Slovenský realitný trh má za sebou dva roky opätovného zdražovania, rast však nie je rovnomerný. Najnovšie údaje Realitnej únie SR ukazujú, že najdrahší segment – novšie trojizbové byty – začína zaostávať za zvyškom trhu.
Za dva roky do konca júna 2026 zdraželi v krajských mestách v priemere o 17,9 percenta. Staršie dvojizbáky si pritom za rovnaké obdobie pripísali viac ako 30 percent, novšie 26,5 percenta, pričom staršie trojky išli hore o viac ako 28 percent. Novšie trojizbové byty sú tak jedinou zo sledovaných kategórií, ktorá neprekročila hranicu 20-percentného rastu.
Nejde pritom o náhly obrat. Spomaľovanie tohto segmentu bolo viditeľné už skôr. V apríli 2025 rástli staršie trojizbové byty vo väčšine krajských miest rýchlejšie ako novšie.
Na konci roka 2025 už boli rozdiely zreteľné aj pri dvojročnom porovnaní. Najviac vtedy zdraželi staršie dvojizbové byty, nasledované staršími trojizbovými bytmi, zatiaľ čo novšie trojizbové zostali s rastom necelých 18 percent na konci rebríčka.
Záujem zostal, peniaze nestačia
Pomalší rast podľa Realitnej únie SR neznamená, že rodiny väčšie byty nechcú. „Ľudia o novšie trojizbové byty záujem nestratili. Čoraz viac však narážajú na svoje finančné limity. Aj keď ceny týchto bytov rástli pomalšie ako pri ostatných segmentoch, rast príjmov domácností na takéto zvýšenie cien nestačil,“ hovorí hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.
Práve dostupnosť bývania sa v uplynulom období stala jedným z hlavných problémov trhu. Ceny bytov sa po ochladení v roku 2023 opäť rozbehli nahor a podľa údajov Národnej banky Slovenska začali znovu rásť rýchlejšie ako príjmy domácností.
Bežná domácnosť tak musí na kúpu bytu vynaložiť väčšiu časť svojich príjmov než pred niekoľkými rokmi.
Nepomer je výrazný najmä vo väčších mestách. Bratislavské ceny sa už v minulom roku dostali na úrovne porovnateľné s niektorými západoeurópskymi metropolami, slovenské mzdy však za západnými krajinami výrazne zaostávajú.
Kým priemerný hrubý mesačný príjem na Slovensku dosahoval v roku 2024 približne 1 524 eur, v Rakúsku to bolo okolo 3 800 eur a v Nemecku viac ako 4-tisíc. „Tento nepomer znamená, že dostupnosť bývania v Bratislave alebo Košiciach je v súčasnosti pre väčšinu domácností horšia ako v porovnateľných mestách západnej Európy,“ poznamenáva generálny riaditeľ Re/Max Česko a Slovensko Jan Hrubý.
Dvojizbové byty ženie nahor aj investičný dopyt
Rozdiel medzi dvoj- a trojizbovými bytmi súvisí aj s tým, kto ich kupuje. Menšie byty vyhľadávajú jednotlivci, páry, menšie rodiny aj investori. Pri novších trojizbových bytoch dominujú rodiny kupujúce nehnuteľnosť na vlastné bývanie.
Tento rozdiel sa naplno prejavil už v lete 2025. Staršie dvojizbové byty v krajských mestách vtedy medziročne zdraželi v priemere o 17 percent a pri atraktívnych ponukách sa objavovali licitácie. Kupujúci museli v niektorých prípadoch ponúknuť viac, ako bola pôvodná cena, pretože na jeden byt sa sústredilo viac záujemcov.
Investori sa na trh vrátili najmä preto, že dvojizbové byty sa ľahšie prenajímajú, sú lacnejšie a pri predaji oslovujú širší okruh kupujúcich. Pri drahších trojizbových novostavbách takýto tlak chýba.
„Okruh záujemcov je pri novších trojizbových bytoch užší. Preto pri nich nevidíme tak často licitácie spojené so zvyšovaním ceny ako napríklad pri menších bytoch. Práve pri menších bytoch kupujúcich v súčasnosti často ženie do kúpy obava, že prídu o výhodnú príležitosť. Pri novších trojizbových bytoch sa však s rozhodnutím veľmi neponáhľajú,“ vysvetľuje tajomník Realitnej únie SR Mojmír Plavec.
