Kupujúci na trhu s rekreačnými nehnuteľnosťami dôkladne porovnávajú ponuky, viac vyjednávajú o cene a čoraz častejšie hľadajú nehnuteľnosti, ktoré môžu začať využívať hneď, bez nákladnej rekonštrukcie.
Predávajúci preto museli v mnohých prípadoch upraviť svoje cenové očakávania približne o desať percent. Vyplýva to z júnovej analýzy siete RE/MAX, ktorú potvrdzujú aj analytici realitného trhu.
Na realitných portáloch sa pred letnou sezónou nachádzalo približne 2 700 rekreačných objektov. Najväčší záujem je o chaty a chalupy v dobrom technickom stave, ktoré sú pripravené na okamžité využívanie.
Makléri hovoria, že trh sa stabilizuje a kupujúci majú po niekoľkých rokoch opäť väčší priestor na výber aj na rokovanie o cene. „Zvýšený dopyt sme zaznamenali najmä vo februári a marci. Kupujúci sa vracajú na trh, no rozhodujú sa pragmatickejšie ako v minulosti,“ vysvetľuje Peter Kerestény z RE/MAX Homecentre.
Dodáva, že preferované sú rekreačné nehnuteľnosti s realisticky nastavenou cenou a bez potreby rozsiahlej rekonštrukcie.
Pandémia bola výnimkou
Viktor Obtulovič, konateľ spoločnosti Wilusa, je presvedčený, že nejde o ochladenie trhu, ale skôr o návrat k prirodzenejšiemu fungovaniu. „Podľa mňa ide najmä o návrat do normálu. Počas pandémie bol dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach výnimočný a ľudia kupovali chaty či domy pri vode vo veľkom,“ hovorí pre Štandard.
Prezrádza, že majú dlhodobú spoluprácu s realitnou kanceláriou v Maďarsku, kde maklérka počas covidu otvorila pobočku priamo pri Balatone. „Záujem bol obrovský a predaje išli vo veľmi vysokom tempe. Dnes je situácia podstatne pokojnejšia, trh skôr stagnuje a transakcií je menej. Záujem však úplne nezmizol, len kupujúci sú oveľa opatrnejší,“ potvrdzuje trend.
Podobne vývoj hodnotí aj analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický. Práve segment rekreačných nehnuteľností podľa neho prešiel za posledné roky najvýraznejšími zmenami. „Ak sa zmeny okolo nás za posledné roky niekde na realitnom trhu prejavili naplno, tak práve pri chatách,“ konštatuje pre Štandard.
Pandémia koronavírusu, rozšírenie hybridného modelu práce, vojna za našimi hranicami či rast záujmu o nehnuteľnosti v zahraničí sa do tohto segmentu podľa analytika premietli najvýraznejšie. „Trh s chatami je dnes iný ako pred niekoľkými rokmi a nikto nevie, akým smerom sa bude vyvíjať v najbližších rokoch,“ dodáva.
Kupujúci nechcú investovať do rekonštrukcie
Makléri z rôznych regiónov Slovenska sa zhodujú, že technický stav nehnuteľnosti dnes zohráva pri rozhodovaní oveľa väčšiu úlohu než kedysi. Záujemcovia sa nezaujímajú len o lokalitu, ale aj o dostupnosť inžinierskych sietí, celoročný prístup či náklady, ktoré ich čakajú po kúpe.
„Ľudia dnes nechcú investovať ďalšie desiatky tisíc eur do rekonštrukcie. Ak je nehnuteľnosť vo veľmi dobrom technickom stave a cena zodpovedá lokalite, dokáže si kupujúceho nájsť pomerne rýchlo,“ vysvetľuje Kerestény.
Podobnú skúsenosť opisuje aj Igor Kliman z RE/MAX Family Nitra. „Kupujúci sú dnes opatrnejší ako počas pandemických rokov. Viac sa pýtajú na právny stav, prístup autom, elektrinu, vodu, kanalizáciu alebo žumpu a na to, koľko bude stáť prípadná rekonštrukcia. Najväčší záujem býva o udržiavané rekreačné nehnuteľnosti, ktoré sa dajú využívať bez veľkých vstupných investícií,“ dopĺňa.
Najväčší tlak na ceny je pri starších chatách
Viacerí predávajúci museli podľa maklérov upraviť svoje predstavy o predajnej cene a zlacňovali zhruba o desatinu. Najviac sa to prejavuje pri starších chatách alebo pri nehnuteľnostiach mimo najvyhľadávanejších lokalít.
