Trh nehnuteľností so záujmom sledujú najmä kupujúci, ktorým situácia v posledných rokoch výrazne komplikovala možnosť dostať sa k vlastnému bývaniu. Na okraji však neostali ani developeri, tí zas museli na ochladenie reagovať rôznymi akciami, odložením výstavby či prepočítaním reálnych nákladov, ktoré sa, samozrejme, premietli do cenoviek.
Ešte v januári 2024 to vyzeralo, že ceny bytov a domov sa príliš meniť nebudú. "Napokon bolo všetko inak a byty v krajských mestách zdraželi priemerne o 11,9 percenta," vyčísľuje na základe merania Realitného barometra Realitná únia SR.
Ten sa ku koncu decembra vyšplhal na rekordných 2 943 eura na štvorec, čím dokonca o 41 eur prekonal svoje doterajšie maximum zo septembra 2022, keď na Slovensku vrcholil realitný boom.
Ceny novších bytov rástli rýchlejšie ako starších
Realitný barometer je teda aktuálne blízko úrovne zo septembra 2022. Neznamená to však, že sú rovnaké ceny všetkých bytov. "Niektoré sú teraz drahšie, iné stále lacnejšie. Úroveň spred dva a štvrť roka sa podarilo prekonať najmä novším bytom. Ich vývoj bol totiž priaznivejší než vývoj cien starších bytov," vysvetľuje analytik Realitnej únie Vladimír Kubrický.
Cenové nožnice sa tak medzi oboma typmi bytov roztvorili. "Najviac sa to prejavilo v Žiline, kde ceny novších bytov vyleteli hore aj vďaka novým developerským projektom," dopĺňa.
Nálada na trhu sa zlepšovala od začiatku minulého roka. Vďaka priaznivejšiemu makroekonomickému vývoju, rastu miezd i zamestnanosti zaznamenalo obchodovanie na realitnom trhu oživenie. Nasledovalo zdražovanie.
Ceny nehnuteľností sa podľa Kubrického odrazili od svojho dna a začali stúpať. "Kto dovtedy s kúpou váhal, išiel do akcie a začal chodiť na obhliadky," dodáva analytik s dôvetkom, že kupujúcich povzbudzoval aj pokles úrokových sadzieb na hypotékach, hoci tie sa zlacňovali iba mierne.
Druhá polovica roka priniesla vyšší dopyt po bytoch, keď bolo už zrejmé, že sa v novom roku zvyšuje daň z pridanej hodnoty. To, samozrejme, znamená, že riešenie otázky bývania je aktuálne drahšie. Netýka sa to pritom iba kúpy, ale aj rekonštrukcií. Ľudia si teda po novom aj pri renováciách starších bytov priplatia.
Byty sú oproti roku 2022 drahšie v troch krajských mestách
Ani v úvode spomínaný prekonaný rekord Realitného barometra nepriniesol rovnomerné zvýšenie cien. "Pri porovnaní starších 2-izbových jednotiek vidíme, že len v troch z ôsmich krajských miest sú dnes byty drahšie ako v septembri 2022," konštatuje Kubrický. Dokonca pri starších 3-izbových bytoch cena neprekročila úroveň zo septembra 2022 v žiadnom krajskom meste.
Priaznivejší vývoj teda zaznamenali tie novšie jednotky. Kým pri novších dvojkách je situácia vyrovnaná, pričom v štyroch mestách sú už ceny vyššie ako pred dva a štvrť rokom a v štyroch nižšie, novšie 3-izbové byty si v porovnaní so spomínaným obdobím pripísali viac až v šiestich krajských mestách.
Neprekvapivý vývoj aj v roku 2025
Záujemcovia o bývanie už postupné zdražovanie vnímajú zopár mesiacov. A i keď výhľad pre realitný trh zostáva aj pre tento rok priaznivý, otázkou ostáva, aký bude dosah konsolidácie. I keď sa aj v tomto roku očakáva mierny rast ekonomiky a stabilná kúpna sila obyvateľstva, prijaté opatrenia z balíčka predsa len môžu domácnosti nepriaznivo ovplyvniť.
Spolu s klesajúcimi úrokovými sadzbami na hypotékach budú tlačiť ceny nehnuteľností nahor a pridajú sa aj rastúce nájmy či slabá nová výstavba, ktorá bude škrtiť ponuku nehnuteľností. "Na realitnom trhu nás čaká zdražovanie, boom v podobe cenových skokov o desiatky percent však neočakávame," hovorí Kubrický a predpokladá, že tam, kde byty zatiaľ neprekonali svoje rekordné cenové úrovne z roku 2022, sa tak stane práve v tomto roku.
Výnimkou budú podľa neho staršie byty v mestách, kde sú ceny stále ďaleko od spomínanej úrovne. Ide o 2-izbové byty v Trnave, Trenčíne a Banskej Bystrici a 3-izbové byty v Banskej Bystrici a Prešove. "Predpokladáme, že tam svoje cenové maximá z roku 2022 prekonajú až v roku 2026. Pozvoľnejšie zdražovanie oproti minulému roku nás čaká v Žiline," uzatvára analytik.