Črtá sa obmedzenie investorov. Lacnejšie byty z toho zrejme nebudú

Zasiahne len časť investorov

Národná banka Slovenska argumentuje, že investičné nákupy môžu zvyšovať cenové výkyvy na realitnom trhu a zhoršovať dostupnosť bývania. Navrhuje preto znížiť maximálny podiel hypotéky pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti z 80 na 70 percent. Pri byte za 200-tisíc eur by tak kupujúci potreboval namiesto 40-tisíc eur vlastných zdrojov až 60-tisíc.

Podľa odborníkov však nové pravidlá zasiahnu najmä investorov, ktorí vo veľkej miere využívajú bankové financovanie.

„Česká národní banka podobný krok navrhla na jeseň minulého roka a nová regulácia u našich západných susedov platí od 1. apríla. Jej cieľom je obmedziť najmä najviac zadlžených drobných investorov. Zároveň však odborníci v Česku upozorňujú, že pre investorov s dostatočným kapitálom a prepracovanejšími formami financovania sa toho veľa nezmení,“ hovorí analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.

Práve v tom spočíva jeden z hlavných limitov navrhovaného opatrenia. Investori, ktorí disponujú dostatkom hotovosti, budú môcť na trhu pôsobiť prakticky bez obmedzení. Nové pravidlá sa dotknú najmä tých, ktorí stavili na vysoký podiel úverového financovania.

Môže prísť aj opačný efekt

Zaujímavé je, že ešte pred zavedením regulácie sa môže udiať presný opak toho, čo si centrálna banka želá. Realitná únia upozorňuje, že časť investorov sa môže snažiť vybaviť hypotéku ešte podľa súčasných pravidiel.

„Vyšší dopyt povedie pravdepodobne k dočasnému zrýchleniu cien bytov. Veľká vlna predzásobenia prišla v prvých mesiacoch tohto roka aj v Českej republike, teda ešte pred zavedením novej regulácie od 1. apríla,“ dodáva.

Podobný scenár nie je vylúčený ani na Slovensku, ak budú investori presvedčení, že nové pravidlá začnú platiť už na jeseň.

V najnovšej správe centrálnej banky sa objavila ešte jedna zaujímavá téma. Upozornila na desaťtisíce bytov a domov s mimoriadne nízkou spotrebou elektriny, ktoré možno považovať za neobývané. Vo veľkých mestách sa ich podiel pohybuje od približne 11 percent v Bratislave po viac než 15 percent v Košiciach.

Podľa predsedu Realitnej únie SR Attilu Mészárosa preto nestačí hovoriť len o výstavbe nových bytov, aby sa zlepšila dostupnosť bývania. „V nových štvrtiach by mali vyrásť nehnuteľnosti, ktoré budú mať nielen svojich majiteľov, ale aj obyvateľov,“ konštatuje.

Realitná únia zároveň upozorňuje na paradox. Kým investičné byty kupované na hypotéku často končia na nájomnom trhu, byty kupované za hotovosť môžu zostať dlhodobo prázdne.

„Práve tie často zostávajú prázdne. Naopak, byty financované hypotékou sa vo väčšine prípadov dostávajú na nájomný trh, keďže ich majitelia potrebujú splácať úver. Rozširujú tým ponuku bývania a prispievajú k zlepšeniu jeho dostupnosti,“ vysvetľuje tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec.

Bez novej výstavby sa situácia nezmení

Aj zástupcovia realitného trhu, aj finanční odborníci sa zhodujú v jednom. Iba sprísnenie hypoték pre investorov problém dostupnosti bývania nevyrieši.

„Môže mierne schladiť dopyt po menších investičných bytoch, najmä v Bratislave, Košiciach a ďalších silných mestách, ale nebude to opatrenie, ktoré samo osebe zastaví rast cien,“ upozorňuje Mecková.

Za rastom cien totiž naďalej stoja predovšetkým nedostatok ponuky, zdĺhavé povoľovacie procesy a vysoké náklady na výstavbu. Ak nepribudnú nové byty a zároveň sa nepodarí dostať časť nevyužívaných nehnuteľností späť na trh, vlastnícke bývanie bude pre čoraz väčšiu časť Slovákov menej dostupné.

Návrh regulátora tak možno vnímať ako čiastkové opatrenie, ktoré môže obmedziť časť špekulatívneho dopytu. Odpoveď na bytovú krízu však bude musieť byť podstatne širšia než len prísnejšie hypotéky pre investorov.