„Väčšina kupujúcich komunikuje výlučne s maklérom, ktorý zastupuje predávajúceho, pričom si neuvedomuje, že jeho primárnou úlohou je hájiť záujmy svojho klienta. To neznamená, že takýto maklér koná neeticky, ale jeho povinnosťou je dosiahnuť pre predávajúceho čo najlepšie podmienky predaja,“ vysvetľuje pre Štandard.
Nejde len o cenu, ale aj o skryté náklady
Predstava, že úspešná kúpa znamená len vyjednať nižšiu cenu, je podľa ľudí znalých problematiky príliš zjednodušená. Oveľa väčšie finančné dôsledky môžu mať technické nedostatky alebo budúce výdavky, ktoré kupujúci pri obhliadke vôbec nezohľadní.
Janči upozorňuje napríklad na časté omyly pri starších bytových domoch. Kupujúci si môžu myslieť, že rozvody boli kompletne vymenené len preto, že v byte vidia nové plastové potrubia. V skutočnosti však môže byť potrebná výmena spoločných stúpačiek, čo znamená opätovné búranie novej kúpeľne.
Rovnako dôležité je podľa neho preveriť stav bytového domu. Ak ešte neprešiel zateplením alebo rozsiahlejšou obnovou, príspevok do fondu opráv môže po schválení investície výrazne vzrásť.
„Pri väčších bytoch môže ísť o 80 až 100 eur mesačne navyše, kým sa úver nesplatí. To je ročne aj 1 000 eur. Pre rodinu, ktorá ledva utiahne hypotéku, to môže byť likvidačné,“ ukazuje príklad z praxe.
Podľa Meckovej neprinesie skúsený maklér kupujúceho úsporu len vyjednaním nižšej ceny. „Často ide o odhalenie budúcich nákladov na rekonštrukciu, technických alebo právnych problémov, prípadne o nastavenie správneho financovania, ktoré môže mať v konečnom dôsledku výrazný vplyv na celkovú cenu bývania,“ hovorí pre Štandard.
Právne chyby môžu zastaviť aj hypotéku
Riziká sa pritom nekončia technickým stavom nehnuteľnosti. Nemenej dôležité je preverenie vlastníckych a právnych vzťahov.
Ako upozorňuje Janči, kupujúci si často ani neoveria, či osoba predávajúca byt je jeho skutočným vlastníkom, alebo či pri predaji nie je potrebný súhlas manžela či manželky. Pri starších nehnuteľnostiach odporúča preveriť aj históriu vlastníkov, prípadné exekúcie, vecné bremená alebo dedičské konania.
Práve takéto okolnosti môžu výrazne predĺžiť prevod alebo skomplikovať čerpanie hypotéky. Podľa Martina Lazíka, analytika Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, sa však riziká začínajú už oveľa skôr.
„Najväčším rizikom okrem straty peňazí (ak kupujúci naletí podvodníkovi) je aj nesprávne rozhodnutie, ktoré sa bude ťažko naprávať. Alebo kupujúcemu ujde nehnuteľnosť, nad ktorou zbytočne váhal,“ opisuje pre Štandard.
Zdôrazňuje, že realitná kancelária by mala byť poradcom už vo fáze hľadania vhodného bývania. „Spoznať motiváciu, životnú situáciu aj finančné možnosti je predpokladom pre správny výber požadovanej nehnuteľnosti,“ dodáva.
Podľa Lazíka je úlohou makléra zastupujúceho kupujúceho predovšetkým bezpečne ochrániť peniaze klienta počas celej transakcie.
„Vie identifikovať riziká, preveriť vlastníctvo aj širšie právne vzťahy. Zároveň je poradcom pri rozhodovaní a výbere správnej nehnuteľnosti. Ochráni kupujúceho aj pred rozhodovaním na základe emócií a predsudkov,“ vysvetľuje.
Skúsený maklér podľa neho dokáže pomôcť aj pri rokovaniach o cene. Niekedy pritom nemusí ísť o jej zníženie, ale o potvrdenie, že požadovaná cena zodpovedá situácii na trhu.
Trend zo zahraničia prichádza aj na Slovensko
Vo viacerých krajinách je zastupovanie kupujúceho bežným štandardom. Podľa údajov americkej National Association of Realtors využíva vlastného realitného agenta približne 88 percent kupujúcich. Na Slovensku sa tento model len postupne presadzuje.
Mecková potvrdzuje, že záujem rastie najmä medzi ľuďmi, ktorí si kupujú prvú nehnuteľnosť alebo investujú vyššie sumy.
„Dnes už nehľadajú len niekoho, kto im otvorí dvere bytu, ale odborníka, ktorý ich prevedie celým procesom a pomôže im minimalizovať riziká,“ dodáva. Zároveň však upozorňuje na to, že bude potrebné meniť povedomie verejnosti, keďže mnohí kupujúci stále vnímajú realitného makléra výlučne ako zástupcu predávajúceho.
Podobný vývoj očakáva aj asociácia. Podľa jej analytika sa služby maklérov zastupujúcich kupujúcich už častejšie využívajú pri luxusnejších nehnuteľnostiach alebo pri špecifických požiadavkách klientov. Mnohé zaujímavé ponuky sa totiž vôbec nedostanú do verejnej inzercie a predávajú sa prostredníctvom priamej spolupráce medzi realitnými kanceláriami.
„S tým, ako rastú ceny nehnuteľností a hypotéky sú drahšie, si čoraz viac ľudí uvedomuje, že kúpa bytu či domu je často ich najväčšou životnou finančnou transakciou a nechcú pri nej urobiť chybu. Práve to bude motorom rastu služieb maklérov kupujúceho v najbližších rokoch,“ uzatvára Lazík.
