Štát môže stavať nájomné byty, ale lepšie by bolo, ak by to umožnil súkromným firmám

Rastúce ceny bytov sú jednou z dôležitých tém najbližšieho obdobia. Bývanie patrí medzi základné potreby. Zároveň však byty nie sú prírodným bohatstvom – niekto ich musí postaviť a udržiavať. Právo na bývanie je dobrým príkladom nových ľudských práv, pri ktorých nie je jasné, kto má akú povinnosť pri ich zabezpečení.

Na Slovensku i v blízkych postkomunistických štátoch sme si stabilné bývanie stotožnili s vlastníctvom bytu. V známom prísloví môj dom, môj hrad kladieme silný dôraz na slovo môj. Tento postoj je dôsledkom neštandardného vývoja trhu bývania, poznačeného socialistickou výstavbou a následnou privatizáciou. V štátoch západnej Európy vnímajú nájomné bývanie inak. Na druhej strane, na skúsenosti spred roka 1989 by sa nemalo zabúdať.

Stimulujúce súkromné investície, brzdiace štátne regulácie

V diskusii o sociálnych aspektoch vysokých cien bytov je dôležité oddeliť pojmy byt a bývanie. Pojem byt označuje statok, ktorý je nutný na vytvorenie služby nazývanej bývanie. Vlastníctvo prvého nie je nutne spojené s užívaním druhého. Právo na bývanie nemožno interpretovať ako právo na vlastníctvo bytu.

Správny význam by sme mali vrátiť aj pojmu investícia. Zvlášť v kontexte investičných bytov investovanie často vnímame len ako spôsob uloženia voľných prostriedkov. Je pravda, že byty sú stabilným aktívom a mnohí ich vyhľadávajú ako ochranu majetku pred infláciou. Podstata investovania je ale v tom, že investor nakupuje statky, pomocou ktorých môže niečo vyrábať či poskytovať nejakú službu. V tomto prípade službu bývania.

Ak aj niekto vlastní bytov viac, spravidla býva len v jednom. Tie ostatné neprestávajú existovať a zvyčajne sú k dispozícii iným. Možnosť bývania nie je ohrozená. Vyšší dopyt po bytoch vedie k vyššej cene, no tá je motiváciou na väčšiu výstavbu. A viac bytov znamená viac možností, aby ľudia mohli bývať. Aj keď niektoré byty zostávajú dočasne prázdne, vždy ide o prechodnú záležitosť. Pokiaľ ide o byt, o ktorý je záujem, majiteľ nič nezíska, ak ho nechá neobývaný schátrať.

Problém nastáva, ak sa väčší dopyt nemôže pretaviť do väčšej výstavby. Tí, ktorí volajú po štátnych zásahoch v tejto oblasti, by mohli nasmerovať svoje sily k lepšej regulácii stavebného konania. V rebríčku Svetovej banky, ktorá sleduje náročnosť stavebného konania na celom svete, sa Slovensko umiestnilo na nelichotivom 146. mieste. Z našich susedov je na tom horšie už len Česko (157. pozícia), no dobrú reguláciu nemajú ani Maďari (108.). Na druhej strane, Poľsko na 39. priečke ukazuje, že aj postkomunistické štáty môžu vytvoriť legislatívu priaznivú na výstavbu. Svetová banka hodnotí počet procedúr, dĺžku stavebného konania či jeho náklady.

Úskalia verejného bývania

Vo verejnej debate však vidíme skôr iné výzvy na štátne zásahy. Podľa nich by mal nájomné bývanie poskytovať verejný sektor, či už štát, alebo mestá a dediny. Pritom s verejným pôsobením v tomto sektore máme mnohé negatívne skúsenosti. Obe, verejná výstavba bytov a verejné poskytovanie nájomného bývanie, trpia všetkými neduhmi plánovaného hospodárstva. Koreňom problémov sú chýbajúce ceny a chýbajúca motivácia.

Cenu bytu či výšku nájomného určujú mnohé faktory. Nejde len o štvorcové metre či dispozíciu. Dôležitá je lokalita či štandard postaveného bytu. V neposlednom rade do tvorby ceny vstupujú mäkké faktory a subjektívne vnímanie bytu jednotlivými ľuďmi. Verejný sektor tieto faktory nemá ako premietnuť do administratívne stanovených cien.

Ak nájomné vo verejných bytoch nezodpovedá trhovému, výsledkom budú neobsadené byty alebo – a to je častejšie – previs dopytu. Pri absencii trhovej ceny nastupujú iné kritériá rozdeľovania bytov, ktoré otvárajú dvere korupcii a klientelizmu. Máme s tým skúsenosti. Aj poctivejším politikom sa otvára cesta podporiť konkrétnu skupinu, napríklad mladých či seniorov, a posilniť svoju voličskú základňu.

Dôležitá je i otázka motivácie. Kým súkromný vlastník má veľkú motiváciu udržovať svoj majetok v dobrom stave, úradníci túto motiváciu nemajú. Z cudzieho krv netečie. Pojem vybývané byty sa častejšie spája s verejnými než súkromnými stavbami. Problém sa týka výstavby i údržby.

Neznamená to, že štát nemôže nijako vstupovať do bytovej problematiky. Verejná výstavba a prenájom bytov však nie je dobrou cestou. Ak už má štát do tejto oblasti vstupovať, lepšou cestou je podpora súkromných subjektov, ktoré majú lepšie znalosti a lepšiu motivačnú štruktúru.

Zelené a drahé

Napokon sa ešte vráťme k výstavbe bytov. Tá bude v najbližšom období drahšia, hoci by štát výrazne zlepšil stavebnú reguláciu. Príčinou sú vysoké ceny stavebných materiálov. Zrejme nejde len o krátkodobý efekt vyvolaný pandémiou. Podstatnú rolu hrá zelená transformácia.

Do ceny stavebných materiálov, ktorých výroba je často energeticky veľmi náročná, sa premieta rastúca cena emisných povoleniek. Zvyšujú sa tiež požiadavky na energetický štandard obytných budov, čo vedie k používaniu drahších materiálov a technológií. V diskusii o sociálnych dosahoch zelenej transformácie by nemal chýbať i aspekt dostupnosti bývania.

Regulácia a štátna podpora má iste miesto aj na trhu bývania. Snahy o zlepšenie prístupu štátu v tejto oblasti však nie vždy smerujú k lepšiemu. Iba ak by tým lepším bol opäť socializmus.