Slovenský realitný trh sa po období prudkého zdražovania postupne mení. Hoci ceny bývania v druhom štvrťroku naďalej rástli, ich dynamika sa spomalila na najnižšiu úroveň od roku 2024. Ešte dôležitejší je však iný trend.
Analytici Národnej banky Slovenska upozorňujú, že trh sa prestáva pohybovať jednotným smerom. Zatiaľ čo v krajských mestách si kupujúci stále musí priplatiť, vo viacerých okresoch mimo hlavných centier sa už začína prejavovať opačný vývoj. Rozdiel medzi mestami a vidiekom sa tak postupne prehlbuje.
Priemerná cena bývania na Slovensku dosiahla v druhom štvrťroku 3 041 eur za štvorcový meter. V porovnaní s prvým kvartálom ide o nárast o 1,2 percenta, teda o 36 eur na štvorák. Medziročné tempo rastu sa zároveň zmiernilo na 9,5 percenta.
Podľa analytikov centrálnej banky zostávajú hlavným zdrojom zdražovania najmä Bratislava, Košice a Trnava, pričom práve príspevok hlavného mesta bol už citeľne slabší než na začiatku roka. Naznačuje to, že aj najväčší slovenský realitný trh sa postupne dostáva do fázy, keď ďalšie výrazné stúpanie cien bude čoraz náročnejšie.
Domy za bytmi zaostávajú
Vývoj na realitnom trhu ukazuje, že záujem kupujúcich sa naďalej sústreďuje najmä na byty. Rodinné domy síce tiež prepisujú cenovky, no podstatne miernejšie.
Priemerná cena bytov sa v druhom štvrťroku zvýšila o 1,6 percenta na 3 430 eur za štvorec. Nahor išli všetky veľkostné kategórie, pričom najvýraznejší skok zaznamenali päť- a viacizbové byty. Aj tu je však vidieť, že trh postupne stráca tempo.
Medziročne ceny bytov vzrástli o 10,2 percenta, čo je menej ako v predchádzajúcich štvrťrokoch. Rodinné domy sa však vyvíjali pokojnejšie. Ich priemerná cena dosiahla 2 163 eur za štvorák, medzištvrťročne vzrástla o 2,1 percenta a medziročne o 3,1 percenta.
Postupne sa mení aj ponuka na trhu. Počet inzerovaných nehnuteľností medziročne prvýkrát od roku 2023 mierne stúpol. Oproti prvému štvrťroku pribudlo ponúk, čo podľa regulátora súvisí aj so sezónnym vývojom.
Centrálna banka zároveň upozorňuje, že celková ponuka sa už približne tri roky drží na podobnej úrovni. Hoci podiel novostavieb mierne klesol, práve ony zostávajú hlavným motorom aktuálneho vývoja. Ceny nových bytov a domov vzrástli o necelé tri percentá, zatiaľ čo staršie nehnuteľnosti išli hore ani nie o jedno percento.
Košice rastú, Prešov po silnom štarte koriguje
Čoraz výraznejšie sa ukazuje, že vývoj cien závisí od regiónu. Kým niektoré kraje evidujú čoraz vyššie a vyššie ceny, v iných už prichádza ochladenie.
Najvýraznejšie je to vidieť na východnom Slovensku. Prešovský kraj po mimoriadne silnom začiatku roka zaznamenal korekciu a podľa údajov NBS tam ceny bývania klesli o viac ako štyri percentá. Mierne stratil aj Banskobystrický (−1,3 percenta).
Neznamená to však, že zlacňovali aj krajské mestá. Analytici upozorňujú, že ceny v Prešove aj Banskej Bystrici smerovali nahor. Nižšie priemerné krajské čísla ovplyvnili predovšetkým okresy Poprad, Zvolen a Brezno.
Úplne opačný obraz ponúka Košický kraj. Ceny tam vzrástli o 4,2 percenta, pričom najväčší podiel na tom mali Košice, najmä mestská časť Košice IV. Podobne na tom boli aj Nitriansky a Trnavský kraj kraj, kde si kupujúci priplatili.
