Kúpa apartmánu pri mori už dávno nie je výsadou Chorvátska či Španielska. K tradičným destináciám sa čoraz častejšie pridáva aj Egypt, ktorý priťahuje nielen turistov, ale aj investorov. Ťaží z rastúceho cestovného ruchu, zo všeobecne priaznivých cien, nehnuteľnosti nevynímajúc, a z ambície stať sa jedným z hospodárskych centier regiónu.
Odborníci však upozorňujú, že pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí netreba zvažovať len cenu či lokalitu. Rovnako dôležité je poznať aj daňové pravidlá.
Egypt posilňuje svoje postavenie
To, že Egypt už nie je len obľúbenou dovolenkovou destináciou, potvrdzujú aj júlové údaje slovenskej diplomacie. Podľa Ministerstva zahraničných vecí a európskych záležitostí SR patrí medzi najvýznamnejších obchodných partnerov Slovenska v regióne Blízkeho východu a severnej Afriky.
Vlani dosiahol vzájomný obchod 424 miliónov eur, čo je najvyššia hodnota za posledné roky. „Egypt ako krajina s viac ako 100 miliónmi obyvateľov predstavuje pre slovenské firmy perspektívny trh s významným potenciálom ekonomického rastu a obchodných príležitostí,“ konštatuje štátny tajomník ministerstva Rastislav Chovanec.
Pre podnikateľov môže byť podľa neho vstupnou bránou na africké trhy. Jeho strategická poloha a Suezský prieplav totiž z neho robia jeden z najvýznamnejších logistických uzlov svetového obchodu.
Slovensko a Egypt dokonca pripravujú dohodu o zamedzení dvojitého zdanenia a spoločnú komisiu pre hospodársku spoluprácu, čo by prinieslo priaznivejšie podmienky aj pre investorov.
Okrem podnikateľov objavujú tento severovýchodný africký štát aj ľudia, ktorí hľadajú druhé bývanie pri mori alebo investičnú nehnuteľnosť na prenájom. V porovnaní s krajinami južnej Európy ponúka dostupnejšie ceny a vďaka celoročnej turistickej sezóne má nesporne zaujímavý potenciál.
Kúpa nehnuteľnosti v Egypte slovenským občanom
Egypt patrí medzi krajiny, ktoré umožňujú zahraničným občanom nadobúdať nehnuteľnosti, pričom právny rámec je v porovnaní s viacerými štátmi regiónu pomerne jasne definovaný.
Záujem zahraničných investorov sa sústreďuje predovšetkým na rekreačné oblasti pri Červenom mori, kde sa spája rastúci cestovný ruch s relatívne dostupnými cenami nehnuteľností a potenciálom výnosov z krátkodobého prenájmu.
Slovenský občan môže v Egypte legálne nadobudnúť nehnuteľnosť. Existujú však limity. Zahraničný vlastník môže byť na základe zákona z roku 1996 majiteľom najviac dvoch nehnuteľností s celkovou výmerou do štyritisíc štvorcových metrov. Predpokladá sa, že budú slúžiť na bývanie, nie podnikanie.
Určité obmedzenia platia v strategických oblastiach krajiny, najmä v častiach Sinajského polostrova, kde sa vlastníctvo nehnuteľností riadi osobitnými predpismi. Podmienky investovania podrobne opisuje vládna agentúra regulujúca investície v Egypte (General Authority for Investment and Free Zones).
Cudzinec sa musí pripraviť aj na to, že existuje časové obmedzenie pri nakladaní s nehnuteľnosťou. Zahraničný vlastník ju totiž môže spravidla previesť na inú osobu až po uplynutí piatich rokov od registrácie vlastníckeho práva, pokiaľ príslušné orgány nepovolia výnimku.
Rovnaká lehota sa vzťahuje aj na výstavbu na zakúpených nezastavaných pozemkoch.
Najväčší záujem je o lokality pri pobreží Červeného mora
V porovnaní s viacerými stredomorskými destináciami zostávajú ceny nehnuteľností konkurencieschopné, hoci medzi jednotlivými lokalitami existujú výrazné rozdiely.
Najdostupnejšie apartmány možno nájsť v Hurgade, ktorá patrí medzi najväčšie turistické centrá krajiny. Na opačnom konci cenového spektra sa nachádza El Gouna, známa vyšším štandardom bývania, kvalitnou infraštruktúrou a prémiovým charakterom rezidenčných projektov.
Priemerné ceny bytov v Hurgade vychádzajú z databázy Numbeo Property Prices, ktorá priebežne zhromažďuje údaje o cenách nehnuteľností vo viacerých krajinách sveta.
