Rodine odporúča prepočítať si nielen hypotéku, ale aj náklady na dochádzanie, počet potrebných áut, energie, údržbu domu či dostupnosť školy, škôlky a lekára.
Podobne to vidí starosta Miloslavova Milan Baďanský. Záujemcovi o bývanie odporúča ešte pred kúpou vyskúšať cestu do Bratislavy v dopravnej špičke, preveriť kapacitu miestnej školy a škôlky, verejnú dopravu, možnosti pripojenia domu na vodovod a kanalizáciu či stav komunikácií.
Práve cena nehnuteľností a celková dostupnosť bývania zostávajú podľa geografa Martina Švedu z Prírodovedeckej fakulty Univerzity Komenského hlavným faktorom, ktorý vytláča ľudí z Bratislavy do jej zázemia. Práca z domu môže niektorým domácnostiam bývanie vo vzdialenejšej lokalite uľahčiť, podľa neho však suburbanizáciu zásadne nezmenila.
„Kto sa rozhodne bývať za mestom, musí vo väčšine prípadov počítať s výraznou závislosťou od auta,“ hovorí Šveda pre Štandard. Ešte dlhší čas podľa neho potrvá, kým sa nové predmestia dovybavia službami a infraštruktúrou natoľko, aby ich obyvatelia dokázali väčšinu každodenných potrieb zvládať bez vozidla.
Práve doprava dokáže výrazne zmeniť matematiku bývania. Ak sa domácnosť po presťahovaní nezaobíde bez druhého auta, k palivu pribúdajú náklady na jeho obstaranie, servis, pneumatiky, poistenie či strata hodnoty.
Realitná únia preto upozorňuje, že lokalitu v zázemí mesta treba posudzovať skôr podľa času než podľa kilometrov. Ako príklad uvádza Hviezdoslavov, odkiaľ podľa jej prepočtu cesta autom na Hodžovo námestie v rannej a popoludňajšej špičke trvá približne pol hodiny. Pri každodennom dochádzaní je to asi 21 hodín mesačne.
Škola v obci ešte neznamená miesto pre dieťa
Jedna položka sa v rodinnom rozpočte vyjadruje horšie – čas.
Dieťa môže chodiť do školy v Bratislave, na krúžok v inom meste a rodičia pracovať každý na opačnom konci hlavného mesta. To, že satelit má vlastnú školu alebo škôlku, navyše automaticky neznamená, že sa tam dieťa dostane.
Miloslavov má dnes základnú školu pre 600 a materskú školu pre 280 detí. Od roku 2014 investoval do školských kapacít viac než deväť miliónov eur. Napriek tomu podľa Baďanského od roku 2024 každoročne chýba minimálne jedna trieda na umiestnenie všetkých prvákov s trvalým pobytom.
Časť detí preto umiestňujú v okolitých obciach a dopravu do Kalinkova či bratislavskej Vrakune zabezpečuje obec školskými autobusmi.
Podobnú skúsenosť má Bernolákovo. Počet žiakov jeho základnej školy narástol zo 613 v roku 2017 na približne 1 200 v tomto roku. Obec postupne pristavovala nové priestory, napriek tomu sa dnes dve triedy učia v kultúrnom dome.
Šveda potvrdzuje, že nejde o problém jednej či dvoch obcí. „V zásade možno povedať, že väčšina obcí infraštruktúrou skôr dobieha tempo rezidenčného rozvoja,“ hovorí. Za pozitívne však považuje, že viacerým samosprávam v zázemí Bratislavy sa už podarilo aspoň čiastočne dobudovať chýbajúce kapacity materských a základných škôl.
Veľa závisí od adresy
Rozdiel môže byť dokonca medzi dvoma domami v tej istej obci.
Pôvodná zástavba býva bližšie k škole, obchodu, zastávke či centru obce. Nová štvrť na jej okraji môže znamenať, že rodina nasadne do auta aj pri ceste po rožky.
