Najnovšie údaje Eurostatu ukazujú, že mladí ľudia na Slovensku odchádzajú z rodičovskej domácnosti v priemere až vo veku 30,9 roka. Neskôr sa v Európskej únii osamostatňujú už iba Chorváti. Priemer v Európskej únii je pritom 26,2 roka, Nemci odchádzajú od rodičov pred dovŕšením 24 rokov.
Nie je to iba následok posledného zdražovania nehnuteľností. Staršie štatistiky potvrdzujú, že Slovensko patrí medzi krajiny s neskorým osamostatňovaním sa dlhodobo. Už v roku 2015 odchádzali mladí Slováci z rodičovského domu v priemere v rovnakom veku ako dnes.
Eurostat zároveň upozorňuje, že rozhodovanie o odchode od rodičov neovplyvňujú iba ceny bývania. Úlohu zohráva partnerský život, situácia na trhu práce, životné náklady či kultúrne zvyklosti.
Jedným z vysvetlení slovenského extrému môže byť aj silná preferencia vlastníctva. Ak mladý človek nepovažuje nájom za dlhodobé riešenie, zostať o niekoľko rokov dlhšie u rodičov a vytvárať si úspory na vlastnú nehnuteľnosť môže byť logickou cestou.
Lenže kým sporí alebo investuje, cenovka na nehnuteľnosti, na ktorú si odkladá, môže ďalej stúpať.
Na hypotéku nestačí iba dobrý plat
Debata o dostupnosti bývania sa často sústreďuje na úrokové sadzby a výšku mesačnej splátky. Pre človeka, ktorý kupuje prvú nehnuteľnosť, však môže byť ešte väčšou prekážkou suma, ktorú potrebuje skôr, než mu banka vôbec požičia.
Súčasné pravidlá Národnej banky Slovenska stanovujú, že štandardne môže úver predstavovať najviac 80 percent hodnoty nehnuteľnosti. Pri byte za 200-tisíc eur to znamená 40-tisíc eur vlastných zdrojov. Časť hypoték síce banky môžu poskytnúť až do 90 percent hodnoty nehnuteľnosti, ani vtedy však kupujúci neprichádza s prázdnymi rukami.
K tomu treba pripočítať zariadenie, prípadnú rekonštrukciu a finančnú rezervu. Človek tak môže zarábať dosť na zvládnutie mesačnej splátky a napriek tomu sa k potrebnej hypotéke nedostane, pretože mu chýba vstupný kapitál.
Nejde pritom iba o tvrdenie finančných sprostredkovateľov. Regulátor označuje počiatočný kapitál za najväčšiu prekážku pri kúpe nehnuteľnosti mladými ľuďmi. Prieskum Simplea zároveň ukazuje, že hoci väčšina Slovákov sporí alebo investuje, značná časť si dokáže odkladať iba relatívne malé sumy. Vytvoriť z nich desiatky tisíc eur preto môže trvať roky.
Centrálna banka začiatkom augusta konštatovala, že ceny nehnuteľností pokračovali v raste aj v druhom štvrťroku. Tempo síce bolo najpomalšie za viac než dva roky, k plošnému zlacňovaniu však nedošlo. Vývoj je navyše čoraz rozdielnejší podľa regiónov – kým krajské mestá priemernú cenu stále tlačia nahor, na vidieku sa už miestami črtá opačný trend.
NBS chce mladým otvoriť dvere
Centrálna banka preto navrhuje zmeniť pravidlá tak, aby pri hypotékach rozlišovali medzi mladým človekom kupujúcim prvé bývanie a ľuďmi, ktorí už viacero nehnuteľností vlastnia.
Prvokupujúcim do 35 rokov, ktorí nevlastnia rezidenčnú nehnuteľnosť, chce umožniť financovať hypotékou až 90 percent hodnoty prvého bývania. Namiesto pätiny ceny nehnuteľnosti by tak potrebovali z vlastného vrecka pokryť približne desatinu.
Na druhej strane chce centrálna banka sprísniť podmienky pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti, kde má maximálne LTV klesnúť na 70 percent. Nové pravidlá sa navrhujú s účinnosťou od januára 2027.
Za zmenou nie je iba snaha uľahčiť mladým cestu k prvému bytu. Regulátor vo svojej májovej Správe o finančnej stabilite upozorňuje, že investičný dopyt prispieva k rastu cien a zhoršuje dostupnosť prvého bývania. Význam tohto fenoménu ukazuje aj fakt, že vlani viac ako polovicu bytov a domov kúpili ľudia, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili.
Nové pravidlá tak predstavujú pomerne zásadný posun. Rovnaké podmienky už nemajú platiť pre človeka kupujúceho prvý byt na život a investora rozširujúceho svoje portfólio.
Ani vyššia hypotéka však problém úplne nevyrieši. Znamená aj vyšší dlh a mesačnú splátku, pričom 90-percentné financovanie nebude automatickým nárokom. Banka bude naďalej posudzovať príjem klienta, jeho zadlženosť a schopnosť splácať.
O prvom byte môžu rozhodnúť rodičia
Čím vyšší kapitál mladý človek potrebuje ešte pred hypotékou, tým väčšiu úlohu môže zohrávať rodina. Pri vytváraní prvých úspor môžu podľa finančných poradcov pomôcť rodičia či starí rodičia. Práve tu sa však otvára oveľa širší problém než dostupnosť hypoték.
Medzi dvoma mladými ľuďmi s porovnateľným príjmom môže byť pri štarte do života zásadný rozdiel. Jeden dostane od rodičov časť peňazí potrebných na kúpu alebo inú majetkovú pomoc. Druhý musí celý vstupný kapitál vytvoriť z vlastného príjmu.
Aj európske dáta naznačujú, aký silný je na Slovensku model spoločného bývania viacerých generácií. Slovensko patrí spolu s Chorvátskom či Poľskom medzi krajiny s najvyšším podielom mladých dospelých žijúcich s rodičmi alebo ekonomicky previazaných s rodičovskou domácnosťou.
Eurostat zároveň poukazuje na zvláštnosť tejto skupiny krajín – medzi mladými zostávajúcimi v rodičovskej domácnosti je veľká časť ľudí, ktorí už pracujú na plný úväzok. Problém tak nemožno zúžiť iba na nezamestnanosť či chýbajúci príjem. Ani práca automaticky neznamená, že mladý človek dokáže rodičovský dom opustiť a kúpiť si vlastné bývanie.
Slováci sa teda sna o vlastnom byte nevzdávajú. Mení sa však cesta, ktorá k nemu vedie. Otázkou už nie je iba to, či mladý človek dokáže tri desaťročia splácať hypotéku, ale či vôbec dokáže zhromaždiť peniaze potrebné na získanie hypotéky.
A práve tu sa môže čoraz výraznejšie deliť generácia mladých Slovákov – na tých, ktorým cestu k prvým vlastným dverám skráti rodinný majetok, a tých, ktorí si k nim budú musieť našetriť sami.
