Kolaudácie bytov v závere vlaňajška lámali rekordy. Ako to ovplyvní ich ceny?

Komplexnejšie údaje priniesol v marci Štatistický úrad Slovenskej republiky. Len v poslednom štvrťroku pribudlo 6 870 bytov, čo predstavovalo najvyšší počet dokončených bytov v sledovanom období od roku 2012. "Pokiaľ ide o ich počet, výsledok zo štvrtého kvartála 2023 sotva možno považovať za‚ senzačný‘," hovorí pre Štandard analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.

Číslo je totiž len nepatrne vyššie, ako bolo v poslednom kvartáli 2020, keď sa dokončilo 6 810 bytov. "Ak si vezmeme aj počet dokončených bytov za celý minulý rok, nevidno v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi žiadnu anomáliu. Toto číslo bolo napríklad nižšie ako v roku 2020 a veľmi podobné ako v roku 2021," vysvetľuje analytik.

Na fakt, že sa síce dokončil veľký počet novopostavených bytov, ale začiatok novej výstavby tých ďalších je v útlme, upozorňuje realitná maklérka FinGO recloud Klára Holicová. "Preto neočakávam, že by tento rok pribudol výraznejší počet nových bytov," dopĺňa.

Spolu sa vlani dostavalo celkovo 20 891 bytov. "Z dlhodobého hľadiska bola aktuálna výstavba dynamickejšia ako pred pandémiou, počty dokončených bytov o pätinu prevyšovali predpandemický priemer," dodali štatistici s tým, že situácia v jednotlivých krajoch bola veľmi rozkolísaná.

Celkovo malo medziročný prírastok bytov päť slovenských regiónov. "V Trnavskom a Žilinskom kraji počet kolaudácií veľmi mierne poklesol, v Košickom sa o štvrtinu prepadol," vyplýva zo štatistík, pričom všetky regióny s výnimkou bratislavského, košického a trenčianskeho kolaudovali výrazne viac bytov ako v posledných troch mesiacoch v rokoch pred pandémiou.

Jednoznačnejší vývoj vidíme pri začatej výstavbe

Vlaňajšiu bytovú výstavbu okrem vyššieho počtu dokončených bytov charakterizovali aj klesajúca rozostavanosť a pomalší rozbeh novej výstavby. "V poslednom štvrťroku sa začala výstavba 5 521 bytov, čo bolo o 12,6 percenta viac ako v posledných troch mesiacoch roka 2022," uvádza úrad, čo však bolo stále menej v porovnaní s predpandemickým obdobím.

V minulom roku sa totiž začalo stavať len 18-tisíc nových bytov. "Na nepriaznivej situácii nič nezmenil ani posledný kvartál, keď sme videli za posledné dva roky druhé najvyššie číslo," dodáva Kubrický. Obdobie podľa neho naznačuje pozitívny trend. "Rozhodne sa tento ani budúci rok nedostaneme na číslo začatých bytov v roku 2021, a to 24 497," predpokladá s tým, že v roku 2024 bude počet začatých bytov atakovať hranicu 20-tisíc.

Po výraznom rozmachu výstavby bytov, ktorý podľa analytikov nastal už po skončení protipandemických opatrení, je tu citeľné spomalenie. "Opakovane sme v rokoch 2021 a 2022 konštatovali, že objem rozostavaných bytov je rekordný," hovorí pre Štandard expert Národnej banky Slovenska Roman Vrbovský.

Dodáva, že sprísnenie menovej politiky a spolu s ním ochladenie na realitnom trhu, ktoré nasledovali, spôsobili viditeľný pokles nových vydaných stavebných povolení a začatých stavieb. "Vo výsledku teraz pozorujeme, že sa na trh dostávajú spomínané rozostavané byty a cenu pomáhajú stláčať smerom nadol," vysvetľuje. Pravdepodobne však pôjde len o dočasný stav.

Aj Vrbovský reflektuje fakt, že sa začína stavať omnoho menej, čo bude, naopak, s odstupom času vytvárať tlak na rast cien. "Je pravda, že vo štvrtom kvartáli sa tento trend čiastočne zmiernil, ešte je však priskoro na to, aby sme hovorili, že sa definitívne otočil," dodáva s dôvetkom, že počas celého roku 2023 v rámci ich údajov pozorovali postupný pokles ponuky, ktorý vyvrcholil práve v poslednom štvrťroku.

"Považujeme to za jeden z hlavných dôvodov, prečo v poslednom štvrťroku prišlo k viditeľnému spomaleniu poklesu cien. Opätovné zvýšenie ponuky preto môže tento vývoj zvrátiť," myslí si.

*Výstavba bytov. Ilustračná foto: Jozef Ďurník/TASR*

Stanú sa nehnuteľnosti pre Slovákov dostupnejšie?

Dostupnosť bývania sa výrazne zhoršila po prudkom raste úrokových sadzieb na hypotékach. Odvtedy sa postupne koriguje smerom nadol, keďže ceny klesali a mzdy pomerne rýchlo rástli, pričom vo štvrtom štvrťroku vlaňajška už predbehli aj infláciu. "Aby sme sa však vrátili aspoň na úrovne spred roka 2022, vyžadovalo by si to, aby tento trend ešte nejakú dobu pokračoval," konštatuje Vrbovský.

Dnes je podľa Kubrického bežné hovoriť o vývoji cien nehnuteľností takmer výlučne len v súvislosti s drahými úvermi na bývanie. "Takýto naratív vznikol v roku 2022, keď sadzby v priebehu pár mesiacov vyskočili z jedného na štyri percentá a úverové splátky sa len pre zdraženie peňazí zvýšili o polovicu," dodáva.

Pravdou však je, že zníženia sadzieb by sa Slováci dočkať nemuseli, preto Vrbovský vyzýva na opatrnosť. "Trhy skutočne očakávajú počas roku 2024 uvoľnenie menovej politiky. No je nutné si uvedomiť, že pri rozhodovaní o výške hypotekárnych sadzieb zohrávajú významnú úlohu aj úroky na vládnych dlhopisoch," konštatuje.

Podľa neho je rozpočtový deficit aktuálne veľkou témou, preto o budúcom vývoji panujú obavy. "Vôbec teda nie je jednoznačné, či budú počas tohto roku skutočne klesať úroky na hypotékach," dodáva. Napriek tomu rast príjmov obyvateľstva, skrotená inflácia či predpokladaný pokles úrokových sadzieb v druhom polroku dávajú tušiť, že trh už má to najhoršie za sebou.

Na lepšie časy si ešte počkáme. Podľa Holicovej totiž na Slovensku stále chýba okolo 400-tisíc bytov. "Napriek zvyšujúcemu sa dopytu po nových bytoch tak bývanie zrejme stále nebude také dostupné, ako by sme chceli. Nielen pre nedostatok bytov, ale aj pre vysokú cenu novostavieb a menej dostupné hypotéky," uzatvára maklérka s tým, že bývanie ostáva najmä pre niektoré sociálne vrstvy obyvateľstva nedostupné.