Trojročná fixácia fičí. Nemusí však byť najbezpečnejšia
Trojročná fixácia patrí medzi najviditeľnejšie ponuky bánk a klienti po nej siahajú aj preto, že pri nej často ponúkajú atraktívnejšie úroky.
Presný aktuálny podiel klientov s trojročným fixom však z verejných štatistík Národnej banky Slovenska vyčítať nemožno. V júli bola priemerná sadzba úverov na bývanie s fixáciou od jedného do piatich rokov 3,69 percenta.
To, čo je dnes populárne alebo na prvý pohľad lacnejšie, však nemusí byť podľa oslovených odborníkov najbezpečnejšou voľbou.
Finančný analytik Matej Dobiš z Finančného kompasu odporúča myslieť najmä na to, koľkokrát bude dlžník počas splácania úveru podmienky nanovo riešiť. „Rozhodne je pre každého bezpečnejšie poznať svoje výdavky na čo najdlhšie obdobie dopredu, preto odporúčame obzerať sa po čo najdlhších fixáciách,“ hovorí pre Štandard.
Pri 30-ročnej hypotéke a trojročnom fixe bude klient podľa jeho prepočtu úrok prehodnocovať ešte deväťkrát, pri 10-ročnej fixácii iba dvakrát. Častejšie refixácie zvyšujú riziko, že aspoň raz trafí obdobie vysokých sadzieb.
Trojročný fix preto Dobiš nepovažuje automaticky za najrozumnejší kompromis. „Týmto smerom by som sa uberal iba vtedy, ak by drahšia splátka výrazne zaťažovala bežné fungovanie rozpočtu jednotlivca, prípadne domácnosti,“ radí.
Inak sa naň pozerá Eva Šablová, riaditeľka pre úvery vo FinGO.sk. „Áno, trojročná fixácia môže byť v súčasnej neistej situácii rozumným kompromisom,“ hovorí pre Štandard s dôvetkom, že jednoznačne najlepšia dĺžka neexistuje. Dlhšiu fixáciu odporúča najmä ľuďom, ktorí chcú mať istotu výšky splátky.
Päť rokov môže byť poistkou proti ďalšiemu šoku
Podobne sa na súčasný trh pozerá aj Slovenská sporiteľňa. O hypotekárnych úrokoch totiž nerozhodujú iba základné sadzby ECB, ale aj trhové sadzby, od ktorých sa odvíja cena peňazí pre banky.
Hypotekárne úroky podľa nej úzko kopírujú trojročné a päťročné eurové úrokové swapy IRS. Zjednodušene ukazujú, za aký úrok si môže banka „zamknúť“ cenu peňazí na niekoľko rokov dopredu, a napovedajú tak, kam sa môžu posúvať hypotéky.
Trojročné aj päťročné IRS sú v súčasnosti nad úrovňou 3,4 percenta. Slovenská sporiteľňa ich rast spája najmä s energetickou infláciou a neistotou vyvolanou vojnou v Iráne.
Práve malý rozdiel medzi trojročnými a päťročnými trhovými sadzbami mení úvahy o dĺžke fixácie. „Päťročná fixácia preto môže byť výhodnejšia, keďže rozdiel v úrokovej sadzbe nemusí byť veľmi výrazný, pričom poskytuje väčšiu ochranu v prípade ďalších neočakávaných šokov v ekonomike,“ konštatuje pre Štandard hovorkyňa Marta Cesnaková.
Hypotéky pod tri percentá? Analytici sú skeptickí
Argumentom pre krátku fixáciu býva očakávanie, že o jeden až tri roky si klient zafixuje hypotéku za výrazne nižší úrok. Tento scenár však oslovení odborníci nepovažujú za veľmi pravdepodobný.
Slovenská sporiteľňa očakáva obmedzený priestor na zlacňovanie a priemerné hypotekárne sadzby smerom k štyrom percentám. Národná banka už v júni upozorňovala, že dovtedajší pokles sadzieb sa zastavil.
Odborníci nepredpokladajú ani výraznejší návrat pod tri percentá. „Ak nenastane určitý dezinflačný alebo dokonca deflačný obrat, neočakávame pokles úrokových sadzieb na takú nízku úroveň,“ dodáva Cesnaková. Trhy podľa nej počítajú s turbulentnejším vývojom a možným ďalším zvyšovaním sadzieb ECB.
Dobiš je podobne skeptický. „Priestor na dramatické znižovanie sadzieb je nateraz vyčerpaný. Trh jasne signalizuje koniec obdobia ‚lacných peňazí‘ a hypotéky s úrokom okolo jedného percenta sa v najbližších 12 až 24 mesiacoch takmer s istotou nevrátia,“ myslí si.
Zhoduje sa s ním aj Šablová. „Do budúceho roka vstúpime pravdepodobne s vyššími sadzbami, ako máme dnes,“ predpokladá. Pri upokojení situácie na Blízkom východe a poklese cien energií pripúšťa opätovné znižovanie, tento scenár však zatiaľ považuje za menej pravdepodobný.
Prvú ponuku banky netreba automaticky prijať
Dĺžka fixácie nie je jediným rozhodnutím pri refixácii. Dobiš upozorňuje, že vlastná banka nemusí prísť hneď s najvýhodnejšou ponukou.
Odporúča vypýtať si konkurenčnú ponuku a vrátiť sa s ňou do súčasnej banky. „Retenčné oddelenie v spolupráci so zamestnancami banky často novú ponuku dorovná, vďaka čomu dokážete ušetriť peniaze aj vybavovačky na úradoch,“ vysvetľuje.
Podobne radí Šablová. Refinančnú hypotéku možno podľa nej v niektorej banke schváliť už šesť až 12 mesiacov pred výročím fixácie. „Tým si klient garantuje nový úrok, no do posledného dňa využíva pôvodnú nižšiu sadzbu a neplatí poplatok za predčasné splatenie,“ radí.
Pri porovnávaní treba okrem úroku sledovať RPMN, teda celkové ročné náklady úveru. Pri zmene banky môžu pribudnúť náklady na znalecký posudok, kataster, bankový účet či poistenie. Pred definitívnym rozhodnutím treba pamätať aj na hypotekárnu pomoc.
Dlžníkom, ktorým po refixácii výrazne stúpla splátka, môže banka vrátiť časť rozdielu. Do schémy sa zapojili Slovenská sporiteľňa, VÚB, Tatra banka, ČSOB, UniCredit Bank a mBank. Oprávnenému klientovi uhradia 75 percent z nárastu splátky, najviac 150 eur mesačne.
Aké kritériá musí spĺňať? Úver musel začať splácať pred 1. januárom 2024 a splátka mu musí vzrásť pri prvej zmene fixácie po 31. júli 2025. Priemerný mesačný príjem dlžníka a spoludlžníka za rok 2024 nesmie prekročiť 2 438,40 eura na osobu a nehnuteľnosť musí slúžiť na vlastné trvalé bývanie.
Pomoc sa poskytuje do ďalšej zmeny fixácie, najneskôr do 30. novembra 2027. Noví žiadatelia o ňu musia požiadať banku.
Práve preto nemusí byť hypotéka s najnižším úrokom automaticky najlacnejšia. A ani kratšia fixácia nemusí byť výhodnejšia iba preto, že dnes ponúka o niekoľko desatín nižšiu sadzbu.