Trh sa rozdeľuje na mestá a vidiek
Práve regionálne rozdiely regulátor sleduje už približne rok. Slovenský realitný trh sa podľa neho čoraz zreteľnejšie rozdeľuje na dve časti. „Vývoj v druhom štvrťroku zároveň potvrdzuje trend, ktorý sledujeme už približne rok: rast cien v krajských mestách sa odchyľuje od zvyšku krajiny,“ uvádzajú analytici.
Kým v krajských mestách cenovky naďalej stúpajú, vidiek zažíva opačný vývoj, ktorý sa už premieta aj do cien rodinných domov. Druhý štvrťrok pritom nebol úplne jednoznačný. Po slabšom apríli prišlo oživenie v máji a júni. Kým byty zdražovali počas celého obdobia, rodinné domy sa výraznejšie pohli nahor až v jeho závere.
Slabší štvrťrok zaznamenala aj Bratislava, ktorú podľa analytikov pred medzištvrťročným poklesom zachránil až silný jún. Naznačujú, že hlavné mesto sa postupne približuje k svojmu cenovému stropu.
Napriek miernemu rastu úrokových sadzieb záujem o hypotéky zatiaľ výraznejšie neoslabuje.
Bratislava ukazuje dva rozdielne príbehy
Podrobnejší pohľad na údaje portálu Nehnuteľnosti.sk potvrdzuje, že rozdiely sa prehlbujú aj v rámci metropoly. Dvoj- a trojizbové byty sa totiž vyvíjajú odlišne.
Mediánová cena dvojizbových bytov v hlavnom meste počas druhého štvrťroka klesla o 3,82 percenta z 249-tisíc na 239 500 eur. Naopak, trojizbové byty zdraželi o tri percentá na 298 700 eur.
„Pokles cien dvojizbových bytov spôsobil tlak prísnych hypotekárnych limitov Národnej banky Slovenska, na ktoré narážajú najmä prvokupujúci bez dostatočného vlastného kapitálu,“ vysvetľuje analytik portálu Michal Pružinský.
Kupujúci väčších bytov sú v inej situácii. Často predávajú svoju pôvodnú nehnuteľnosť, majú viac vlastných zdrojov a zvyšovanie úrokových sadzieb ich preto zasahuje menej. Vývoj cien trojizbových bytov navyše výrazne ovplyvnilo Staré Mesto, kde mediánová cena vyskočila až o osem percent na 429 950 eur.
„Staré Mesto funguje ako špecifický prémiový mikrotrh, kde prevládajú bonitní klienti nakupujúci nehnuteľnosti z vlastných zdrojov ako bezpečný prístav pre svoj kapitál,“ približuje Pružinský.
Prešov naráža na limity hypoték
V Prešove sa vývoj cien rozchádza. Kým dvojizbové byty zdraželi o 5,23 percenta, trojizbové išli dole o necelé štyri percentá na približne 176-tisíc eur. Podľa Pružinského za tým stojí zhoršujúca sa dostupnosť bývania.
Väčšie byty sa dostali nad hranicu, ktorú sú mnohé domácnosti schopné financovať hypotékou. „Časť rodín preto preorientovala svoj dopyt na cenovo dostupnejšie dvojizbové byty, čím vytvorila silný dopytový tlak a vyhnala ich cenu nahor,“ vysvetľuje.
Rozdiel medzi cenou dvoj- a trojizbového bytu sa tak znížil na približne 13-tisíc eur, čo podľa neho nie je z dlhodobého pohľadu udržateľné.
Odlišný vývoj zaznamenal Trenčín, kde ceny dvojizbových bytov vzrástli takmer o sedem percent. Pružinský to pripisuje silnej ekonomike, vysokej zamestnanosti a stále relatívne dostupným cenám. Naopak, nitriansky trh podľa neho stráca dynamiku.