Bernolákovo je dobrým príkladom staršieho satelitu. Má historické centrum, železničnú stanicu, školy, škôlky, zdravotné stredisko, obchody, poštu, športoviská aj kultúrny dom. „Nový obyvateľ preto neprichádza iba do projektu rodinných domov, ale do obce, ktorá má vlastnú identitu a základnú sieť služieb,“ vysvetľuje Turenič pre Štandard.
Ani tu však nie sú všetky lokality rovnaké. Nové štvrte podľa neho často nemajú vlastnú vybavenosť a služby nerástli všade rovnako rýchlo ako bývanie.
Práve medzi pôvodnou obcou a novou výstavbou vidí podstatný rozdiel aj Šveda. „Najproblematickejšie sú rezidenčné projekty vybudované ‚na zelenej lúke‘, často bez priameho napojenia na existujúcu sídelnú štruktúru. V takýchto lokalitách je každodenný život bez auta prakticky nemožný,“ upozorňuje.
Pri výbere lokality by preto sledoval najmä dostupnosť verejnej dopravy, ideálne železnice, bezpečné pešie spojenie so školou, obchodom či zastávkou a rozsah služieb priamo v obci.
„Osobne by som uprednostnil väčšiu obec alebo menšie mesto s už vybudovanými službami a infraštruktúrou. Oveľa opatrnejší by som bol pri izolovaných rezidenčných satelitoch vybudovaných doslova ‚v kukurici‘, bez prirodzeného napojenia na existujúce sídlo,“ hovorí pre Štandard.
A čo zostane z domu o 10 rokov?
Do rozhodovania vstupuje ešte jedna otázka: hodnota nehnuteľnosti pri budúcom predaji.
Realitná únia pracuje s modelom, v ktorom by bratislavský byt za 365-tisíc eur pri päťpercentnom ročnom raste dosiahol o sedem rokov hodnotu 514-tisíc eur. Pri dome s rovnakou východiskovou cenou a 3,5-percentnom raste by to bolo 464-tisíc, teda o 50-tisíc eur menej. Inštitúcia však upozorňuje, že ide iba o model, nie cenovú prognózu.
Ani zahraničie nedáva jednoduchú odpoveď. OECD zistila, že po pandémii sa v mnohých veľkých mestách cenový rozdiel medzi centrom a perifériou zmenšoval. Práca z domu umožnila časti ľudí bývať ďalej od pracoviska a zvýšila záujem o väčšie bývanie na periférii.
Šveda však nepredpokladá, že by home office bol pri Bratislave hlavným motorom tohto procesu. Za rozhodujúcu považuje cenu a dostupnosť bývania. Rovnako podľa neho ani návrat časti zamestnancov do kancelárií suburbanizáciu zásadne nezvráti.
Aktuálne čísla Národnej banky Slovenska napriek tomu ukazujú, že rozdiel medzi cenovým vývojom bytov a rodinných domov existuje. Jej analytik Roman Vrbovský v auguste vyčíslil, že v druhom štvrťroku boli byty na Slovensku medziročne drahšie o 10,2 percenta. Ceny domov vzrástli iba o 3,1 percenta. Celkový medziročný rast cien bývania sa pritom spomalil na 9,5 percenta.
Rozdiel sa ukazuje aj medzi lokalitami. Rast cien podľa Vrbovského ťahajú najmä krajské mestá, zatiaľ čo na vidieku sa začína črtať opačný trend. Regulátor tento rozdiel pozoruje približne rok a premietol sa aj do slabšieho vývoja cien domov. V Bratislave tak podľa analytika ceny pravdepodobne dosiahli strop a ďalej rastú podobným tempom ako v menších mestách.
Štandard oslovil regulátora s viacerými otázkami k téme. „Národná banka Slovenska v tejto chvíli nedisponuje potrebnými prepočtami a analýzami, ktoré by si téma vyžadovala,“ reagovala inštitúcia.
Jedna rada však platí bez ohľadu na budúci vývoj cien. Starostovia odporúčajú vyskúšať si cestu do práce „počas skutočnej rannej špičky, nie v čase víkendovej obhliadky nehnuteľnosti“. Pretože kým izby a štvorcové metre sú v inzeráte, hodiny strávené za volantom už nie.
