Hypotéka verzus nájom. Je dnes najhorší čas na kúpu nehnuteľnosti?

Americký denník Wall Street Journal zverejnil prednedávnom správu, ktorá informovala, že v USA je dnes najhorší čas na kúpu nehnuteľnosti. A to najmä z toho dôvodu, že ceny prenájmov sú tam oproti splátkam hypoték omnoho lacnejšie. Z dôvodu stúpajúcich úrokových sadzieb a drahších pôžičiek je kúpa domu v zámorí v súčasnosti o 52 percent drahšia ako jeho prenájom.

Náklady na kúpu bytu v porovnaní s nákladmi na prenájom sú v USA najextrémnejšie minimálne od roku 1996, informoval denník. Podľa analýzy spoločnosti CBRE, na ktorú sa WSJ odvoláva, je tam priemerná mesačná splátka novej hypotéky o 52 percent vyššia ako priemerný nájom bytu. Naposledy sa tento ukazovateľ vymykal z normálu pred krachom na trhu s bývaním. A aj vtedy dosiahol vrchol na úrovni „iba“ 33 percent.

Ako je to na Slovensku?

Hoci rozdiel medzi nájomným bývaním a splátkami hypotéky nie je až taký markantný ako v USA, aj na Slovensku možno pozorovať podobný scenár.

Ceny nehnuteľností už istý čas padajú. V druhom štvrťroku 2023 zlacnel meter štvorcový medziročne o vyše 6 percent na úroveň bezmála 2 500 eur. Oproti tomu však prudko zdraželi hypotéky, kde sú úroky okolo jedného percenta dávnou minulosťou a pri 3-ročnej fixácii sa sadzby v komerčných bankách pohybujú od štyroch až po takmer 5,5 percenta.

Výsledkom je, že ak má klient záujem o kúpu „priemerného“ 70-metrového „trojizbáku“ v hodnote 175-tisíc eur, ktorý by hypoteticky financoval iba prostredníctvom hypotéky s dobou splatnosti 30 rokov, jeho mesačná splátka sa bude pri úrokovej sadzbe 4,5 percenta pohybovať na úrovni zhruba 885 eur.

Nájom preto vychádza zo súboja víťazne. Jeho priemerná výška za meter štvorcový sa v poslednom štvrťroku 2022 pohybovala okolo 10,2 eura, čo pri porovnateľne veľkom byte činí zhruba 715 eur. A hoci podľa správ za posledné mesiace zrejme vzrástli, aj pri nadsadenej cene 11 eur za meter štvorcový by bola splátka stále o vyše stovku drahšia.

Hlavné mesto je na tom tak, ako zvyšok Slovenska

Podobný trend ukazujú aj údaje Národnej banky Slovenska, ktorá v správe z mája 2023 porovnávala vývoj výšky nájmov v Bratislave s výškou splátky potrebnej hypotéky, pričom výsledky porovnávania vztiahla na celú republiku.

Podľa výpočtov NBS, sa nájomné v Bratislave pohybovalo vo februári na úrovni 11,92 eura za meter štvorcový, zatiaľ čo splátka hypotéky rozpočítaná na meter štvorcový vychádzala na 16,39 eura. To je rozdiel na úrovni takmer 4,5 eura za meter štvorcový (pri 70 metrovej nehnuteľnosti vyše tristo eur). V porovnaní tak drvivo vyhrávajú nájmy, ktoré sú o vyše tretinu výhodnejšie.

„Ak by sme si chceli vo februári 2023 kúpiť v Bratislave byt, mesačná splátka hypotéky by nás podľa údajov NBS vyšla o 38 percent drahšie ako nájomné toho istého bytu bez energií,“ okomentoval údaje Tomáš Cár z 365.invest.

Realita je vždy komplikovanejšia. Záleží od situácie a preferencií

Modelové príklady aj vývoj cien síce ukazujú isté trendy na trhu nehnuteľností, na základe ktorých sa možno orientovať. Z krátkodobého hľadiska sa naozaj zdá, že v súčasnosti nie je na obstaranie nehnuteľnosti vhodná doba. No do jednotlivých rozhodnutí tých, ktorí premýšľajú o kúpe, vždy vstupuje aj mnoho ďalších premenných.

Do hry sa dostáva výška príjmu, bonita klienta a jeho úverová história či objem úspor, ktorými disponuje (keďže hypotéku banky poskytujú do výšky maximálne 90 percent hodnoty nehnuteľnosti). Ak má klient našetrenú dostatočnú sumu, stačí mu menšia hypotéka. Tým môžu byť mesačné splátky oproti cene nájmu výhodnejšie. Tu sa však zahrávame aj s nákladmi obetovanej príležitosti, čiže ziskom, ktorý by dotyčnému mohli generovať jeho úspory, ak by ich nevložil do nehnuteľnosti.

Navyše existujú aj rôzne alternatívne možnosti ako financovať nové bývanie za lacnejší peniaz. A často rozhodnutie závisí aj od životnej situácie.

Finančník Ladislav Smoroň na portáli Podnikajte.sk nedávno zhodnotil, že „dnes nehnuteľnosti nakupujú najmä tí, ktorí musia (napríklad pri zmene životnej situácie, ako prírastok do rodiny, rozvod alebo úmrtie) alebo natrafia na výhodnú ponuku (pretože niekto potrebuje nehnuteľnosť rýchlo predať a akceptuje aj zníženú cenu)“.

A keďže sú Slováci dobre známi tým, že chcú bývať vo vlastnom, v neposlednom rade záleží aj na úplne základnom faktore – preferenciách.