnych úverov.
Úroky odvíjajúce sa od politiky vo svete
Banky teda čakajú na to, čo urobí ECB, v minulosti však podľa Horčiaka udávala pri riadení monetárnej politiky trend Americká centrálna banka (FED), ktorá riadila menovú politiku a jej rozhodnutiam sa prispôsobovala aj ECB. „Dnes sa trend otočil,” vraví pre Štandard.
Na vysvetlenie dodáva, že FED po troch zníženiach základnej úrokovej sadzby v 2024 zatiaľ nepokračuje v uvoľňovaní a ponechal základnú sadzbu nezmenenú (4,25 až 4,5 percenta). „Po nástupe Donalda Trumpa sa očakáva, že na FED pritlačí, aby pokračoval v znižovaní sadzieb. Či sa tak udeje, uvidíme,” dodáva.
Závisieť to podľa neho bude od viacerých dát, ale aj od vývoja nezamestnanosti či inflácie v USA. Na zahraničnú politiku, ktorá ovplyvní aj naše úrokové sadzby pri úveroch, reaguje tiež výkonný riaditeľ Matej Dobiš z Finančného kompasu. „Uvidíme, akú zahranično-obchodnú politiku bude novozvolený prezident v bielom dome viesť,” hovorí pre Štandard.
Podľa neho, ak by v modelovanej situácii mala EÚ platiť vyššie clá, potrebovala by centrálna banka podporiť svoju ekonomiku. A práve jednou z ciest, ktoré by podľa Dobiša k tomu pomohli, je aj zníženie kľúčovej úrokovej sadzby.
Všetky geopolitické konflikty majú v dnešnej situácii dosah na ekonomiku. „Vidíme a pociťujeme to aj dnes v Európe, v ktorej stále prebieha vojna. Práve ceny energií spôsobili zvýšenú infláciu, s ktorou potrebovala ECB bojovať formou zvýšenia úrokových sadzieb,” konštatuje.
Analitici predpovedajú pozitívny trend nižších úrokov v roku 2025, keď by sa úroková sadzba pri úveroch na bývanie mohla dostať na úroveň troch percent. Foto: TASR/AP/úprava redakcia
Banky sú pri úrokových sadzbách pri čísle tri percentá opatrné
Rada guvernérov naposledy 30. januára 2025 znížila (na rozdiel od FED) úrokové sadzby ECB, ktoré sú účinné od 5. februára. Ide o sadzby jednodňových sterilizačných operácií, hlavných refinančných operácií a jednodňových refinančných operácií, ktoré sú na úrovni 2,75 percenta, 2,90 percenta a 3,15 percenta.
Teraz sa očakáva, ako na zmeny zareagujú banky na Slovensku a aké kroky budú nasledovať práve od nich. „Úrokové sadzby v Slovenskej sporiteľni začínajú od 3,89 percenta ročne pri trojročnej fixácii,” uvádza pre Štandard Marta Cesnaková, hovorkyňa Slovenskej sporiteľne.
Ako ďalej hovorkyňa informuje, banky pri určovaní úrokových sadzieb na hypotékach vychádzajú hlavne z toho, za koľko si vedia požičať na finančných trhoch. „Z pohľadu eurozóny majú hlavný vplyv očakávania budúcich rozhodnutí ECB, ktorá reaguje na infláciu v celej eurozóne,” špecifikuje hovorkyňa.
Tieto očakávania sa podľa nej v poslednom období až tak nemenili a stále v tomto roku predpokladajú mierny pokles základnej sadzby ECB o 0,5 percentuálneho bodu.
„Následne pre Slovenské banky do ceny peňazí výrazne vstupuje aj to, akú dôveru majú investori k hospodáreniu štátu. Za vyššie riziko si investori pýtajú vyšší výnos a financovanie bánk sa tak predraží,” konštatuje Cesnaková.
Isté zhoršenie dôvery im naznačili aj ratingové agentúry, keď jedna z nich už rating Slovenska znížila. „Ak tieto faktory zhrnieme, tak na Slovenskom hypotekárnom trhu k miernym poklesom sadzieb pravdepodobne príde, ale pokles zo súčasných približne štyroch percent až k hranici troch percent je málo pravdepodobný,” dodáva.
To, že finančné domy prehodnocujú úrokové sadzby v závislosti od trhovej situácie potvrdila pre Štandard aj hovorkyňa UniCredit Bank Zuzana Ďuďáková, ktorá sa však k zníženiu úroku súvisiaceho s hypotekárnym úverom na tri percentá dopredu nevyjadrila. „Vždy, keď to situácia dovolí, banka prenesie výhodu zníženia sadzby na klienta,” dodáva.
