Vstupenka k hypotéke zlacnie
Štandard sa už v minulosti venoval tomu, že mladých kupujúcich čoraz výraznejšie rozdeľuje finančné zázemie rodiny. Riaditeľka FinGO reCloud Róberta Mecková vtedy pre Štandard vysvetľovala, že priemerný vek pri kúpe prvej nehnuteľnosti sa pohybuje okolo 32 rokov.
Výhodu majú ľudia, ktorým dokáže pomôcť rodina. Nemusí pritom zaplatiť celý byt. Často stačí, ak poskytne peniaze na časť ceny, ktorú hypotéka nepokryje, alebo pomôže založením ďalšej nehnuteľnosti.
Práve túto bariéru Národná banka Slovenska zmierňuje. Ani 90-percentná hypotéka však nepomôže človeku, ktorému príjem nestačí na požadovaný úver.
Analytik Finančného kompasu Matej Dobiš popritom upozorňuje na ďalší problém – drahšie financovanie. „Banky síce budú môcť požičať viac, no za vyššiu cenu,“ hovorí pre Štandard.
Podľa neho môže zdražovanie hypoték dostupnosti bývania ublížiť viac, než jej dokáže pomôcť výhodnejšie LTV, teda vyšší pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti.
„Kľúčové pri posudzovaní žiadosti je to, koľko klientovi zostane z príjmu na splátku. Ak vám pre rastúce sadzby zostáva menej, správa o tom, že vám banka dokáže prefinancovať vyššie percento z hodnoty nehnuteľnosti, je v praxi málo užitočná,“ vysvetľuje Dobiš.
O nový boom zrejme nepôjde
Zmena zároveň vyvoláva otázku, či jednoduchší prístup mladých k úverom neprinesie ďalší tlak na ceny. Týkať by sa to mohlo predovšetkým menších bytov, po ktorých prvokupujúci prirodzene siahajú.
Hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický však výrazný nový nápor kupujúcich neočakáva. Pripomína, že 90-percentné hypotéky existujú už dnes, hoci banky ich môžu poskytovať iba v obmedzenom rozsahu.
„Nálada na trhu sa zhoršuje, takže mladých kupujúcich nebude vpred hnať sentiment. Môže sa zvýšiť záujem o menšie byty, keďže mladí ľudia si väčšinou kupujú svoje prvé bývanie,“ hovorí pre Štandard.
Ani podľa Dobiša nejde o zásadný prelom. Ceny nehnuteľností sú podľa neho na maximách a vyšší limit môže jednotlivým klientom pomôcť, z pohľadu celého trhu však očakáva zanedbateľnú zmenu.
Kubrický tak nepovažuje za pravdepodobné, že by mladí novou kúpnou silou výraznejšie vytlačili ceny nahor. „Vyšší úver im síce môže pomôcť pri kúpe nehnuteľnosti, prejaví sa to však na vyššej splátke,“ upozorňuje.
Do rozhodovania navyše vstupuje alternatíva v podobe nájmu. Ceny nájomného podľa Kubrického rastú pomalšie ako ceny bytov, takže pre časť ľudí je momentálne cesta k vlastnému bývaniu menej atraktívna.
Vyšší úver prináša aj vyššie riziko
Deväťdesiatpercentné financovanie má ešte jednu stránku. Mladý človek potrebuje menej vlastných peňazí, zároveň však vstupuje do bývania s vyšším dlhom a menším finančným vankúšom.
Dobiš neočakáva, že banky začnú takéto úvery poskytovať masovo. „Trh takto funguje už dlho a nejde o žiadnu zásadnú novinku, pretože 90-percentné hypotéky boli – hoci v menšej miere – dostupné aj doteraz,“ vysvetľuje.
Za riziko považuje prípadný pokles cien nehnuteľností. Človek, ktorý kúpu takmer celú financuje dlhom, má totiž podstatne menší priestor na pokles hodnoty bytu. „Mladý dlžník sa môže ľahko dostať do situácie, keď bude jeho dlh vyšší než samotná hodnota založenej nehnuteľnosti,“ upozorňuje odborník.
Investorom regulátor pritvrdí
Kým mladým Národná banka Slovenska podmienky uvoľňuje, pri ľuďoch s viacerými nehnuteľnosťami ide opačným smerom. Ak už dlžníci vlastnia dve rezidenčné nehnuteľnosti alebo viac, na ďalšiu budú môcť štandardne získať úver maximálne do 70 percent jej hodnoty.
Pri byte za 200-tisíc eur tak bude namiesto 40-tisíc eur potrebných už 60-tisíc eur z vlastných zdrojov.
Regulátor zmenu zdôvodňuje aj rastúcim významom investičných nákupov. Každá piata hypotéka dnes podľa jeho údajov smeruje klientom, ktorí už vlastnia najmenej dve nehnuteľnosti.
Kubrický však ani od tejto časti opatrenia neočakáva výrazný zásah do trhu. „Opatrenie Národnej banky Slovenska pripomína do istej miery vykopávanie otvorených dverí. Prichádza totiž v čase, keď vysoké ceny bytov a drahšie hypotéky už samy znižujú atraktivitu investičných nákupov,“ myslí si.
Sprísnenie pritom nemusí automaticky znamenať ani problém pre nájomný trh. Podľa Kubrického bude rozhodujúce, kto uvoľnené byty kúpi. Ak sa k vlastnému bývaniu dostanú ľudia, ktorí dnes bývajú v prenájme, spolu s ponukou nájomných bytov klesne aj dopyt po nich.
„Iná situácia by nastala, keby ich kupovali investori za hotovosť a nechávali ich prázdne,“ dodáva.
Nové pravidlá tak riešia najmä jednu konkrétnu prekážku – vysokú sumu, ktorú musí mať mladý človek našetrenú ešte pred návštevou banky. Cenu bývania ani schopnosť domácností splácať čoraz drahší úver však nezmenia. A práve tie môžu byť pri rozhodovaní o prvom byte pre mnohých napokon podstatnejšie než to, či banka prefinancuje 80 alebo 90 percent jeho hodnoty.
