Slovenský realitný trh naráža na problém, ktorý sa nedá vyriešiť lacnejšou hypotékou

Mohlo by sa teda zdať, že slovenský realitný trh pomaly hľadá rovnováhu. Druhá štatistika, ktorú štatistický úrad zverejnil vo štvrtok ráno, však ukazuje, prečo môže byť cesta k nej podstatne komplikovanejšia.

Byty zdražujú, ale stavať sa takmer prestalo

Kým pondelkové čísla hovorili o tom, koľko kupujúci za bývanie platia, štvrtkové ukazujú, koľko nového bývania na trh prichádza. A práve tu je problém oveľa viditeľnejší.

V druhom štvrťroku sa na Slovensku dokončilo iba 2 368 bytov. Medziročne ich počet klesol o viac ako tretinu a oproti priemeru rovnakého obdobia za predchádzajúcich desať rokov ich bolo o vyše 40 percent menej. „Počet bytových kolaudácií bol najnižší spomedzi druhých štvrťrokov od roku 2000,“ upozorňujú štatistici.

Útlm pritom nie je koncentrovaný iba do jednej časti krajiny. Dokončených bytov medziročne ubudlo v siedmich z ôsmich krajov. V Trenčianskom a Prešovskom kraji bol prepad vyšší ako 50 percent. Výnimkou bol Banskobystrický kraj, kde počet skolaudovaných bytov vzrástol o pätinu.

Ešte dôležitejšie ako počet dokončených bytov je však to, čo sa deje na začiatku stavebného procesu. V druhom štvrťroku sa začalo stavať necelých 2,4 tisíca bytov, medziročne o vyše 40 percent menej. V porovnaní s desaťročným priemerom ich bolo o polovicu menej. Aj v tomto prípade išlo o najslabší druhý štvrťrok od roku 2000.

To už nie je iba informácia o dnešnom stave stavebníctva. Nízky počet rozbehnutých projektov naznačuje, koľko bytov môže prísť na trh o rok či dva.

Dnešný prepad môže byť problémom o niekoľko rokov

„Najnovšie údaje o bytovej výstavbe ukazujú, že problémom slovenského trhu s bývaním nie je len vývoj cien, ale najmä to, ako málo nového bývania pribúda na strane ponuky,“ hodnotí čísla makroekonomický analytik Slovenskej sporiteľne Marián Kočiš.

Prepad podľa neho nemožno vysvetliť jedným slabým kvartálom. Za celý prvý polrok sa dokončilo 4 849 bytov, čo bolo medziročne o 29 percent menej a viac ako 40 percent pod dlhodobým priemerom. Výstavba sa začala pri 4 839 bytoch, teda približne o tretinu menej ako pred rokom a takmer o polovicu menej oproti dlhodobému priemeru.

„Práve nízky počet nových projektov je z pohľadu ďalšieho vývoja dôležitým varovným signálom. Ak sa trend výraznejšie nezvráti, slabá výstavba sa premietne do obmedzenej ponuky nového bývania aj v nasledujúcich rokoch,“ upozorňuje Kočiš.

A tu sa obe štatistiky začínajú spájať. Hypotekárny trh sa po útlme spôsobenom prudkým rastom úrokových sadzieb opäť rozhýbal. Kupujúci sa vracajú, financovanie je dostupnejšie než na vrchole úrokového cyklu, no ponuka nových bytov nedokáže reagovať rovnako rýchlo.

„Kombinácia oživeného dopytu a slabej novej ponuky prirodzene vytvára prostredie, v ktorom sa dostupnosť bývania zlepšuje len veľmi ťažko,“ vysvetľuje analytik.

Dvojciferné zdražovanie nemusí vydržať

To však neznamená, že ceny budú automaticky pokračovať v raste tempom posledných štvrťrokov. Prvé náznaky spomalenia už vidieť. Realizačné ceny síce medziročne vzrástli o 13,6 percenta, oproti prvému štvrťroku však iba o 1,4 percenta. Aj štatistický úrad upozornil, že pri nových aj starších nehnuteľnostiach sa medzikvartálne tempo rastu citeľne spomalilo.

„Priestor na pokračovanie dvojciferného rastu sa podľa nás bude zmenšovať, keďže slabší ekonomický rast a drahšie financovanie budú dopyt tlmiť,“ predpokladá Kočiš. Proti výraznejšiemu poklesu cien však bude pôsobiť druhá strana rovnice – nedostatok nových nehnuteľností.

Slovenský problém navyše nevznikol počas posledného roka. Kočiš pripomína zdĺhavé povoľovacie a územnoplánovacie procesy, dostupnosť pozemkov a infraštruktúry, vysoké náklady výstavby či obmedzené kapacity stavebníctva. Zmeny stavebnej legislatívy môžu časť bariér odstrániť, no medzi zmenou zákona a novým bytom pripraveným na nasťahovanie sú roky.

Slovensko ukazuje ešte jeden fenomén: takmer všetci chcú vlastniť

Situáciu komplikuje aj slabý nájomný trh. Vo vlastnej nehnuteľnosti býva podľa Kočiša približne 94 percent populácie, čo Slovensko radí medzi krajiny EÚ s najvyšším podielom vlastníckeho bývania. Pre domácnosti tak často neexistuje dostatočne rozvinutá alternatíva k hypotéke a ku kúpe bytu.

Výsledkom je trh, na ktorom sa stretávajú dve protichodné sily. Slabá ekonomika a stále relatívne drahé financovanie by mali rast cien brzdiť. Nedostatok nových bytov ich však tlačí opačným smerom.

Najnovšie čísla preto hovoria viac než iba to, že bývanie je oproti minulému roku o 13,6 percenta drahšie. Slovensko aktuálne stavia tak málo, že problém s ponukou si môže preniesť aj do rokov, keď budú hypotéky dostupnejšie a dopyt silnejší.

Kým sa výstavba výraznejšie nerozbehne, návrat k lacnému bývaniu bude ťažký – bez ohľadu na to, kde sa pohnú úrokové sadzby.