Štandard v rámci prieskumu zistil, že aktuálne najnižší úrok poskytuje stále Prima banka s úrokovou sadzbou 3,5 percenta pri fixácii 35 mesiacov. Po nej s fixáciou na tri roky nasledujú Fio Banka (3,58 percenta), UniCredit Bank (3,59 percenta) či 365.bank (3,75 percenta). V Tatra banke a ČSOB štartujú úvery pri 3,79 a Slovenská Sporiteľňa s VÚB ponúkajú od 3,89 percenta.
Nehnuteľnosti sa v roku 2025 budú zvyšovať. Foto: Profimedia
Sadzba tri percentá a menej
Podľa Horčiaka by sme sa na úroveň očakávaných troch percent mohli dostať v závere roka 2025. „Či sa tak udeje, bude závisieť od celkovej makroekonomickej situácie na Slovensku,” vysvetľuje. Dobiš očakáva, že klesanie úrokových sadzieb môžeme očakávať v priebehu celého prvého polroka.
Banky s menšou produktovou výbavou sú podľa neho zároveň bankami, ktoré zásobujú hypotekárnymi úvermi sprostredkovatelia. Tí potrebujú nástroj pre svojich klientov, pričom ním môže byť práve znižujúca sa úroková sadzba. "Pokojne sa môže teda stať, že koncom roka bude sadzba ešte nižšia ako tri percentá,” dodáva výkonný riaditeľ.
Rovnaký scenár pripúšťa expertka na úvery FinGO Eva Šablová. „Medzi finančnými domami by sa zároveň mohol výraznejšie rozpútať aj konkurenčný boj o klientov,” dopĺňa kolegov z odvetvia. „Klesajúce úroky však môžu zvýšiť objemy poskytnutých úverov v bankách a celkovo tak rozhýbať nie len novoposkytnuté, ale aj refinančné úvery,” predikuje Dobiš.
Kontinuálny nárast žiadostí o poskytnutie hypotekárnych úverov evidujú banky už od polovice minulého roka. Podpísalo sa pod to práve postupné uvoľňovanie monetárnej politiky ECB. „So zlacňovaním peňazí rastie aj chuť obyvateľov Slovenska požičiavať si s cieľom nadobudnutia vlastného bývania,” konštatuje Horčiak.
Na druhej strane to postupne vytvára tlak na ceny nehnuteľností, ktoré v tomto roku stúpajú aj pre konsolidačný balík, predovšetkým zvýšenú sadzbu DPH. Jej skok o tri percentá zdražel novostavby o niekoľko tisíc eur, pričom ďalší rast cien bude podľa Šablovej podporený aj celkovým nárastom nákladov na služby a materiály, ktoré sú potrebné na výstavbu.
No a vyššie ceny nehnuteľností môžu v budúcnosti predražiť investíciu do bývania viac, ako by ľudia mohli získať čakaním na nižšie úroky. Podľa nej je preto potrebné si uvedomiť, že hypotéka je obvykle úver na celý život. „Keď ľudia úver splácajú 20 či 30 rokov, sadzba sa im zmení niekoľkokrát a nevedia predpovedať, aký vývoj úrokov nastane,“ približuje Šablová s dôvetkom, že na celkovú preplatenosť úveru teda nemá vplyv len úrok v čase kúpy nehnuteľnosti.
Čakať na lacnejšie hypotéky sa neoplatí, myslia si úveroví a finanční analytici.
Nečakajte, kým zlacnie. Kupujte teraz
Redakcia Štandard sa na analytikov obrátila aj s otázkou, či je práve teraz ten najlepší čas vziať si hypotekárny úver alebo bude výhodnejšie, ak žiadatelia počkajú do konca roka. „Ak je to úver na bývanie, nevidím reálny dôvod čakať na kúpu nehnuteľnosti,” radí Dobiš.
Ak niekto podľa neho desať rokov čakal a stále čaká na kúpu vlastného bývania, premrhal obdobia lacných peňazí a nižších cien nehnuteľností a minul desaťtisíce eur na nájmy. "Oplatilo sa?" kladie rečnícku otázku. To isté naznačuje aj Horčiak.
Podľa neho aj napriek rýchlejšiemu znižovaniu úrokových sadzieb ako v predošlom roku bude mať na ceny nehnuteľností negatívny dosah predovšetkým konsolidačný balík. „Na kúpu nehnuteľnosti je preto vhodný čas práve teraz,” uzatvára analytik.
