Realitný trh sa láme na dve časti. Vidiek začína zlacňovať a Bratislava už naráža na strop

„Skôr to vnímam ako prirodzené spomalenie po období výrazného rastu. Trh sa stabilizuje a kupujúci sú pri rozhodovaní opatrnejší. Pri kvalitných nehnuteľnostiach v dobrých lokalitách však výraznejší pokles cien neočakávam,“ hovorí pre Štandard Viktor Obtulovič, konateľ spoločnosti Wilusa.

Situáciu hodnotí pre Štandard aj Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. „Reálne poklesy cien rezidenčných nehnuteľností na Slovensku sme nezaznamenali. Výnimku tvoria len zníženia ponukových cien nehnuteľností, keď predávajúci nadstavili nereálne vysoké ceny,“ vysvetľuje.

Domy za bytmi zaostávajú

Vývoj na realitnom trhu ukazuje, že záujem kupujúcich sa naďalej sústreďuje najmä na byty. Rodinné domy síce tiež prepisujú cenovky, no podstatne miernejšie.

Priemerná cena bytov sa v druhom štvrťroku zvýšila o 1,6 percenta na 3 430 eur za štvorec. Nahor išli všetky veľkostné kategórie, pričom najvýraznejší skok zaznamenali päť- a viacizbové byty. Aj tu je však vidieť, že trh postupne stráca tempo.

Medziročne ceny bytov vzrástli o 10,2 percenta, čo je menej ako v predchádzajúcich štvrťrokoch. Rodinné domy sa však vyvíjali pokojnejšie. Ich priemerná cena dosiahla 2 163 eur za štvorák, medzištvrťročne vzrástla o 2,1 percenta a medziročne o 3,1 percenta.

Postupne sa mení aj ponuka na trhu. Počet inzerovaných nehnuteľností medziročne prvýkrát od roku 2023 mierne stúpol. Oproti prvému štvrťroku pribudlo ponúk, čo podľa regulátora súvisí aj so sezónnym vývojom.

Centrálna banka zároveň upozorňuje, že celková ponuka sa už približne tri roky drží na podobnej úrovni. Hoci podiel novostavieb mierne klesol, práve ony zostávajú hlavným motorom aktuálneho vývoja. Ceny nových bytov a domov vzrástli o necelé tri percentá, zatiaľ čo staršie nehnuteľnosti išli hore ani nie o jedno percento.

Košice rastú, Prešov po silnom štarte koriguje

Čoraz výraznejšie sa ukazuje, že vývoj cien závisí od regiónu. Kým niektoré kraje evidujú čoraz vyššie a vyššie ceny, v iných už prichádza ochladenie.

Najvýraznejšie je to vidieť na východnom Slovensku. Prešovský kraj po mimoriadne silnom začiatku roka zaznamenal korekciu a podľa údajov NBS tam ceny bývania klesli o viac ako štyri percentá. Mierne stratil aj Banskobystrický (−1,3 percenta).

Neznamená to však, že zlacňovali aj krajské mestá. Analytici upozorňujú, že ceny v Prešove aj Banskej Bystrici smerovali nahor. Nižšie priemerné krajské čísla ovplyvnili predovšetkým okresy Poprad, Zvolen a Brezno.

Úplne opačný obraz ponúka Košický kraj. Ceny tam vzrástli o 4,2 percenta, pričom najväčší podiel na tom mali Košice, najmä mestská časť Košice IV. Podobne na tom boli aj Nitriansky a Trnavský kraj, kde si kupujúci priplatili.

V krajských mestách je spravidla viac príležitostí vo všetkých smeroch. „Nedá sa však paušálne povedať, že sa cenový rozdiel medzi väčšími mestami a vidiekom bude ďalej prehlbovať,“ vysvetľuje pre Štandard analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.

Vždy sa podľa neho treba pozerať na konkrétnu lokalitu, aktuálnu cenovú úroveň a na to, či tam v predchádzajúcom období neprišlo k prehnanému rastu cien. „Po takomto vývoji sa zdražovanie často zastaví alebo príde pokles cien,“ dodáva s tým, že na vidieku v regiónoch s vysokou nezamestnanosťou, slabou dopravnou dostupnosťou a úbytkom obyvateľov sa môže o ďalšom zdražovaní hovoriť len veľmi opatrne.

Trh sa rozdeľuje na mestá a vidiek

Práve regionálne rozdiely regulátor sleduje už približne rok. Slovenský realitný trh sa podľa neho čoraz zreteľnejšie rozdeľuje na dve časti. „Vývoj v druhom štvrťroku zároveň potvrdzuje trend, ktorý sledujeme už približne rok: rast cien v krajských mestách sa odchyľuje od zvyšku krajiny,“ uvádzajú analytici.