Trh sa tak rozdeľuje. Menšie a lacnejšie nehnuteľnosti zdražuje súbeh dopytu po vlastnom bývaní a investičných nákupov. Väčšie byty pre rodiny sú odkázané na užšiu skupinu domácností, ktoré musia spĺňať limity bánk a zároveň mať dostatok vlastných úspor.
Rozdiel stovky eur mesačne
Finančnú bariéru ukazuje príklad Bratislavy. Priemerný novší trojizbový byt s rozlohou 75 štvorcových metrov stojí podľa Realitnej únie SR takmer 360-tisíc eur, kým starší byt rovnakej veľkosti približne 295-tisíc eur.
Pri hypotéke pokrývajúcej 80 percent ceny potrebuje kupujúci na novší byt takmer 72-tisíc eur z vlastných zdrojov. To je o 12 930 eur viac ako pri staršom byte. Pri 30-ročnej hypotéke s úrokovou sadzbou 3,6 percenta by mesačná splátka dosiahla 1 308 eur, pri staršom byte 1 073 eur. Rozdiel je 235 eur mesačne.
Časť rodín preto volí starší trojizbový byt. Práve sekundárny trh v uplynulom období ťažil z toho, že ponúka dostupnejšie nehnuteľnosti, hoci často za cenu rekonštrukcie.
Tento trend sa potvrdzoval počas celého minulého roka. V októbri 2025 rástli ceny starších bytov vo viacerých mestách rýchlejšie ako novostavieb. Staršie trojizbové byty v Košiciach a Prešove medziročne zdraželi o 25 a 22 percent. Dopyt sa presúval k sekundárnemu trhu, kde bola ponuka obmedzená, ale ceny zostávali v porovnaní s novostavbami nižšie.
Domácnosti, ktoré už bývajú v menšom novšom byte, však často nechcú zaplatiť vysokú sumu za staršiu nehnuteľnosť. Namiesto toho sa obzerajú po rodinnom alebo radovom dome v okolí krajského mesta. Pri Bratislave tento presun podporila aj lepšia dopravná dostupnosť satelitných obcí.
Spomaľovanie môže pokračovať
Realitný barometer vzrástol ku koncu júna medziročne o 11,1 percenta, pri novších trojizbových bytoch však rast dosiahol iba 6,6 percenta. Rozdiel oproti zvyšku trhu sa teda ďalej zväčšuje.
Zatiaľ nejde o plošný pokles cien ani o prasknutie realitnej bubliny. Súčasný rast je miernejší než pred ochladením trhu v roku 2022. V období od augusta 2021 do augusta 2022 stúpol Realitný barometer za jediný rok o 32,7 percenta, zatiaľ čo za posledné dva roky sa ceny zvýšili približne o štvrtinu.
Pri najdrahších rodinných bytoch však môže nastať stagnácia skôr než v iných segmentoch.
„Slovenská ekonomika v tomto roku zrejme porastie tempom nižším ako jedno percento, vojna na Blízkom východe pokračuje, na jeseň môžu opäť vzrásť úrokové sadzby hypoték a domácnosti sa nevyhnú ďalšej vlne konsolidácie verejných financií,“ dodáva Kubrický.
V takýchto podmienkach sa podľa neho priestor na ďalšie zdražovanie novších trojizbových bytov bude ďalej zužovať a rast ich cien sa môže postupne zastaviť.
Developeri napriek tomu väčšie byty z projektov nevyradia. Podľa predsedu Realitnej únie SR Attilu Mészárosa ich nové štvrte potrebujú aj napriek tomu, že sa predávajú pomalšie.
„Kvalitný rezidenčný projekt potrebuje vyváženú skladbu bytov. Preto by v ňom nemali chýbať ani väčšie byty pre rodiny. Tie sa zvyčajne sťahujú menej často a v lokalite zostávajú dlhé roky. O budúcnosti novej štvrte rozhoduje aj to, aké byty sa v nej postavia,“ uzatvára.