Národná banka Slovenska vo svojej májovej Správe o finančnej stabilite upozorňuje, že čoraz väčšiu časť dopytu už netvoria ľudia hľadajúci svoje prvé bývanie, ale kupujúci rozširujúci svoje investičné portfólio o ďalšie nehnuteľnosti. Centrálna banka preto navrhuje sprísniť pravidlá financovania pri kúpe tretieho a každého ďalšieho bytu.
Ceny bytov na Slovensku pritom naďalej rastú. V prvom štvrťroku 2026 sa ich medziročný rast zrýchlil na 14 percent. Trh zároveň nabral na dynamike – nehnuteľnosti sa predávajú rýchlejšie než v minulosti a záujem kupujúcich zostáva vysoký.
Podľa regulátora však tento vývoj nemožno vysvetliť len prirodzeným dopytom po bývaní. Čoraz výraznejšiu úlohu zohráva aj investičný záujem.
Každý druhý kupujúci už jednu nehnuteľnosť má
Najvýraznejším zistením správy je skutočnosť, že viac ako polovicu bytov a domov kúpených v roku 2025 nadobudli ľudia, ktorí už vlastnili aspoň jednu ďalšiu nehnuteľnosť určenú na bývanie.
„Len v roku 2025 viac ako polovicu nehnuteľností na bývanie kúpili ľudia, ktorí už aspoň jednu vlastnili,“ konštatuje NBS.
Rastie aj podiel hypoték využívaných na financovanie ďalších investičných nákupov. Zo všetkých hypoték poskytnutých v minulom roku smerovalo 16 percent klientom, ktorí už vlastnili najmenej dve nehnuteľnosti. Ďalších 39 percent získali ľudia s jednou existujúcou nehnuteľnosťou.
Podľa centrálnej banky predstavuje tento trend nové riziko pre finančnú stabilitu. Ak by sa ekonomická situácia zhoršila, investori by mohli začať vo väčšom rozsahu predávať svoje byty. Takýto vývoj by následne mohol prehĺbiť prípadný pokles cien na trhu.
Bytov pribúda, no dostupnosť sa nezlepšuje
Správa zároveň spochybňuje rozšírený názor, že za vysokými cenami bývania stojí výlučne nedostatočná výstavba.
Regulátor upozorňuje, že počet dokončených bytov a domov je dlhodobo vyšší ako prírastok obyvateľov. V posledných rokoch počet obyvateľov bez započítania migrácie dokonca klesal.
Zaujímavý pohľad prinášajú aj údaje o využívaní existujúceho bytového fondu. Vo veľkých slovenských mestách sa nachádza významný podiel bytov s mimoriadne nízkou spotrebou elektriny, čo môže naznačovať, že sa využívajú len minimálne alebo zostávajú prázdne.
V Bratislave bolo podľa údajov v roku 2025 viac ako 27-tisíc takýchto bytov. V Košiciach predstavujú podobné nehnuteľnosti viac ako 15 percent bytového fondu.
Tieto čísla naznačujú, že problém na trhu s bývaním nemusí spočívať len v tom, koľko bytov sa postaví, ale aj v tom, akým spôsobom sa existujúce nehnuteľnosti využívajú.
NBS chce zvýhodniť mladých
Centrálna banka preto navrhuje úpravu pravidiel poskytovania hypoték.
Pri financovaní tretieho a ďalšieho bytu by sa mal sprísniť limit LTV, teda pomer medzi výškou úveru a hodnotou nehnuteľnosti. Kupujúci by tak museli pri investičných nákupoch použiť väčší podiel vlastných financií.
Naopak, mladí ľudia kupujúci svoje prvé bývanie by mohli získať výhodnejšie podmienky financovania.
Podľa NBS by takýto model nemal zvýšiť rizikovosť bankových portfólií ani výraznejšie ovplyvniť celkový objem poskytnutých hypoték. Zmeniť by sa mala predovšetkým ich štruktúra.
Pre centrálnu banku je to zároveň signál, že otázku dostupnosti bývania nemožno riešiť iba vyššou výstavbou alebo lacnejšími hypotékami. Čoraz dôležitejším faktorom sa totiž stáva investičné správanie vlastníkov nehnuteľností a jeho vplyv na fungovanie celého trhu.
Mladí myslia na budúcnosť
Suma, ktorú už budú musieť mať záujemcovia o kúpu prvej nehnuteľnosti k dispozícii, pri súčasných cenách nehnuteľností vzbudzuje obavy. Dobrou správou však je, že mladí Slováci sú podľa najnovšieho prieskumu investičnej platformy Portu celkom zodpovední.
Rodičia, ktorí dlhé roky odkladajú peniaze pre svoje deti, sa totiž často obávajú, že po dovŕšení osemnástky ich mladí okamžite minú. Nové dáta však ukazujú úplne iný obraz. Po získaní plnej kontroly nad úsporami si peniaze vyberie len deväť percent z nich.
Väčšina ich, naopak, necháva ďalej investované a zhodnocuje ich aj po dosiahnutí dospelosti. Podobný trend vidno aj v Česku, kde na úspory od rodičov siahne necelých 11 percent mladých.
Podľa analytika Portu Mareka Malinu sú obavy rodičov často zbytočné. Dáta však naznačujú, že mladí ľudia si uvedomujú hodnotu peňazí a myslia na budúce ciele.
Práve dlhodobé šetrenie môže výrazne uľahčiť štart do samostatného života. Peniaze môžu poslúžiť na vysokoškolské štúdium, prvé bývanie, cestovanie alebo vytvorenie finančnej rezervy. Výhodou je najmä čas. Ak rodičia začnú šetriť už krátko po narodení dieťaťa, aj relatívne malé pravidelné sumy môžu vďaka investovaniu narásť na desiatky tisíc eur.
Napríklad pri pravidelnom odkladaní 60 eur mesačne môže mať mladý človek po 18 rokoch k dispozícii necelých 30-tisíc eur. A keďže väčšina rieši bytovú otázku až v neskoršom veku, pravdepodobnosť, že by si vedeli dofinancovať kúpu bývania, je ešte vyššia.
Za rastom úspor stojí najmä efekt zloženého úročenia, keď sa zhodnocujú nielen vklady, ale aj predchádzajúce výnosy. Netreba zabúdať ani na to, že štát presne túto sumu aktuálne rodičom poskytuje v podobe rodinných prídavkov.
Odborníci zároveň odporúčajú, aby si mladí na svoje úspory prispievali aj sami. Už malá časť príjmu z brigády môže v dlhodobom horizonte výrazne zvýšiť nasporenú sumu a pomôcť vytvoriť zdravé finančné návyky.
Zdá sa teda, že dnešní mladí nie sú takí finančne nezodpovední, ako si mnohí myslia. Naopak, väčšina z nich využíva úspory od rodičov ako odrazový mostík k lepšiemu štartu do dospelého života.