Kým v krajských mestách cenovky naďalej stúpajú, vidiek zažíva opačný vývoj, ktorý sa už premieta aj do cien rodinných domov. Druhý štvrťrok pritom nebol úplne jednoznačný. Po slabšom apríli prišlo oživenie v máji a júni. Kým byty zdražovali počas celého obdobia, rodinné domy sa výraznejšie pohli nahor až v jeho závere.

„Predpokladám, že cenové rozdiely sa budú naďalej zväčšovať, a to predovšetkým medzi mestskými aglomeráciami a vidiekom, odkiaľ ľudia odchádzajú a zároveň tieto lokality nie sú zaujímavé ani na sekundárne bývanie,“ konštatuje pre Štandard Palenčár.

Slabší štvrťrok zaznamenala aj Bratislava, ktorú podľa analytikov pred medzištvrťročným poklesom zachránil až silný jún. Naznačujú, že hlavné mesto sa postupne približuje k svojmu cenovému stropu.

Napriek miernemu rastu úrokových sadzieb záujem o hypotéky zatiaľ výraznejšie neoslabuje.

Bratislava ukazuje dva rozdielne príbehy

Podrobnejší pohľad na údaje portálu Nehnuteľnosti.sk potvrdzuje, že rozdiely sa prehlbujú aj v rámci metropoly. Dvoj- a trojizbové byty sa totiž vyvíjajú odlišne.

Mediánová cena dvojizbových bytov v hlavnom meste počas druhého štvrťroka klesla o 3,82 percenta z 249-tisíc na 239 500 eur. Naopak, trojizbové byty zdraželi o tri percentá na 298 700 eur.

„Pokles cien dvojizbových bytov spôsobil tlak prísnych hypotekárnych limitov Národnej banky Slovenska, na ktoré narážajú najmä prvokupujúci bez dostatočného vlastného kapitálu,“ vysvetľuje analytik portálu Michal Pružinský.

Kupujúci väčších bytov sú v inej situácii. Často predávajú svoju pôvodnú nehnuteľnosť, majú viac vlastných zdrojov a zvyšovanie úrokových sadzieb ich preto zasahuje menej. Vývoj cien trojizbových bytov navyše výrazne ovplyvnilo Staré Mesto, kde mediánová cena vyskočila až o osem percent na 429 950 eur.

„Staré Mesto funguje ako špecifický prémiový mikrotrh, kde prevládajú bonitní klienti nakupujúci nehnuteľnosti z vlastných zdrojov ako bezpečný prístav pre svoj kapitál,“ približuje Pružinský.

Prešov naráža na limity hypoték

V Prešove sa vývoj cien rozchádza. Kým dvojizbové byty zdraželi o 5,23 percenta, trojizbové išli dole o necelé štyri percentá na približne 176-tisíc eur. Podľa Pružinského za tým stojí zhoršujúca sa dostupnosť bývania.

Väčšie byty sa dostali nad hranicu, ktorú sú mnohé domácnosti schopné financovať hypotékou. „Časť rodín preto preorientovala svoj dopyt na cenovo dostupnejšie dvojizbové byty, čím vytvorila silný dopytový tlak a vyhnala ich cenu nahor,“ vysvetľuje.

Rozdiel medzi cenou dvoj- a trojizbového bytu sa tak znížil na približne 13-tisíc eur, čo podľa neho nie je z dlhodobého pohľadu udržateľné.

Vo všeobecnosti zostanú cenovo najodolnejšie zrejme menšie byty. Dôležité je tiež pozerať sa na rozdiel v cenách medzi staršími a novšími bytmi v tej ktorej lokalite. „Priestor na rýchlejší rast môžu mať staršie byty najmä tam, kde sú výrazne lacnejšie ako novšie. Naopak, v mestách, kde je rozdiel medzi cenami oboch segmentov malý, sa môže opäť zväčšovať,“ myslí si Kubrický.

Rovnaký princíp platí podľa neho aj pri dvojizbových a trojizbových bytoch. „Tam, kde je rozdiel v cene za štvorcový meter malý, sa môže prehlbovať. Tam, kde je už dnes veľký, sa môžu ceny oboch typov bytov postupne približovať,“ dodáva analytik Realitnej únie SR.

Odlišný vývoj oproti tretiemu najväčšiemu slovenskému mestu zaznamenal Trenčín, kde ceny dvojizbových bytov vzrástli takmer o sedem percent. Pružinský to pripisuje silnej ekonomike, vysokej zamestnanosti a stále relatívne dostupným cenám. Naopak, nitriansky trh podľa neho stráca dynamiku.

Zdá sa, že trh prechádza na novú trajektóriu, a to z dvojciferného medziročného rastu cien k jednocifernému. „Očakávané zvyšovanie úrokových sadzieb na hypotéky a slabšia finančná situácia domácností pri chradnúcej ekonomike naznačujú, že rast cien nehnuteľností bude ďalej poľavovať,“ predikuje Kubrický.