„Najväčší tlak na cenu vidíme pri starších chatách vo vzdialenejších lokalitách alebo pri nehnuteľnostiach, ktoré si vyžadujú väčšiu rekonštrukciu. Naopak, kvalitné rekreačné nehnuteľnosti pri vode, v horách alebo v etablovaných turistických lokalitách si pri správne nastavenej cene svoju hodnotu držia,“ hovorí Obtulovič.
Rovnako to vníma aj Kubrický. „Najväčší priestor na vyjednávanie je spravidla pri chatách, ktorých cena je nastavená nad trhovú úroveň, nachádzajú sa v menej vyhľadávaných lokalitách alebo si vyžadujú väčšiu rekonštrukciu,“ myslí si a dodáva, že majiteľ kvalitnej chaty v atraktívnej rekreačnej oblasti nemá pri realisticky nastavenej cene veľký dôvod ustupovať.
Zároveň pripomína, že pri chatách zohráva významnú úlohu aj sezónnosť. „Kým pri bytoch sezónnosť nehrá väčšiu úlohu, pri chatách je dopyt najsilnejší na jar. Dať do ponuky chatu po Dušičkách preto nie je najlepší nápad,“ radí.
Aj v našich najvyšších horách dnes záujemcovia oveľa citlivejšie reagujú na cenu. „Vo Vysokých Tatrách aktuálne vnímam mierne ochladenie záujmu o kúpu rekreačných nehnuteľností. Kupujúci sú dnes opatrnejší, viac porovnávajú ceny a zvažujú celkové prevádzkové náklady,“ všíma si Peter Gánovský z RE/MAX Grand Poprad.
Aj podľa neho sa tlak na znižovanie cien týka najmä starších objektov, zatiaľ čo kvalitné nehnuteľnosti v atraktívnych lokalitách si svoju hodnotu naďalej udržiavajú.
Rozhodujú lokalita aj realistická cena
Realitní odborníci sa zhodujú, že obdobie impulzívnych nákupov je už minulosťou. Najväčšiu šancu na rýchly predaj majú nehnuteľnosti, ktoré spájajú dobrú lokalitu, dobrý technický stav a realisticky nastavenú cenu.
Nákupy podľa Obtuloviča už nie sú impulzívne, a ak je cena prestrelená, záujemca radšej počká na lepšiu ponuku. Podľa Kubrického je pri tomto predaji aj isté špecifikum. „Pri kúpe chaty zohrávajú emócie ešte väčšiu úlohu ako pri iných nehnuteľnostiach,“ myslí si.
Odôvodňuje to tým, že ľudia si nekupujú len samotnú nehnuteľnosť, ale aj okolitú prírodu a atmosféru miesta. Práve preto je lokalita pri chatách dôležitejšia ako pri byte. Určiť správnu cenu býva podľa neho pri chatách náročnejšie než pri bytoch, pretože každá nehnuteľnosť je do veľkej miery jedinečná. Aj preto sa na trhu stále objavujú ponuky s nadhodnotenou cenou.
Investícia áno, ale oddych zostáva na prvom mieste
Rekreačné nehnuteľnosti dnes čoraz častejšie slúžia aj na prácu na diaľku alebo ako investícia na krátkodobé prenajímanie. Podľa odborníkov však tieto dôvody už nie sú také dominantné ako počas pandémie.
Analytici sa zhodujú na tom, že rekreačné nehnuteľnosti zostanú zaujímavé aj ako investícia či miesto na prácu na diaľku, no už to nebude hlavný dôvod kúpy ako počas pandémie. „Väčšina ľudí ich bude naďalej využívať predovšetkým na oddych, pričom investičný potenciál bude závisieť najmä od lokality a možností krátkodobého prenájmu,“ myslí si Obtulovič.
Podobný pohľad má aj Kubrický. „Chata ako investícia či miesto na prácu sú trendy, ktoré nezmiznú. Zároveň však chata naďalej zostane najmä miestom, kde si ľudia dobíjajú baterky,“ uzatvára.
Podľa RE/MAX sa ceny rekreačných nehnuteľností výrazne líšia podľa lokality aj technického štandardu. Najlacnejšie staršie chaty možno kúpiť už za 8- až 20-tisíc eur. Udržiavané rekreačné nehnuteľnosti sa najčastejšie predávajú v rozmedzí 80- až 150-tisíc eur.
Atraktívnejšie objekty stoja približne 150- až 300-tisíc eur, pričom luxusné chalupy vo Vysokých Tatrách, na Liptove či v Malej Fatre môžu presiahnuť aj hranicu jedného milióna eur.