Nehnuteľnosti v Európe – praská bublina

Odpoveď hľadajme v dátach Eurostatu. Cenový boom z prelomu milénia nasledovala takmer dekáda stagnácie. Okolo roku 2015 začali ceny bývania rásť a koncom roka 2022 boli o polovicu vyššie, ako v roku 2010.

Tento boom nebol rovnomerne rozložený. Estónske či maďarské nehnuteľnosti narástli takmer trojnásobne, naopak veľmi slabý rast zažilo Španielsko, či Fínsko a taliansky trh dokonca klesol. Vlastníkom na Slovensku narástli ceny o 87 percent.  Jedná sa však o ceny v domácej mene, preto zahraničný pozorovateľ by mal brať do úvahy aj zmenu kurzu (týka sa to najmä Maďarska).

Vnímavý čitateľ si isto všimol rozpor s tým, že hoci väčšina štátov narástla cez 70 percent, celkový rast v EÚ bol nižší. Je to dané tým, že hodnota za EÚ je vážená veľkosťou krajín. Taliansko, Španielsko, Rumunsko a Francúzsko so svojim nízkym rastom cien tvoria až 40% váhy. Pri uvažovaní nad systémovým efektom prasknutia bublín treba preto mať na pamäti aj veľkosti jednotlivých trhov.

Tretí kvartál minulého roka bol pre mnoho krajín bodom zlomu na realitnom trhu. Porovnali sme ho s najčerstvejšími dátami z druhého kvartálu 2023. Kým ceny naďalej rastú v Pobaltí, Chorvátsku, či Portugalsku, behom sledovaných 9 mesiacov vidíme aj výrazné poklesy. Slovensko je s -4 percentami na tom zatiaľ podobne ako Česko, či severské štáty, výrazný pokles maličkého Luxemburska nikoho nevzruší. No -9 percent v Nemecku je už väčší ekonomický kaliber.

Pokles je v krajine už bolestivo cítiť, hoci trvá zatiaľ pomerne krátko. Kým v rokoch 2021 a 2022 sa kvartálne začínalo stavať okolo 6 miliónov budov, v polovici roka 2023 to bolo len necelé tri milióny za kvartál. Kvartálna hodnota realitných transakcií je najnižšia od roku 2012. Viacerí nemeckí developeri sa stali insolventnými, rekordmanom je zatiaľ spoločnosť Gerch s projektami za 4 miliardy eur. Nemecká realitná mizéria výrazne prispela k tomu, že hypotekárny trh v EÚ zaznamená v roku 2023 najhorší rast za dekádu, keď pridá len 1,5 percenta oproti minulému roku.

Je ešte priskoro hľadať kolaps na realitnom trhu. Takmer vo všetkých štátoch je pokles prinajhoršom len decentný. No ako napotvoru, najväčší problém sa aktuálne varí v najväčšej ekonomike Európy.