Potenciál výnosov z krátkodobého prenájmu
Významnou motiváciou zahraničných investorov je možnosť krátkodobého turistického prenájmu. Najrozvinutejší trh sa nachádza práve v Hurgade, ktorá počas väčšiny roka profituje zo stabilného prílevu zahraničných návštevníkov.
Podľa analytickej platformy Airbtics dosahuje trh Airbnb v Hurgade obsadenosť približne 52 percent, pričom priemerná cena za noc sa hýbe okolo 48 eur. Porovnanie výkonnosti jednotlivých lokalít ponúka aj analytická platforma AirROI.
Pri apartmáne s obstarávacou cenou približne 45-tisíc eur možno podľa týchto dát za priaznivých podmienok očakávať hrubý ročný príjem z prenájmu približne päť- až deväťtisíc eur, čo predstavuje hrubú výnosnosť približne osem až 12 percent ročne.
Po zohľadnení nákladov na správu nehnuteľnosti, energie, upratovanie, údržbu a provízie rezervačných platforiem sa čistá výnosnosť zvyčajne pohybuje v rozpätí päť až osem percent ročne. Skutočný výsledok, samozrejme, závisí od viacerých faktorov vrátane lokality, obsadenosti počas roka, kvality správy nehnuteľnosti či vývoja cestovného ruchu.
Apartmán pri mori láka, netreba však zabudnúť na povinnosti
S kúpou nehnuteľnosti však prichádzajú aj povinnosti, na ktoré sa často myslí až po podpise zmluvy. „Pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí nestačí poznať len miestne pravidlá,“ hovorí daňová poradkyňa a členka Slovenskej komory daňových poradcov Dagmar Bednáriková.
Slovenskí daňoví rezidenti by podľa nej mali už pred podpisom zmluvy vedieť, aké povinnosti im môžu vzniknúť nielen doma, ale aj v štáte, kde sa nehnuteľnosť nachádza. „Slovenský daňový rezident zdaňuje podľa zákona o dani z príjmov spravidla svoje celosvetové príjmy. Pri príjmoch z nehnuteľností v zahraničí však zohrávajú významnú úlohu príslušné zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia,“ vysvetľuje.
Spresňuje, že primárne právo na zdanenie príjmov súvisiacich s nehnuteľnosťami má štát, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. V tomto štáte zdaňuje slovenský daňový rezident príjmy podľa tamojšej legislatívy. Bežne sa musí v danej krajine zaregistrovať na daňovom úrade a podať tam daňové priznanie.
To však neznamená, že voči domovine už žiadne povinnosti nemá. „Ako slovenský daňový rezident musí príjmy zo zahraničia uviesť aj v slovenskom daňovom priznaní, pričom prípadné dvojité zdanenie sa vylučuje metódou upravenou v príslušnej medzinárodnej zmluve o zamedzení dvojitého zdanenia,“ upozorňuje daňová poradkyňa.
Podľa Bednárikovej neexistuje univerzálny postup, ktorý by platil pre všetky krajiny. Každý štát má vlastnú legislatívu, miestne dane aj registračné povinnosti.
„V praxi je každý prípad potrebné posúdiť individuálne. Rozhodujúce je, kde sa nehnuteľnosť nachádza, akým spôsobom bude využívaná, ako aj to, či ide o slovenského daňového rezidenta a aké ustanovenia obsahuje zmluva o zamedzení dvojitého zdanenia s konkrétnym štátom,“ dodáva.
Rozdiely medzi jednotlivými krajinami môžu byť významné nielen pri prenájme, ale aj pri kúpe alebo neskoršom predaji nehnuteľnosti. Práve preto odporúča, aby si záujemcovia ešte pred investíciou nechali preveriť všetky daňové súvislosti.
„Investícia do nehnuteľnosti v zahraničí môže byť zaujímavou príležitosťou. Aby však nepriniesla nečakané komplikácie, je vhodné venovať rovnakú pozornosť daňovým otázkam ako kúpe,“ uzatvára poradkyňa.
Pokiaľ ide o Egypt, osobitnú pozornosť je vhodné venovať procesu registrácie vlastníctva, ktorý môže byť administratívne náročnejší ako vo väčšine európskych krajín.
Pre slovenských investorov tak slnečná krajina, známa najmä vďaka pyramídam a obľúbenému moru, predstavuje zaujímavú kombináciu relatívne nízkych vstupných cien, priaznivého potenciálu výnosov z turistického prenájmu a dlhodobého rozvoja rekreačných oblastí.
Úspech investície však vo veľkej miere závisí od starostlivého výberu lokality, dôkladného právneho preverenia celej transakcie a realistického posúdenia očakávaných výnosov aj súvisiacich rizík.